|
|
|
|
|
|
|
|
דירת מגורים ללא היתר- אפשר לקבל פטור ממס שבח פסיקה חדשה של העליון בנימין קלינגר
|
|
|
|
|
ההכרעהבית המשפט העליון קבע, שכאשר השימוש למגורים הוא בניגוד לחוק – לדוגמא כאשר אין היתר בנייה למגורים, כי אז לא תסווג הדירה כדירת מגורים לפי סעיף 1 לחוק.פה מתלכדת עמדת העליון עם ההלכה בעניין חכים, דירת נופש ששימשה בפועל למגורים ונדחתה בקשת הפטור כי השימוש עצמו למגורים לא היה לפי הדין (נופש).אולם יש חריג מרכזי שקבע העליון, והוא עמידה בתנאי ״דירת שטיין״.דירת שטיין הייתה ממוקמת באזור מגורים, בבניין למגורים, השימוש בדירה היה למגורים במשך 70 שנה, לא הייתה טענה כנגדו או קודמיו כי השימוש למגורים מצד הרשויות אינו כדין (כלומר גם לא נפתח הליך כנגד השימוש ללא היתר), תשלום מס רכישה כדירה ברכישת הנכס על ידי המוכרים, הארנונה למגורים ששולמה כל השנים, וקיימת אפשרות "להכשיר״ את השימוש למגורים.מבחינה כרונולוגית, מנהל מס שבח לא אישר להכיר בה כ- ״דירת מגורים״ לפי סעיף 1 לחוק בשל אי היותה דירה שנבנתהבהיתר.ועדת הערר בראשות השופט קירש קבלה את עמדת שטיין, ובערעור לעליון מטעם רשות המסים, קבע בית המשפט, פה אחד, כי הדירה הנמכרת תיחשב כ- ״דירת מגורים״.פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.העליון צמצם את מבחן העל, בקובעו את הכלל – דירה המשמשת למגורים ללא היתר אינה דירת מגורים, אבל החריג מכניס לגדר מבחן השימוש את מרבית המקרים.הקו ושינוי המדיניות מצד רשות המסים, באופן חד צדדי לסטות ממבחן זה, ולהחליט בשונה ממה שהיא נהגה ובלי שפורסמה הוראת ביצוע בעניין מטעמה, לא אושר!היה צריך לעבור כמה הליכים משפטיים בבית משפט המחוזי והעליון, על מנת להשיג את מה שהיה מקובל עד לפני כחצי עשור.מוצע לכל מי שניפגע ממדיניות זו, ושילם, בעל כורחו, מס שבח במכירת דירה שנמצאתבמרתף, דירה בקומה במינוס אחד ונניח בהיתר למחסן, חדרים על הגג שעומדים בתנאי "דירת שטיין", להגיש בקשה לתיקון שומה גם אם חלפו ארבע שנים מאז הוציא המנהל שומה מטעמו. ההלכה החדשה בעניין בקשות לתיקון שומה היא שניתן להגישן חרף חלוף ארבע שנים.פסק הדין ניתן ביום 14.11.2022.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
שואלים אותי מספר רב של פעמים כיצד מבוצעת טעינה מקוונת של בקשה להיתר בנייה ומה השלבים לפני שעולה לדיון בפני הוועדה.
בהמשך תאור מפורט של הליך הבקשה לקבלת היתר בנייה.
|
מאמרים נוספים בנושא מו"מ
|
אלי יצחק, מומחה לניהול משא ומתן ברכישה והשכרה של עסקים, מספר על מלכודות של מו"מ טלפוני ונותן עשרה כללים לשליטה במשא ומתן טלפוני
|
|
אלי יצחק, מומחה לניהול משא ומתן, משיק שירות חדש לייעוץ, הכוונה וניהול מו"מ בתחום הנדל"ן
|
|
בכל מערכות הסינון שקיימות בשוק יש פילטרים (ובשמם השני – מסננים) אשר אמורים לסנן את האוויר שנפלט החוצה. חובה להחליף את הפילטרים הללו אחת לתקופה, חשוב לזכור שהכול תלוי בפעילות המטבח ובסוג העבודה שנעשית בו.
|
|
תרגום טקסט הינו שירות הניתן על ידי חברות שונות בארץ ,אשר כשמו כן הוא- עוזר לנו בתחום תרגום טקסט. חברות שונות מציעות שירות תרגום טקסט ממגוון שפות לתרגום לעברית
|
|
עסק ללא צליל המתנה הכולל קריינות מקצועית, מוסיקה ממתגת, לצערי נתפס באוזני הלקוח כעסק פחות רציני ומכובד. אנחנו בעולם בו השירות הפך לכלי שיווקי. אסור להתעלם מכך. הלקוח יודע שמגיע לו שירות טוב, וכצרכן לרוב הולך לקנות בחברה/ עסק שמעניקה לו הרגשה טובה, וזאת באמצעות השרות הטוב, וכוח האדם המסור.
|
|
סקס ישראלי - מה זה התשוקה לסקס בחיי הפורנו באתרים השונים ? החדשנות ברשת הביאה עמה נגישות חדשה מיוחדת במינה בכל המתייחס לתכנים פורנוגרפים
|
|
ידוע לכל כי הקשר הראשוני עם לקוח הוא הזמן המכריע והוא שיקבע לרוב עד כמה תקדם עסקה או יחסים מול לקוחות.
|
|
|
|
|