|
|
|
|
|
תמ"א 38 שתי קומות נוספות ברמת גן!
|
|
|
בר"ג מצאו פתרון לקידום התוכנית לחיזוק מבנים - הוספת שתי קומות במקום אחת |
|
|
|
ברמת גן אפשר יהיה להוסיף שתי קומותמעל בניינים קיימים, במסגרת התוכנית הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה, הידועה בשם תמ"א 38. זאת בשונה מהתוכנית הקיימת שמאפשרת תוספת של קומה אחת בלבד, כך החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות גילה אורון.
את התוכנית להגדלת זכויות הבנייה יזמו ראש עיריית רמת גן ויו"ר הוועדה המקומית צבי בר וסגנו אלי מוסרי. תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), שאושרה באפריל 2005, נועדה להתמודד עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה במבנים שנבנו לפני שנות ה-80'. המנוע הכלכלי של התוכנית טמון בהוספת זכויות בנייה לקומה אחת על הגג. העסקה שמציעים הקבלנים לדיירים היא פשוטה - הם יבצעו את פעולות חיזוק הבניין במלואן על חשבונם, הדיירים לא יוציאו כסף מכיסם אך יצטרכו להעביר את זכויות הבנייה אל הקבלנים. עד היום הוגשו מעט תוכניות לחיזוק מבנים בין היתר בשל הטענה כי התוכנית לא כלכלית לקבלנים. כדי להפוך את התוכנית לרווחית, עלה נושא הגדלת הזכויות מעבר לזה המותר בתמ"א, בדיונים שהתקיימו בנושא במועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך עד היום לא התקבלה החלטה בעניין.
"לאור מיעוט הבקשות להיתרי בניה לחיזוק מבנים במסגרת התמ"א, סבורה הוועדה המחוזית כי תוספת זכויות הבנייה המוצעת בתוכנית בהיקף של קומה שנייה מעבר לקבוע בתמ"א, תיתן את התמריץ הכלכלי הנדרש ותעודד יוזמות לחיזוק מבנים", נכתב בהחלטת הוועדה המחוזית. לדברי חבר בוועדה, "ככל שיתברר שמבחינה נדל"נית התוספת המותרת בחוק לא מספיקה לרשות עירונית הכפופה לוועדה מחוזית תל אביב, נשקול להגדיל לה את הזכויות כפי שהדבר נעשה בעיריית רמת גן. על הרשות העירונית להגיש תוכנית מסודרת, למפות את האזורים בהם יש בניינים הזקוקים לחיזוק, ולהסביר האם היא מסוגלת לתת מענה לתוספת הדירות, מבלי לפגוע בשטחים הירוקים".
עיריית רמת גן היא הראשונה כאמור במחוז תל אביב שהוועדה מאשרת לה בקשה כזו. בעיר כ-5,000 מבנים שנבנו לפני שנות השמונים שנכללים בתוכנית, כך שמדובר בפוטנציאל המגלם תוספת של עשרות אלפי דירות חדשות לעיר.
התוכנית עשויה להביא להגברת עומסי התחבורה ובעיות החניה ברמת גן שכן בחלק מהמבנים לא ניתן יהיה להוסיף חניה לכל דירה חדשה. בעיריית רמת גן מסבירים כי התקנת החניה תיעשה באמצעות מתקנים משכפלי חניה ובמידה ולא ניתן להציב כאלה, העירייה תגבה תשלום כופר חניה.
קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפלי בית שמאי 7, רמת גן טל': 3888813 - 052 פקס: 6990134 - 03 דוא"ל: klinger_b@bezeqint.net הפחתת מיסים וארנונה | רישוי וייצוג מול הרשויות |
היתרים לפי תמ"א 38
תנאים:
הנושא
|
התנאי
|
הערות
|
תחולת התוכנית
סעיף 4
|
- ההיתרלמבנה הוצא לפני 01/01/1980, למעט מבנים שתקן ישראלי 413 פטר מתחולה.
- המבנהנבנה לאחר המועד האמור אך נקבע בכתב ע"י מהנדס, כי נבנה לא על פיהתקן.
- התוכניתלא תחול על מבנים המיועדים להריסה.
|
- תקן413 עולה 300 ₪ לא מפורסם בשום מקום. מדובר בטכניקה קלוקלת של החקיקה.
- המהנדס הנזכר בסעיף איננו מהנדס ועדה מקומית אלא, על פי סעיף 7 מי שהוסמך על פי דין לקבוע עמידות מבנה קיים בפני רעידות אדמה ואת החיזוק הנדרש.
מי מזמין את המהנדס? האם מטעם הועדה המקומית או מטעם היזמים? מה קורה במקרה של חוות דעת סותרות בין מספר מהנדסים? מיהו מהנדס שהוסמך על פי דין ואיזה דין?
- בענייןתנאי 3 מה ביחס למבנים שאין להם היתר אך אינם מיועדים להריסה. האם עליהםתחול התוכנית?
|
יחס לתוכניות אחרות
סעיף 6
|
- הוראותתוכניות שעניינן פינוי בינוי עדיפות.
- תוספותהבנייה אינן עומדות בסתירה לתוכנית הארצית.
- תוספותהבנייה אינן סותרות תוכניות מתאר מחוזיות, אלא אם כן הועדה המחוזית אישרה.
- הזכויותמכח התוכנית אינן גוברות על מגבלות גובה בניין בעניין בטיחות טיסה.
|
ראו גם סעיף 13 והבעיתיות המיוחדתשבו.
|
בחינת הצורך בחיזוק וקביעת החיזוק
סעיף8 וסעיף 9
|
- המהנדסקבע בכתב כי יש לחזק את המבנה לאחר שבחן את עמידותו בפני רעידת אדמה.
- המהנדס הגיש דו"ח למהנדס הועדה המקומית בו קבע את המצב הקונסטרוקטיבי של המבנה, אופן החישוב הסטטי ושיטת החיזוק המוצעת.
|
- חיזוקמוגדר בתמ"א כ"תוספת מרכיבים קונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה קיים כדילשפר עמידתו בפני רעידת אדמה. האם יש לפי הגדרה זו יש מבנה שניתן לקבועשאינו צריך חיזוק?
|
תוספות בנייה לצורך חיזוק מבנה מגורים
סעיף 11
|
- המבנהמיועד למגורים.
|
- ניתן לחזק גם מבנים שאינם מיועדים למגורים לפי סעיף 14 ע"י תוספת קומה אחת או ע"י תוספת אגף אך לא ע"י סגירת קומה מפולשת ולא ע"י שילוב של שינהם.
|
מבנים עד שתי קומות
סעיף 12
|
- המבנהגבוה משתי קומות ושטחו מעל 400 מטר.
|
- לאברור האם זה מצטבר כלומר גם 400 וגם שתי קומות.
- במבניםמסוג זה יש הוראות חיזוק ספציפיות.
|
מרווחים
סעיף 15
|
- מרווחים בין מבנים לאחר הרחבה לא יקטנו מ-4 מטר מהצדדים ו-6 מטר לאחור, אלא אם מהנדס הועדה המקומית נתן חוות דעת מכוחה ניתן לחרוג ממידות אלה לצורך הבלטת מעלית וקו בנין 0.
|
|
חניה
סעיף 17
|
- הצגתפתרון חניה לשביעות רצונו של מהנדס הועדה המקומית.
|
- אימוץגישה מקילה לעניין פתרון החניה.
|
שימור
סעיף 19
|
- התוכניתלמעשה אינה חלה במבנים לשימור.
|
|
תנאים להיתר
סעיף 25
|
- תוכניתעיצוב חזיתות כתנאי לתוספות בניה מכח התוכנית.
- תוכניתפיתוח של המגרש כולל שטחי חניה במגרש, תשתיות של המבנה וכדומה.
|
|
יידוע הציבור
סעיף 27
|
- למעשהכל היתר מכח התוכנית כפוף להתנגדות.
|
ראהו דיון להלן
|
תהליך הוצאת היתרים
צריך להבחין בין חמישה סוגי תהליכים:
סעיף 10
|
סעיף 11.1
|
סעיף 11.2
|
סעיף 12
|
סעיף 14
|
חיזוקהמבנה בלבד
|
תוספתזכויות בניה למגורים לצורך הוספת יחידות דיור.
|
תוספתזכויות בנייה למגורים לשם הרחבת יחידות דיור קיימות.
|
תוספתשטח להרחבת דירות במבנים למגורים בשטח שלא עולה על 400 מטר במבנים של שתי קומותומטה.
|
תוספותבנייה למבנים שאינם למגורים.
|
סעיף 10 – חיזוק המבנה בלבד
ניתן לחרוג מקווי הבניין ומהגובה. בכמה? התמ"א לא קובעת אלא רק את העקרון.
סעיף 11.1 – תוספת זכויות בנייה למגורים
סגירה ומילוי של קומה מפולשת
|
הקמת קומה נוספת
|
הקמת אגף נוסף
|
הגובה יותאם לגובה קומת מגורים
|
התוספת תכלול מרחב מוגן
|
התשתיות הקיימות יועתקו לקומה המפולשת
|
היקף הקומה כמו הקומה שמתחת למעטדרישות קונסטרוקציה
|
התוספת תכלול מרחב מוגן
|
הקומה הנוספת היא בנוסף לתוכניותלבנייה על גגות בתים והיא יכולה גם לשמש להרחבת דיור בקומה העליונה
|
הסדרת קווי הבניין
|
שטח האגף כשטח קומה טיפוסית
|
מספר הקומות כמספר הקומות של המבנה
|
ניתן לשלב את האפשרויות השונות ובלבדשסך כל שטח התוספות לא יעלה על שטח קומה טיפוסית של המבנה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
סעיף 11.2 – תוספת זכויות להרחבה
הסדרת קווי הבניין
|
התוספתתכלול מרחב מוגן
|
השטח לא יעלה על 25 מטר
|
ההרחבהלמלוא גובהו של אגף
|
סעיף 12 – מבנים קטנים
סגירת קומת עמודים מפולשת – לא משנהשטחה
|
תוספת עד 25 מטר
|
אין חריגה בגובה למעט לצורך רכיביחיזוק.
|
קווי הבניין יהיו על פי התוכנית בכפוףלגמישות המותרת בהקלות ללא צורך בהליך של הקלה
|
סעיף 14 – מבנים שאינם למגורים
תוספת קומה בתנאים של סעיף 11.1.2
|
תוספת קומה בתנאים של סעיף11.11.3
|
אין אפשרות לשלב בין שניהם –למה?
|
לא ניתן לסגור קומה מפולשת.
|
שיקול דעת הועדה המקומית ומהנדס הועדה המקומית:
תמ"א 38 בצילה של תמ"א 36
סעיף 10.2
|
חיזוק הבניין יעוצב עם חזיתות המבנהלשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית.
|
|
סעיף 11
|
תוספות בניין לאחר חוות דעת מהנדסהועדה המקומית.
|
|
סעיף 11.1.1
|
מהנדס הועדה המקומית יאשר העתקתתשתיות מקומה מפולשת כתנאי לסגירתה.
|
|
סעיף 11.1.3
|
קביעה של מהנדס ועדה מקומית מאפשרתלהגביה אגף נוסף או להנמיך אגף נוסף משיקולים אדריכליים תכנוניים או התאמהלסביבה.
|
|
סעיף 11.1.4
|
חוות דעת של מהנס הועדה המקומית נדרשת על מנת לאשר שילוב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידת דיור ועליה לקבוע כי לא ניתן למצות את מלוא התוספת במקרה של התרת אחת האפשרויות.
|
|
סעיף 12
|
חוות דעת מהנדס מאפשרת לחזק מבניםקטנים (שתי קומות ומטה ומתחת ל-400 מטר).
|
|
סעיף 14
|
חוות דעת מהנדס ועדה מקומית נדרשתכתנאי לתוספות בניה לחיזוק במבנים שאינם למגורים.
|
|
סעיף 15
|
חריגה מקווי בניין יכולה להיעשות עפ"יחוות דעת של מהנדס ועדה מקומית.
|
|
סעיף 17
|
פתרון חניה יהיה לשביעות רצון מהנדסהועדה המקומית.
הועדה המקומית רשאית להתיר הסדרתמקומות חניה מחוץ למסגרת המגרש.
|
|
סעיף 18
|
עיצוב המבנה ושיפוצו יהיו בהתאםלהוראות ועדה מקומית, כמו כן יש שיקול דעת מהנדס לחרוג מהוראות תוכניות מפורטתלגבי חיזוק הגג.
|
|
סעיף 19
|
ועדה מקומית, לאחר שמיעת חוות דעת מהנדס ועדה מקומית רשאית להתיר תוספת בנייה בעל ערך אדריכלי או בעל ערך היסטורי שאינו לשימור אם שוכנעה כי אין בה לפגוע בערכים אלה.
|
|
סעיף 22
|
רשות לסרב לכל תוכנית מטעמים מיוחדיםשירשמו.
|
המגבלות על שיקול הדעת:
|
סעיף 23
|
הכנת תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים לגביכל הישוב או רק חלקו.
|
המגבלות על שיקול הדעת:
"בשל התנאיםהיחודיים"
|
סעיף 24
|
הודעה על הכנת סעיף 77 וקביעת תנאיםלפי סעיף 78.
|
|
סעיף 26
|
מהנדס הועדה רשאי לדרוש תוכניותודו"חות שישמשו בסיס להחלטתו בכל מקרה שבו נדרשת חוות דעתו.
|
|
התנגדויות מכח תמ"א 38
- סעיף 27 יידוע הציבור – הליך שלהקלה ללא זכות ערר לועדת ערר.
- סעיף 13 ניצול זכויות בנייהמאושרות – לא ניתן מכח התוכנית להוציא היתרים על פי זכויות בנייה קיימות מבלישיחוזק המבנה.
- עתירות כנגד עמדת המהנדס.
- בעיות הקניין – אי הסדרת הרובהדרוש בצעדי חקיקה משלימים.
|
|
|
תגיות המאמר: תמא 38, אדריכל, מהנדס, חיזוק מבנה, קלינגר, רשיון בניה, קונסטרוקטור, רשיון עסק, תוכנית בניה, רמת גן נותנת אחוזי בניה נוספים, שתי קומות ברמת גן, אישור לתמא, היתר בניה, מקסימום זכויות בניה, מהנדס תמא, תמא 38 ברמת גן, תוספת ממד, קבלן תמא 38, רישיון בניה
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא חוק ומשפט - כללי
ההנחה שבדרך כלל החזקים הם אלו שגוברים על החלשים מהם, גורמת לכך שכאשר הגורם החלש יותר זוכה למעט צדק, הדבר מעניק לנו תחושה של עדנה מסוימת. לכן נדמה ששמענו לא מעט סיפורים בהם הודות להתערבות חיצונית זוכה הגורם הנפגע לצדק מסוים, או לכל הפחות מסופר כי הגורם שעשה את מעשה העוולה נענש על כך.
|
https://www.tel-aviv.gov.il/Residents/Construction/DocLib1/%D7%A8%D7%A9%D7%99%D7%9E%D7%AA%20%D7%9E%D7%91%D7%A0%D7%99%D7%9D%20%D7%9E%D7%A1%D7%95%D7%9B%D7%A0%D7%99%D7%9D%20%D7%A4%D7%A2%D7%99%D7%9C%D7%99%D7%9D.pdf
|
מדיניות אכיפת עבירות תכנון ובניה – הרשות לאכיפה במקרקעין מדיניות אכיפה הינה כלי מרכזי הנתון בתחום האכיפה באמצעותו מבטיח הגוף האוכף למקד את משאביו המוגבלים בעבירות המשמעותיות ביותר ובאופן האפקטיבי ביותר. מיקוד משאבי האכיפה לפי סדרי עדיפות קבועים מראש מאפשר הגברת אפקטיביות האכיפה באמצעות פעילות יזומה, צמצום המשאבים המופנים כלפי עבירות בעלות ערך נמוך יותר, והבטחת השוויון באכיפה. יובהר, כי מדיניות אכיפה היא מסמך המתווה את הדרך אך אינו מסמך מחייב, שלא מאפשר בחינה מחודשת, עדכון וסטייה ממנו במקרים שיש לכך הצדקה.
|
על מנת להבין מדוע אדם ניגש על מנת לבצע תרגום של תעודות ומסמכים רשמיים מסוימים צריכים להבין את התהליכים שאותם עוברים אנשים ברחבי העולם כולו.
|
מתי נדרש לפעולה של תרגום עבור תעודת לידה?
|
הרשויות ממשיכות בקצב רב בהוצאת צווי הריסה. מאמר שכדאי לקרוא אם ביצעת חריגות בניה , ביקרו או רוצים לבקר בנכס מטעם הפיקוח על הבניה/ הוועדה לתכנון ובניה או שכבר הוזמנת לשימוע או אולי כבר קיבלת צו הריסה.
המאמר מיועד לכל העוסקים בתחום. עורכי דין, שמאים, מהנדסים, קבלנים, וועדי בתים, אדריכלים, מפקחי בניה ועוד.
|
הסכם מייסדים מוצלח בחברות סטארט אפ
|
|
|
|
|