|
|
|
|
|
|
|
|
תמא 60 הקלות למגרשים בגבולות הרכבת הקלה וכיצד משפיע על תכנית הקובעים ות״א 5000
|
|
|
|
|
בעלי קרקעות בסביבת המטרו? תכירו את התמ"א שתסדיר את הזכויות שלכם
עם אישור המקטע הנוסף של המטרו , אושרה גם תמ"א 60 המשלימה את התכנון סביב קווי המטרו ? גלובס מנתח את המשמעות של התמ"א החדשה לבעלי הזכויות באזור שבו מתוכנן להיבנות המטרו • וגם: על המוסד שהתוכנית משמרת, אף שבוטל ממש לאחרונה.
בין שורת תוכניות המתאר הארציות שאישרה היום (א') ועדת השרים לענייני פנים, שירותים, תכנון ושלטון מקומי נמצאת גם תמ"א 60 - תוכנית שנראה כי רבים לא מכירים, או לא מבינים את משמעותה, אך השלכותיה משמעותיות, בעיקר עבור בעלי הזכויות לאורך קווי המטרו של גוש דן.מיכאלי התחייבה לתחבורה ציבורית בשבת בתוך שנה. מה הסיכוי לכך?
נת"ע מודה שהקווים הירוק והסגול יידחו בשנה, אך בממשלה צופים עיכובים נוספים
קו המטרו גלילות-חולון עובר לאישור הממשלה. מתי הוא יתחיל לנסוע?
תמ"א 60 כוללת הוראות "שתאפשרנה, ככל שניתן, שמירה על זכויות הבנייה שהיו מוקנות למגרשים שיועדו בחלקם לשימושים שונים הנדרשים לצורכי המטרו", כך על פי מנסחיה. כלומר מדובר בתוכנית משלימה לתמ"א 70 (התוכנית הארצית שנוסחה למען תכנון המרחב האורבני לאורך קווי המטרו), שאמורה לתת מענה למגרשים שיופקעו חלקית לטובת המטרו. בפועל, כך לפי מומחים לעניין, ייתכן שהיא בעיקר חוסכת פיצויים לרשויות הרבות שבתחומיהן תעבור המטרו. גלובס עושה סדר בנושא לא מוכר יחסית עבור רוב הציבור.אותן זכויות בנייה גם על מגרש קטן יותרהבסיס לתמ"א 60 הוא נושא הפקעת הקרקעות עבור המטרו - עניין מחייב כשמקימים רשת תחבורתית חדשה וגדולה כל כך, שתכלול על פי התכנון שלושה קווים עם 109 תחנות, על פני 150 קילומטרים: כדי להקים את הקווים ואת כלל המבנים והמתקנים הקשורים במטרו, כמו גם להעצים את זכויות הבנייה לאורך הקווים, נדרשות בנקודות מסוימות הפקעות של מגרשים וקרקעות.עוד בנושא נדל"ן ותשתיות
עליית הריבית שפכה מים צוננים על שוק הדיור הבוער. מה יקרה למחירים
דירה לא משופצת בת"א הייתה שבוע על המדף. בכמה היא נמכרה?
״יכולתי לעשות הון״: עסקאות הנדל״ן שמשקיעים מתחרטים עליהן
איך ארגונים יכולים להתגונן מפני חולשות סייבר שטרם התגלו? (תוכן מקודם)
מה קורה כאשר ההפקעות נעשות רק על חלק ממגרש קיים? על כך תענה תמ"א 60, בהיותה התוכנית שמאפשרת לשמור על זכויות הבנייה הקיימות כיום, כלומר לפני הקמת המטרו בשטח. כך, בעלי הקרקע ייהנו מהזכויות שהיו להם ביד - למרות שהמגרש שלהם הופקע חלקית, ובפועל הפך להיות קטן יותר.ניקח לדוגמה מגרש נתון בשטח 1,000 מ"ר, אשר כולל זכויות בנייה של 350%. במצב זה, ניתן להקים עליו עד 3,500 מ"ר שטחים בנויים. נניח שתמ"א 70 מפקיעה ממנו שטח של 250 מ"ר, כך שלאחר ההפקעה הוא כולל רק 850 מ"ר. תמ"א 60 מאפשרת לשמור בו על אותן זכויות בנייה שהיו בו, בהיקף 3,500 מ"ר - למרות ששטח המגרש הצטמצם."תקטין את היקף הפיצויים"לכאורה מדובר במהלך שבא לקראת בעלי המגרשים, שכן התוכנית מאפשרת להבטיח שזכויות הבנייה הקיימות לא ייפגעו. עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, מסביר מדוע זה לא בדיוק כך. לדבריו, "האפשרות לקבלת הזכויות המלאות, גם על מגרש קטן יותר, בהחלט מסייעת לאותם בעלי קרקעות, אבל חשוב להדגיש: מדובר בכל זאת בשטח קטן יותר, כך שהתוכנית לא מחזירה את בעל הקרקע למצב הקודם. זו עדיין פגיעה מסוימת בזכויותיו."יותר מזה: לרשות עומדת הזכות שלא להעניק לבעל המגרש את הזכויות המלאות. למעשה, תמ"א 60 עלולה ליצור אי סדר גדול, ולהגביר את חוסר הוודאות, שכן משמעות ההחלטה לגבי אותו מגרש ספציפי, הנתונה בידי הרשות המקומית, תתברר רק בזמן מתן היתר הבנייה. עד אז בעל המגרש בכלל לא ידע אם נפגע, ועד כמה".צריך לזכור שתמ"א 60 חולשת על שטחים שנמצאים בכ־30 רשויות ומרחבי תכנון מקומיים, כך שהיא רלוונטית לבעלי זכויות רבים. "חלק משמעותי מהמטרה של התוכנית הזו הוא להקטין את היקף הפיצויים שיידרשו הרשויות לשלם לבעלי המגרשים", טוען עו"ד שוב. "אותם בעלי מגרשים רלוונטיים יבקשו להגיש תביעות לירידת ערך או לפיצויי הפקעה, והרשות תוכל לטעון: 'בכלל לא נפגעתם, כי בסופו של דבר זכויות הבנייה שלכם נשמרו', וכך הם לא יקבלו פיצוי הפקעה - או יזכו לפיצוי מוקטן. נדמה שהניסיון כאן הוא בעיקר להקטין את הפגיעה מבחינת הרשויות, ופחות לתקן את הנזק שנגרם לבעלי המגרשים"."כוונת התוכנית טובה, אין ספק בזה, כי היא מנסה לצמצם נזקים בתוכניות לאורך תוואי המטרו", מוסיפה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין את הזווית שלה. "זאת תוכנית עם הרבה כוונות טובות וצריך שהיא תתקיים, אבל אני בטוחה שבפועל היא תעזור כמה שפחות. זה מה שקורה תמיד: יש כוונה טובה, יש רצון אמיתי לצמצם את הנזקים, אבל כשזה מגיע למקרים פרטניים, זה תמיד מסתבך."אין ספק שפיצוי בדמות אחוזי בנייה במקום פיצוי כספי יועדף על ידי רוב בעלי הקרקע, אבל בינתיים אני רואה רק ויה דולורוזה ארוכה מאוד עד שנגיע ליום המאושר הזה, שבו ייחשבו זכויות כנגד פיצוי. זה גם לא בהכרח מפצה באופן מלא: המגרש כבר לא יהיה באותו גודל, למרות שהזכויות נשמרות, והוא יהיה בצמוד למטרד לא קטן שנקרא מטרו, כך שבעל הקרקע עדיין נשאר עם פגיעה מסוימת. בסוף, כשמגיעים ליישום של הדברים האלה, הוועדות מנסות למצות את המקסימום, ובעל הקרקע תמיד מוצא את עצמו נלחם עם הרשויות".ההקלות כאן כדי להישאר?הוראות תמ"א 60 קובעות כי לוועדה המקומית סמכות להחליט, לגבי כל מגרש ספציפי שהופקע חלקית לטובת המטרו, אם יקבל את מלוא זכויות הבנייה המקוריות. היא תוכל לעשות זאת על ידי מתן הוראות שונות בנוגע להיתרי הבנייה באותו מגרש, לקווי הבניין המותרים בו, לתכסית שבו (השטח מהקרקע שהחלק הבנוי במגרש "מכסה") ועוד. כיצד זה ייעשה בפועל? באמצעות תהליך מוכר, שאמור היה להיעלם מהנוף בקרוב: מוסד ההקלות.למעשה, הוראות התוכנית כוללות בתוכן את הוראות חוק "סטייה ניכרת מתוכנית", וכך משמרות אותו - זאת למרות שבוטל רשמית לפני כחודשיים על ידי המועצה הארצית לתכנון ובנייה. במילים אחרות, ולמרות הביטול הגורף (שייכנס לתוקף מ־1 בינואר 2023), תמ"א 60 תאפשר קבלת הקלות בנייה וגמישויות על פי ההליך הישן. בהוראות התוכנית אף כתוב מפורשות כי "הטמעת ההוראות בתוכנית זו נועדה להבטיח כי ניתן יהיה לעשות שימוש בהוראות הגמישות האמורות, גם אם יבוטל הליך ההקלות".בהקשר זה מסכמת בוגין ואומרת: "בעצם מאפשרים לרשויות להמשיך ולאשר הקלות, פשוט דרך תוכנית המתאר הארצית. זה פשוט מגוחך. הולכת להיווצר כאן אנדרלמוסיה שאין מילים לתאר אותה".
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא בתים משותפים
|
בוטל צו הריסה מנהלי כי לא נחשף המידע הרלוונטי
הגורמים שאישרו את הצו לא היו מודעים לכך שהבנייה האסורה בכפר וולג'ה ליד ירושלים בוצעה על בית ישן, והריסה מנהלית מיועדת רק לבנייה חדשה.
|
|
כמנהלי נכסים עליכם ליצור סביבה כמה שיותר בטוחה לדיירים ולצוותים שלכם. בתקופת הקורונה משימות אלו אולי הופכות ליותר מאתגרות, אך לא לבלתי אפשריות. ישנן דרכים להגן על הדיירים והעובדים שלכם, ועדיין להבטיח שהתחזוקה תתנהל על הצד הטוב ביותר.
|
|
כדי לחסוך באנרגיה עליכם להשקיע אנרגיה, אלא אם כן אתם יכולים למצוא הנדימן , עבור פרויקטים של תחזוקת הבית שלכם, כמו גם עבור פרויקטים שיהפכו אותו להרבה יותר יעיל אנרגטית
|
|
לקורונה היו השפעות גדולות על עסקים מסוגים שונים, לרבות על חברות ניהול ואחזקת מבנים, אשר מלבד התמודדות עם אתגרי המגפה, עליהן להתמודד גם עם אתגרים עונתיים ולהכין את המתקנים השונים למזג האוויר הקר.
|
|
אם תחפשו בגוגל מידע על טיפול בבעיות גביה, תגלו שיש כל כך הרבה תכנים בנושא. הסיבה לכך היא שהמון חברות ניהול מתמודדות עם בעיות גביה כאלו ואחרות. ניהול הגביה זהו נדבך מרכזי של כל חברת ניהול, ועליהן להבטיח שכל אחד מהדיירים ישלם את הסכום שנקבע, קל וחומר יעביר תשלום כאשר נדרש סכום כסף נוסף עבור עבודות תחזוקה שנמצאות מחוץ להסכם השירות.
|
|
מעלית היא אחד המרכיבים החשובים ביותר של הבית המשותף, וכאשר היא אינה פועלת כראוי תגרם אי נוחות גדולה ופגיעה באיכות החיים של דיירים רבים בבניין. לכן כדאי לשמור על תחזוקה שוטפת של המעלית ולבצע בדיקות בתדירות הדרושה.
|
|
החל במוסיקה בווליום גבוה שמושמעת 24/7, דרך ביקורים מפתיעים של אנשי תחזוקה ועד שכנים שלא נאים בעיניכם, אין ספק שהמגורים בבית משותף מהווים אתגר לא פשוט. כדי להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ולוודא שהזכויות והחובות שלהם בכל הנוגע לבית המשותף מתקיימות, קיים תקנון הבית המשותף. התקנון מחייב על פי חוק, ויש לו השפעה ניכרת על איכות חייהם של הדיירים.
|
|
|
|
|