|
|
|
|
|
|
|
|
האם הצמדת שטח משותף לדירה מקנה זכות בנייה בשטח המשותף? פסק דין חדש של בת המשפט המחוזי
|
|
|
|
|
במאמר זהנסקור את פסק-דינו של ביהמ״ש המחוזי בשאלה קניינית זו.נסיבות המקרה:במקרה המדובר , בעלי דירת גג בגבעתיים, הגישו עתירה על החלטת ועדת הערר המחוזית, אשר דחתה את הערר כנגד הוועדה המקומית (להלן: ״בעלי דירת הגג״).
ועדת הערר החליטה שלא ליתן היתר בנייה בדיעבד לתוספת הבנייה שנבנתה על השטח המוצמד לגג דירתם של בעלי דירת הגג, כיוון שהבקשה להיתר בנייה הייתה ללא הסכמת יתר דיירי הבניין בבית המשותף (להלן: ״דיירי הבניין״).בעלי דירת הגג העלו שתי טענות חלופיות. האחת, שבנסיבות העניין אין צורך בהסכמת בעלי הדירות, שכן זכויות הבנייה הוקנו לעותרים מכוח "תוכנית הגגות", תוכנית בה נקבעו הוראות ותנאים בכל הנוגע לבנייה על גגות בתי מגורים בגבעתיים (להלן: "תוכנית הגגות"). לטענתם תוכנית הגגות מהווה מעין דבר חקיקה, ופרשנות נכונה של התוכנית היא שכאשר שטח הגג כבר מוצמד לדירתם, לא נדרשת הסכמה של דיירי הבניין כאמור. לחלופין, אם אכן נדרשת הסכמה, היא ניתנה, בין אם על ידי הסכמת הנציגות, או מכוח המפרט שצורף להסכם המכר, ובו הופיעו סעיפים טכניים של הדירה, לרבות סעיף המצמיד את שטח הגג לדירת הגג. לטענתם, דינו של המפרט כדין תקנון הבית המשותף.
לבסוף בעלי דירת הגג טענו לאכיפה בררנית, שכן חלק מדיירי הבניין ביצעו פעולות דומות לפעולה שהם מבקשים כעת. ולכן, אם לא יאשרו את בקשתם ליתן היתר בנייה, יהיה מדובר באכיפה בררנית.ועדת הערר המחוזית והוועדה המקומית (להלן: "ועדות התכנון") טענו כי הצמדת הגג לדירת בעלי דירת הגג אינה מייתרת את הצורך בקבלת הסכמת בעלי הזכויות בבית המשותף לניצול זכויות הבנייה. כמו כן, לא די בהסכמה של נציגות הבית המשותף ונדרשת הסכמת בעלי הזכויות בבית המשותף בשיעור הקבוע בהוראות חוק המקרקעין. בהקשר זה, ועדות התכנון טענו כי הסעיף של תקנון הבית המשותף, המאפשר שינויים מסוימים בדירה בכפוף לקבלת הסכמת הנציגות בלבד, אינו רלוונטי, שכן אינו חל על ניצול זכויות בנייה או הרחבת הדירה.החלטה:ביהמ"ש דחה את העתירה, וזאת ממספר נימוקים כדלקמן:הצמדת גג או שטח כשלעצמה אינה מקנה זכויות בנייה על השטח המוצמד. על מנת לנצל זכויות בנייה בבית משותף, יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות, כפי שנקבע בחוק.בעניין תוכנית הגגות, קבע ביהמ"ש כי התוכנית אינה מסדירה את ההיבטים הקנייניים בין בעלי זכויות במקרקעין, ואינה מקנה מבחינה קניינית את זכויות הבנייה לבעל דירה זה או אחר. לכן, אין בתוכנית זו כדי להעניק לעותרים את זכויות הבנייה על הגג. בנוסף, ביהמ"ש קבע כי לא ניתן לראות במפרט חלק מתקנון הבית המשותף, ולבטח לא ניתן לראות באמור בו, הסכמת כלל דיירי הבניין להקניית זכויות בנייה על הגג לבעלי דירת הגג.באשר להסכמת הנציגות, ההסכמה שניתנה עוסקת בשינוי בקירות חיצוניים של הדירה או בחזיתותיה (פתחי דלתות וחלונות) ואין היא עוסקת בהרחבת הדירה או בניצול זכויות בנייה משותפות לצורך כך. משכך, ולמרות טענותיהם של בעלי דירת הגג, ביהמ"ש קבע כי הם נדרשים להסכמת 75% מכלל דיירי הבניין על מנת לקבל היתר בנייה כדין.באשר לטענת בעלי דירת הגג בעניין אכיפה בררנית, לפי ביהמ"ש, לא ניתן ללמוד על בסיס מה אושרו הבקשות בדירות אחרות. וגם אם כך נהגה הוועדה המקומית, בעניין זה, מדובר בעתירה מנהלית במסגרתה נבחנת השאלה אם נפל פגם בהחלטת ועדת הערר המצדיקה התערבות ביהמ"ש, ועל כך התשובה שלילית.העתירה נדחתה ונפסקו הוצאות לדיירי דירת הגג.
[עתמ (ת״א) 10052-06-22 דודי נייס נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב].
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
|
שואלים אותי מספר רב של פעמים כיצד מבוצעת טעינה מקוונת של בקשה להיתר בנייה ומה השלבים לפני שעולה לדיון בפני הוועדה.
בהמשך תאור מפורט של הליך הבקשה לקבלת היתר בנייה.
|
מאמרים נוספים בנושא יזמות עסקית
|
מתנות אישיות ממותגות לראש השנה ללקוחות ולעובדים, ההצלחה מובטחת, נשמח לעזור.
מסר אישי שלכם ממותג בעציץ, מזכרת בלתי נשכחת תוצג תמיד על השולחן ולא במגירה. המטרה לחבר בין אנשים בקשריכם העסקיים והאישיים
להביע את הערכתכם ואהבתכם בדרך מקסימה הזוכה ל-100% הצלחה! מוזמנים להעביר מסר אישי חם ממותג בעציץ לאנשים החשובים לכם העובדים והלקוחות נשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
מתנות לראש השנה, מחפש דרך מקורית להעביר מסר של הצלחה לעובדים והלקוחות
אתם משקיעים מחשבה ומשאבים רבים לקראת ראש השנה שהלקוחות והעובדים יצאו מרוצים שהקשר ביניכם יתהדק יש דרך לעזור לכם להשיג את המטרה הזו! בהשקעה כספית קטנה יחסית. עציץ ממותג עם הלוגו והמסר שלכם, משפט קצר או מוטו המאפיין את העסק, זו דרך מצוינת להעניק תשומת לב – לעובדים וללקוחות כאחד. נשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
מתנות לראש השנה, עציצים ממותגים, שיבטיחו לך הצלחה עסקית כל השנה.
המטרה של כל עסק, למצוא מתנה לראש השנה שתשלב את הרצון לשמח את העובדים והלקוחות שתקדם את העסק עם תוצאות מעולות לטווח ארוך, וזאת בהשקעה כספית קטנה יחסית. עציץ ממותג עם הלוגו והמסר שלכם, משפט קצר או מוטו המאפיין את העסק, זו דרך מצוינת להעניק תשומת לב – לעובדים וללקוחות כאחד. נשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
העלתי את השאלה בכותרת לדיון מכיוון שאני נתקל ביזמים רבים שמגיעים אלינו לאחר שבצעו רישומי פטנטים באלפי שקלים/ דולרים ורק לאחר מכאן הגיעו לשלב של פיתוח המוצר ובניית האנפורמציה העסקית הדרושה.
מטרתי במאמר זה הוא להאיר את עיני היזמים שבכוונתם לפתח מוצר או לקדם פטנט או רעיון שיש להם – תהליך שאני קורא לו 'בניית ערך כספי לרעיון'.
אז איך בונים ערך כספי לרעיון/ למוצר/ לפטנט?
|
|
מתנות לעובדים, העובדים הם המנוע של העסק פנקו את העובדים ב עציצים ממותגים, מתנות לחג הפסח, ותקבלו מנוע טורבו עבור העסק שלכם. מסרים ממותגים בעציצים בערכים של העצמה, שגשוג, הצלחה, פריחה, בריאות, אהבה, אושר, שפע ועוד. בעציצי קרמיקה, בטון וזכוכית. אנו מציעים להעניק חוויה בלתי נשכחת לחיזוק הקשר עם העובדים והלקוחות שלכם. פנו אלינו נשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
רקע
רשיון בישראל
עשרות אלפי עסקים הפועלים ללא עסק . ניכר חלק מעסקים אל ה) לפי הערכה-כרבע ( אינם לקבל זוכים רשיון ב עסק של אי עמידה בהוראות חוק התכנון והבניה,התשכ 1 , "ה 965.
רשיון בעסק הפועל ללא לא ניתן לפקח על המטרות האמורות בסעיף לחוק רישוי עסקים,התשכ 1 , "ח . הן 968 המטרות :הסביבה איכות נאותה של , מניעת סכנות לשלום הציבור ,במקום בטיחות הנמצאים , מניעת מחלות בעלי חיים וזיהום מקורות מים , בריאות הציבור וקיום דיני התכנון והבניה ודיני הכבאות.והבניה כתוצאה מכך הליקוי מתחום דיני התכנון , המונע קב
|
|
מתנות לטו בשבט ברוח החג עם מסר אישי ממותג, מתנה שמרחיבה את הלב ומעלה חיוך תיצור אווירה נפלאה לשמירה על הקשר עם הלקוחות, צוות העובדים, הספקים ונותני השירות יש דרך לעזור לכם להשיג את המטרה הזו
מסרים ממותגים בעציצים ישראל רף 052-2978583
מתנה שתשדרג את היחסים שלכם עם הלקוחות והעובדים לאורך כל השנה
|
|
|
|
|