|
|
|
|
|
|
|
|
השקעה מקרקע חקלאית ובדיקה מקדמית שכדאי לבצע- חשוב לדעת!
|
|
|
|
|
השקעה בקרקע חקלאית היא נושא שמעניין אנשים רבים וניתן לדון בו בהרבה מאוד אספקטים.קיימים היבטים רבים שצריך לבדוק לבחינת כדאיות השקעה בקרקע כזו ובמאמר זה נתמקד באחד הקריטריונים המרכזיים.ראשית, כשבאים להשקיע בקרקע חקלאית, חשוב לזכור את המובן מאליו, כי מדובר בהשקעה ספקולטיבית בהגדרה. קיים בה סיכון וגם המשקיע צריך להביא בחשבון שהרבה פעמים טווח השקעה עד להפקת תשואה ראוייה הוא ארוך יחסית – הוא לא טווח קצר!לרוב שינוי יעוד לא יתרחש בתוך שנים בודדות. אין בעובדה הזו בכדי לפסול את ההשקעה כקרקע כזו, אבל חשוב לזכור את הדבר.אז מה הדבר הראשון שחשוב לדעת כשבאים להשקיע בקרקע חקלאית?אחד הכללים הבסיסיים שחשוב לשים לב אליהם, הוא שלכל קרקע חקלאית יש גם יעוד בתכנית מתאר מחוזית. בין אם מדובר בתמ”מ/21/3 החלה במחוז מרכז, בין אם מדובר בתמ”מ/6 באיזור הצפון או תמ”מ/5 במחוז ת”א – הקרקע ה”חקלאית” כבר מיועדת ברמה המחוזית והיעוד המחוזי הוא הדבר הכי קריטי לדעת, כי בלי יעוד מחוזי מתאים, לא יהיה שינוי יעוד לבניה בקרקע ברמה המקומית!אם למשל מוצעת למכירה קרקע חקלאית שברמה של התוכנית המחוזית מיועדת ל”גן לאומי” / “שמורת טבע” וכדו’ – הסיכוי שהיעוד שלה ישתנה לבניה הוא קלוש. ולכן רכישת קרקע כזו היא בגדר השקעה ספקולטיבית לחלוטין, עם סבירות מאוד נמוכה לבניה בעתיד ויתכן שיחלוף עוד דור אם לא יותר, עד שיקרה בקרקע הזו משהו.לכן, הדבר הבסיסי לשים לב אליו, כשמעוניינים לרכוש קרקע חקלאית להשקעה, הוא שמדובר בקרקע שבתוכנית המתאר המחוזית היא מיועדת לבנייה.אם ניקח לדוגמא את הקרקעות שמצויות במחוז המרכז ששם חלה תוכנית תמ”מ 21/3, נעדיף לרכוש קרקע שמסומנת בתכנית בצבע צהוב, שזהו הסימון של “אזור פיתוח עירוני” למגורים או גם יכול להיות רלוונטי אזור צבוע בצבע סגול שזהו סימון ל”אזור תעסוקה”.בכל מקרה נרצה לרכוש קרקע שמיועדת לבנייה ברמה המחוזית.זה הכלל הראשון, מה המשמעות שלו?קודם כל במצב כזה אין כבר בעקרון ספקולציה אם אכן ישנו את היעוד בעתיד. היעוד אכן ישתנה! כמעט בוודאות.אבל, השאלה שנותרת עדיין פתוחה היא מתי זה יקרה ומה יהיה היקף הבניה שיאושר.ברור שלעיתים ידרש עוד תהליך תכנוני ארוך, עד שניתן יהיה לבנות בקרקע מבנים. תדרש תכנית מפורטת מקומית, תכנית לאיחוד וחלוקה, הפרשות לצרכי ציבור/הפקעות, טבלאות איזון, היטלי השבחה וכו’ וכו’.אבל, במצב כזה של רכישת קרקע חקלאית שהיא מיועדת לבניה ברמת תכנית המתאר המחוזית, מרכיב ה”ספקולציה” בהשקעה הופך משאלה של “האם זה בכלל יתרחש?” ל-“מתי זה יתרחש?” ו-“כמה ניתן יהיה לבנות?”.משרדינו מבצע בדיקות התכנות מקדמיות.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא חברה ומדינה - כללי
|
לא פעם אנו מתלבטים אם להחליף גג,לבנות גדר,פרגולה,גאקוזי, לסגור חניה או מחסן ולהשכיר אותו או לפעמים לפצל דירה אחת לשניים / שלוש ויותר. להשכירם אבכדי לקבל הכנסה חודשית.
כן אז ייתכן ולקחתם סיכון והתחלתם לבצע עבודה הטעונה היתר, והופ הפיקוח הופיע.
לא חשוב אם בגלל תלונה של שכן "נחמד" או מכל סיבה אחרת אתפ בבעייה וככל שלא תדעו מה זכויותכם וכיצד להתנהג אתם עלולים להסתבך.
לנו במשרד קלינגר בנימין ניסיון רב בהתמודדות עם ביקורי פתע של הרשויות,צווי הפסקת עבודה,צווי הריסה מנהליים שיפוטיים ועוד.
|
|
גולדה מאיר (מאירסון) היא ללא ספק מיתוס יהודי, מיתוס ישראלי ומיתוס לאומי, גולדה היא לא רק מיתוס לאומי, גולדה הצליחה להתמקם מכוח אישיותה בתודעה כמיתוס בינלאומי חוצה מגזרים ומגדרים, אישיותה המרתקת וסיפור חייה הינם נרטיב לאומי, ציוני, ועולמי. דמותה ופועלה המרתקת מהווה לנו כיהודים החיים את העבר וההווה הציוני אבן דרך ודוגמה ומופת לאישה אשר הקדישה את חייה ופועלה לחלוטין לעם היהודי ושימשה אור לנשים בכל העולם כאישה אשר "עשתה את זה ובגדול" והגיעה למקומה ומיקומה הגבוהים כראשת ממשלה בזכות אישיותה ועשייתה בלבד ללא מורא ללא חסד או התחסדות ואת כל זה עשתה בעולם גברי ושוביניסטי במיוחד בשנים בהם חיה ופעלה.
|
|
הרשות לאכיפה במקרקעין (היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה לשעבר) היא יחידת סמך במשרד האוצר, כפופה לשר האוצר ופועלת כיחידה עצמאית. ייעודה הוא להיאבק בעבירות התכנון והבניה ולבצע פיקוח על הועדות המקומיות.
ביום 19.6.2016 קיבלה ממשלת ישראל החלטה מספר 1559 "חיזוק אכיפת דיני התכנון והבנייה" מתוך הבנה שמדובר ביעד אסטרטגי של מדינת ישראל שעל רשויות המדינה להוביל על מנת להגן על התכנון והבנייה ולבצר את שלטון החוק. החלטת הממשלה שמה את היחידה לאכיפה במקרקעין בחזית המאבק בעבירות התכנון והבנייה, מעניקה אחריות, כלים ומשאבים לממש את האחריות המוטלת עליה. תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה, העניק לרשות את הסמכויות הנרחבות לממש את האחריות כאמור.
|
|
בתיאוריה הפוליטית שלו, שאף ז'אן ז'אק רוסו, ליישב בין האינדיבידואליזם הקיצוני שבו דגל, לבין השמירה על הסולידריות החברתית. רוסו האמין כי הרגש האנושי הטבעי הוא רגש של סולידריות בין בני אדם שהוא גם הבסיס לחיים בקולקטיב
|
|
בית המשפט העליון דן לאחרונה ודחה בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, כב' השופטת מ' סוקולוב מיום 18.10.2017. בגדרו של פסק הדין, נדחה ערעורו של המבקש על החלטתו של בית המשפט לעניינים מקומיים ברמת גן (כב' השופט העמית מ' בן-חיים), בע"א 39527-06-17, מיום 10.07.2017, שם נדחתה בקשתו של העותר להאריך את המועד להישפט על הודעת תשלום קנס, מיום 10.05.1998.
|
|
חברות ואתרים גדולים בתחום הקניות אונליין (E-commerse) כמו איביי, אמזון, דיל אקסטרים, אליאקספרס, אתר Zipy הישראלי ודומיהם, החלו לאחרונה לחייב את הלקוחות שלהם להזין גם את המיקוד שלהם באזור הזנת הכתובת לפני ביצוע רכישה. אם בעבר עניין זה היה רשות בלבד, היום לא תוכלו להמשיך בתהליך הקניה שלכם אונליין אם לא תזינו
|
|
רבים מאלו המתמודדים ולעתים אף זוכים להגיע לעמדות שלטוניות בכירות, הם בעלי רזומה מאוד עשיר שכביכול יש בו כדי "להכשירם לתפקיד"; בישראל הרקע הצבאי היה בעבר מאוד דומיננטי בכל הנוגע למשרות ההנהגה. סיפורו של הקיסר גלבה מלמד אותנו שכישורים תיאורתיים אינם מספיקים, כפי שההיסטוריה הוכיחה לנו פעם אחר פעם במהלך הדרך מאז ועד ימינו אנו.
|
|
|
|
|