|
|
|
|
|
|
|
|
בית משפט השלום בירושלים קיבל לאחרונה בקשה לביטול צו הריסה מנהלי שהוציאה הרשות לאכיפה במקרקעין בירושלים מאחר והבניה החדשה על גבי מבנה ישן וכלל גם אותו
|
|
|
|
|
בית משפט השלום בירושלים קיבל לאחרונה בקשה לביטול צו הריסה מנהלי שהוציאה הרשות לאכיפה במקרקעין בירושלים למבנה בן שתי קומות בכפר וולג'ה שליד העיר. השופטת יעל ענתבי שרון קבעה כי היועצת המשפטית ומתכננת המחוז של הרשות אישרו את הצו מבלי שידעו שהמבנה הוקם על מבנה ישן. לפני כארבעה חודשים הודבק על גבי המבנה צו הריסה מנהלי שבו נכתב כי מבוצעת במקום בנייה אסורה של מבנה בן שתי קומות בשטח של כ-200 מ"ר מעל מבנה ישן שנהרס.צו הריסה מנהלי הוא צו שמוציאה רשות מבלי לנהל הליך פלילי שמחייב אותה להוכיח קיומה של בנייה לא חוקית. מטרתו היא לאפשר לרשויות התכנון לאכוף במהירות וביעילות בנייה חדשה בלתי חוקית שנמצאת עדיין בעיצומה, כדי למנוע קביעת עובדות בשטח. לעומת זאת, כשהפיקוח מגלה שבנייה ישנה בוצעה באופן לא חוקי, דרך הפעולה היחידה שלה היא להגיש כתב אישום ולנהל הליך פלילי נגד עבריין הבנייה.בבקשה שהגיש בעלי הקרקע לביטול הצו המנהלי הוא טען כי נפלו בו פגמים מהותיים, שכן הצו הוצא למבנה ישן. הוא טען כי מדובר בשיפוץ שביצע במבנה שקיים כבר 20 שנה ונשרף בשנה שעברה. השיפוץ כלל אמנם תוספת שטח אבל הרשות לא הייתה מוסמכת להוציא את הצו נגד החלק הישן.עוד הוא טען כי הרשות קיבלה את אישור הגורמים המקצועיים על סמך תשתית עובדתית שגויה, שכן הם כלל לא היו מודעים לקיומו של המבנה הישן.
היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה טענה מנגד שלא נפל פגם בצו כיוון שהבנייה יצרה מבנה חדש לגמרי. לדבריה הגורמים המקצועיים ברשות קיבלו את צו ההריסה, את דו"חות הפיקוח ומסמכים נוספים שבהם נכתב מפורשות שהבנייה היא על גבי מבנה ישן.
השופטת יעל ענתבי שרון קבעה שמבחינת טיב המבנה, היא מקבלת את עמדת היחידה לאכיפה, במובן זה שהמבנה הישן נטמע בבנייה החדשה ולפיכך אפשר להוציא לגביו צו מנהלי. "הבניה החדשה לא נועדה לאפשר את המשך השימוש הקיים במבנה אלא משנה באופן מובהק את אופיו, צורתו וטיבו", כתבה.עם זאת, היא קיבלה את טענת המבקש לקיומו של פגם מהותי בחובת ההיוועצות. נקבע כי במסמכי ההיוועצות שהוגשו לגורמים המקצועיים לא נכתב דבר על המבנה הישן ובמקום זאת צוין בהם שהיה כביש גישה שנהרס – פרט שלא הופיע בשום מקום אחר.
בפסק הדין צוין כי העובדה שהמידע נמצא במסמכים אחרים לא משנה, כיוון שהפרטים המיידיים והבולטים לעין שתוארו במסמכי ההיוועצות היו חסרים ולא רלוונטיים.השופטת הבהירה כי אף שאפשר היה להוציא במקרה הזה צו הריסה, עדיין יש לגורמים המקצועיים שיקול דעת בנושא, ובהחלט ייתכן שהם היו ממליצים על נקיטת הליך פלילי ולא מנהלי אם היו מודעים לקיומו של מבנה ישן. בנסיבות אלה, המסקנה שיש מקום להורות על הריסת המבנה איננה המסקנה היחידה האפשרית והסבירה, הוסיפה. לפיכך, הבקשה התקבלה. השופטת ביטלה את הצו וחייבה את היחידה לאכיפה ב-2,500 שקל הוצאות.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא בתים משותפים
|
כיצד יכול ייזום תמ״א 38 לקבל זכויות בנייה והקלות נוספות באיזורי הרכבת הקלה?
תמ״א 60 שעברה לאחרונה בתכנון נכון מאפשרת זאת!
|
|
כמנהלי נכסים עליכם ליצור סביבה כמה שיותר בטוחה לדיירים ולצוותים שלכם. בתקופת הקורונה משימות אלו אולי הופכות ליותר מאתגרות, אך לא לבלתי אפשריות. ישנן דרכים להגן על הדיירים והעובדים שלכם, ועדיין להבטיח שהתחזוקה תתנהל על הצד הטוב ביותר.
|
|
כדי לחסוך באנרגיה עליכם להשקיע אנרגיה, אלא אם כן אתם יכולים למצוא הנדימן , עבור פרויקטים של תחזוקת הבית שלכם, כמו גם עבור פרויקטים שיהפכו אותו להרבה יותר יעיל אנרגטית
|
|
לקורונה היו השפעות גדולות על עסקים מסוגים שונים, לרבות על חברות ניהול ואחזקת מבנים, אשר מלבד התמודדות עם אתגרי המגפה, עליהן להתמודד גם עם אתגרים עונתיים ולהכין את המתקנים השונים למזג האוויר הקר.
|
|
אם תחפשו בגוגל מידע על טיפול בבעיות גביה, תגלו שיש כל כך הרבה תכנים בנושא. הסיבה לכך היא שהמון חברות ניהול מתמודדות עם בעיות גביה כאלו ואחרות. ניהול הגביה זהו נדבך מרכזי של כל חברת ניהול, ועליהן להבטיח שכל אחד מהדיירים ישלם את הסכום שנקבע, קל וחומר יעביר תשלום כאשר נדרש סכום כסף נוסף עבור עבודות תחזוקה שנמצאות מחוץ להסכם השירות.
|
|
מעלית היא אחד המרכיבים החשובים ביותר של הבית המשותף, וכאשר היא אינה פועלת כראוי תגרם אי נוחות גדולה ופגיעה באיכות החיים של דיירים רבים בבניין. לכן כדאי לשמור על תחזוקה שוטפת של המעלית ולבצע בדיקות בתדירות הדרושה.
|
|
החל במוסיקה בווליום גבוה שמושמעת 24/7, דרך ביקורים מפתיעים של אנשי תחזוקה ועד שכנים שלא נאים בעיניכם, אין ספק שהמגורים בבית משותף מהווים אתגר לא פשוט. כדי להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ולוודא שהזכויות והחובות שלהם בכל הנוגע לבית המשותף מתקיימות, קיים תקנון הבית המשותף. התקנון מחייב על פי חוק, ויש לו השפעה ניכרת על איכות חייהם של הדיירים.
|
|
|
|
|