יש לך נכס במבנה לשימור בתל אביב? זה הזמן לפעול לביטול היטל ההשבחה בגין תוכנית השימור בתל אביב !

קלינגר מעדכנת שעד סוף אוגוסט ניתן להגיש תביעותפיצויים בגיןתוכנית השימור של עיריית תל אביב, שחלה על כ-1,000 בנייניםבעיר. עד כההוגשו 14 תביעות בסכום כולל של יותר מ-100 מיליון שקל, אבלהסכום צפוילעלות. בעלי דירות טוענים כי תוכנית השימור גורמת לירידהמשמעותית בערךדירותיהם, מאחר שהיא מבטלת זכויות בנייה שהיו קיימות לפניהתוכנית, וכיעמידה בדרישות השימור שמכתיבה העירייה כרוכה בהוצאה כספיתגבוהה מאוד.

עיריית תל אביב יזמה את התוכנית במטרה לשמרבניינים בעלי מאפייניםאדריכליים ייחודיים, כפי שנבנו במקור. אחד המניעיםלגיבוש תוכנית השימורהיה הזיכרון הטראומטי של הריסת המבנה בו פעלה גימנסיההרצליה - מבנה שסימלאת התחדשות היישוב העברי - ובנייתו של כלבו שלוםבמקומו.

את תוכנית השימור התחילו לקדם ב-1991, והרוחהחיה מאחוריה היתההאדריכלית ניצה סמוק. בגין התוכנית הוגשו תביעות רבותשנדחו, כמו גםהעררים שהוגשו למועצה הארצית לתכנון ובנייה - והתוכנית נכנסהלתוקףב-2008.

מגבלות ודרישות מחמירות

המייצגים  בעלי בנייניםהמוגדרים לשימור שהגישו תביעות פיצויים בגיןהתוכנית, טוענים כי עם כניסתהתוכנית לתוקף חלה מיד ירידה בערך הנכסיםלשימור, כתוצאה מהמגבלות שהוטלועל הבניינים ומהדרישות המחמירות של מחלקתהשימור, שמכתיבה את ביצוע עבודותהשימור. רבים מהנכסים האלה נמכרו במחירנמוך יותר מנכסים באותורחוב שאינם מיועדים לשימור.

בעירייה טוענים כי השימור יוצר מיתוג שמעלהאת ערך הנכס, אבל בחוותהדעת שבידינו ניתן לראות בפירוש כי הטענה אינהנכונה. כתוצאה מתוכניתהשימור בעלי הנכסים הפסידו שטחי בנייה שלא נוצלו, הםצריכים לשאת בפערהעלויות בין שיפוץ בניין רגיל לבניין המוגדר לשימור,שמגיע ל-1,500-3,000שקל למ"ר - בעוד העירייה טוענת כי הפער הוא 800-900שקל למ"ר.

לידיעתכם במקרים רבים הם צריכיםלפתוח מרפסות ולבצע שינויים בדירות,ואף להרוס שטחים שנבנו בהיתר, כמוחנויות שהיתוספו לבניינים ברחוב אלנביודיזנגוף מחוץ לקווי הבניין. גםעלויות האחזקה של בניין משומר הן גבוהותמהרגיל - השימור מחייב שימושבחומרים שהיה נהוג להשתמש בהם בעבר, שמקורםבעיקר בארצות אירופה הקרות, והםלא בהכרח עמידים במזג האוויר הישראלי.

מתנגד נוסף לתוכנית השימור הוא שמאיהמקרקעין אלי יהל: "בתוכנית יש שניסוגי בניינים לשימור - מחמיר ורגיל.בניינים לשימור מחמיר זוכים לפחותלניוד זכויות בנייה ואף לתמריצים לזכויותנוספות, כך שבמקרה של שימורמחמיר לעתים אין פגיעה.

"הבעיה היא בבניינים המוגדרים לשימור רגיל.בדקתי מאות בניינים כאלה,ועד עכשיו לא מצאתי מקרה אחד של בניין שאין בועילה לתביעה. מדוברבבניינים בני שלוש קומות שנבנו לפני קום המדינה באמצעהעיר, וכולם אינםעמידים בפני רעידות אדמה. אני טוען כי יש לחשב את הזכויותשהפסיד הבנייןלפי הזכויות שניתנות לבניינים במסגרת התוכנית לחיזוק מבניםנגד רעידותאדמה (תמ"א 38) שאושרה ב-2005. תוכנית השימור נכנסה לתוקףב-2008 ואותםבניינים הפסידו את זכויות הבנייה של התמ"א, הכוללות קומהנוספת וחדרייציאה לגג".

גם יהל מתייחס לעלויות השימור הגבוהות:"ההפרש בין עלות שיפוץ בנייןרגיל לעלות שיפוץ בניין לשימור מחמיר מגיעלטענת העירייה ל-900 שקל למ"ר,בעוד אני טוען שההפרש הוא 2,000 שקל למ"ר".

בעיה מהותית ביישום דרישות השימור, לדברייהל, היא המרפסות הסגורות:"השימור קובע שצריך לפתוח את אותן מרפסות, אבלבהרבה מקרים הן כבר מזמןחלק מהסלון או מהמטבח, ופתיחת המרפסת פוגעת למעשהבתכנון של כל הדירה.במקרה של מתחם מעונות עובדים ח' המוגדר לשימור - 26בניינים בין הרחובותהירקון, נורדאו, נחום ובן יהודה - 142 מתוך 148המרפסות אמורות על פיהגדרות השימור להיות פתוחות, אבל רובן מהוות כברעשרות שנים חלק מהמטבח אומהסלון. לכן, בשבועות הקרובים נגיש תביעה גדולהלפיצויים".

שמאית המקרקעין נחמה בוגין אומרת כי "תוכניתהשימור למעשה מקפיאה מצב,ואם יש זכויות בנייה שלא נוצלו, אי אפשר לממשאותן. גם כדי להמשיך לקייםאת הבניין בעל הנכס צריך לעמוד בעלויות שימורגבוהות מאוד. בפועל, מדוברבדירות ותיקות עם תושבים מבוגרים, שגרים בהןעשרות שנים ולא מסוגלים לשאתבעלויות; לעתים מדובר בדיירים מוגנים שמגישיםתביעות בגין הפגיעהבזכויותיהם".

לדברי שמאית הוועדה המקומית תל אביב, דנהשיחור, בניגוד לטענותהמתנגדים לתוכנית השימור, המגבלות שמטילה התוכניתאינן כה מחמירות וישנםתמריצים רבים בדמות זכויות בנייה נוספות על מנתלאפשר את מימון השימור.לדבריה, התמריצים כוללים בין היתר הסבת קומותמרתפים לדירות גן למגורים,והקמת דירות מגורים על קומת הגג.

"בכל העיר אסורה הקמת דירות מגורים במרתפים,ואילו תוכנית השימורמאפשרת זאת", אומרת שיחור. כמו כן, כוללים התמריציםפטור מתשלום כופרחניה, המרת שטחי שירות לשטחים עיקריים, וכן אפשרות פיצולדירה גדולה לשתידירות קטנות - פעולה שנחשבת לעבירה במרבית המקרים האחרים.

לדברי שיחור, בעיריה שוקלים כעת לאשרתמריצים נוספים לעידוד השימור."לא מעניין אותנו היטלי השבחה או פיצויים.כשאנשים רואים עצמם נפגעים,אנחנו מעודדים לתבוע. אבל אדם ששוקל לתבוע,כדאי שיידע גם אילו תמריציםמגיעים לו. מטרת התוכנית היא לא לגזור קופון,אלא לשמר".

"קנס על בנייה מיוחדת"

בעיה נוספת שמעלה יהל היא היטל ההשבחה שגובההעיריה משום שלטענתההשימור משביח את הנכס בשל המיתוג שלו כנכס לשימור:"המיתוג הוא מושגשהעירייה הגתה כדי שתוכל לגבות היטלי השבחה, והיא גובההיטלי השבחה בסךמיליוני שקלים".

גם עו"ד עפר טויסטר, המייצג בעלי דירותשתבעו פיצויים מהעירייה, סבורכי גביית היטל ההשבחה אינה מוצדקת: "המשמעותשל בניין לשימור היא צרות.השימור הצליח בעיקר בבניינים לשימור מחמיר, שהיובבעלות אחת וזכו לניודזכויות. הבעיה היא בבניינים לשימור רגיל, שכוללים12 דיירים ואין להם שוםסיכוי לשפץ את הבניין. ולמרות המצב, העירייהבחוצפתה עוד גובה היטל השבחהבגלל טענה של מיתוג.

"כל הגישה של העירייה היא שערורייתית. כפורגולציה על אנשים ואמרו להםלשלם כסף בעקבותיה. תוכנית השימור רק משקפתשהבנייה מיוחדת או שהאדריכלהיה מפורסם. למה העירייה צריכה לקנוס אותם עלכך? זה נכון שדירה משומרתנמכרת ביותר כסף, אבל לא הרגולציה מעלה את הערךשלה. אני סבור שרובהבניינים המוגדרים לשימור רגיל לא ישופצו ומי שלא יגישתביעה לפיצויים -יפסיד.

המחלוקת בעניין היטלי ההשבחה הגיעהבמקריםרבים לשולחנם של שמאים מכריעים, לאחר ששמאי הוועדה המקומית שלהעיריה ביקשולגבות היטל השבחה גבוה בגין התוכנית, בעוד שמאים מטעם בעליהנכסים טענולירידת ערך שאינה מצדיקה היטל השבחה. ההכרעות בעניין היו לכאןולכאן -והמחלוקת עדיין עומדת בעינה.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייהקובע כי בעלי נכסים זכאים לפיצוייםבגין תוכנית פוגעת שחלה בתחומם, וכיעליהם להגיש תביעה לפיצויים בתוך שלוששנים ממועד אישורה, שבמקרה האמור חלבאוגוסט 2008 - כך שניתן להגישתביעות פיצויים בגין תוכנית השימור עד סוףאוגוסט 2011.

יהל צופה כי עד אז יונחו על שולחן העירייהבין 100 ל-200 תביעותלפיצויים: "מי שלא יגיש תביעה עד אותו מועד, לא יזכהלפיצויים, אלא אםיקבל אישור להארכה משר הפנים; הסיכוי לקבל הארכה משרהפנים בהקשר זה הואקטן מאוד".

שיפוץ במיליוני שקלים

לדברי בוגין, "כל התזה של שימור מתבססת עלניתוח נתונים מהעולם, שאינםרלוונטיים למדינת ישראל. הגדרת השימור לא הופכתאת הנכס למיוחד, כי הואהיה מיוחד גם קודם. התביעות מוגשות לוועדההמקומית, שבאופן אבסורדי אמורהלהכריע לגבי עצמה. לאחר שהיא דוחה אתהתביעות הן מגיעות לוועדת ערר.להערכתי, ניתן להגיע לפתרונות תכנונייםשיהיו שווי ערך לפיצוי כספי".

סמואל מדגיש כי החשש העיקרי של בעלי דירותבבניינים המוגדרים לשימורשלא הגישו תביעות צריך להיות מסעיף 3 לתוכנית,הקובע: "מהנדס העיר יהיהרשאי להורות לבעל נכס לבצע פעולות אחזקה במבנהלשימור, שיכללו בין השארעבודות להבטחת יציבותו ההנדסית של המבנה, תיקוןושיקום מעטפת המבנה על כלמרכיביה וחלקיו הפנימיים של המבנה, תיקון וטיפולבמערכות המבנה החיצוניותוהפנימיות, כולל החלפת צנרת וחיווט, איטום ובידוד,סילוק מזיקים, טיפולבצמחייה ועבודות של אחזקה שוטפת כגון צביעה, סיודטיפול בחצר המבנהואלמנטים הבנויים והמצוידים בה ועוד".

"כך שכל מי שלא יגיש תביעה עד סוף אוגוסטעשוי למצוא עצמו במצבשהעירייה תדרוש ממנו להוציא מיליוני שקלים לאחזקתהמבנה ולשיפוץ החזית,בלי שיוכל לתבוע מהעירייה פיצויים למימון העבודות",מסביר סמואל.

מעיריית תל אביב נמסר: "תוכנית השימורמעניקה סל של תמריצים וזכויותלבעלי הנכס. בנוסף, מיתוגו של נכס כמבנהלשימור מהווה אחד הגורמיםשמשביחים אותו ומעלים את ערכו. הדבר הוכח גםבשומות שעשו שמאים מכריעים.העיריה מעמידה לרשות בעלי הנכסים קרן שימורעירונית, שהוקמה במטרה לסייעלבעלי מבנים לשימור לשפץ את בתיהם.

"כ-14 תביעות פיצויים בגין תוכנית השימורהוגשו נגד העיריה. שתי תביעותנדונו בוועדה המקומית ולגבי שתים נוספות,שנדחו על ידי הוועדה, לא הוגשערר. נציין כי שומה מכרעת שניתנה באחרונה עלידי השמאי ניקי פרימו לגבימבנה לשימור ברחוב לבונטין 14 קבעה כי אישורתוכנית השימור, הזכויותהנלוות לה והמיתוג שחל בעקבותיה משביחים את הנכס".

הגשת תביעה:

קלינגר יכולה לסייע לך בגיבוש תביעה ע"י עו"ד דניאל ארנסט  (שופטבדימוס) וכמו כן במקרים רבים לגיבוש הסכם של אי תביעות הדדיות בגין התוכניתלהשבחה.

חשוב ביותר לא לאחר את חלון ההזדמנויות ולפעול מידית.

לפרטים  ללא התחיבות ניתן לפנות לקלינגר:

03-6990132

נייד  0523888813