איך משתחררים מהסכם שכירות? מאת עורך דין דן הלפרט

מציאת שוכר, משכיר ומושכר שיהלמו זה את זה היא לרוב משימה לא קלה.

בעל נכס שואף לאתר את השוכר האידיאלי לדירתו, כזה שישלם את דמי השכירות במלואם ובזמן, ישמור על הדירה ומערכותיה, ימציא בטחונות מתאימים ומרגיעים ויקפיד על פינוי המושכר מאדם וחפץ במועד הקבוע בהסכם.

מן העבר השני, תר גם השוכר אחר מושכר מתאים ולא פחות- אחר משכיר מתאים, כזה שלא יכביד יתר על המידה בשלב ההתקשרות החוזית ולא יעיק ויטריד יתר על המידה בתקופת השכירות עצמה. 

לצערם של שוכרים ומשכירים רבים אידיליה לחוד ומציאות לחוד. לא אחת מתברר למי מהצדדים (במרבית המקרים מאוחר מידי) כי שגה בבחירת הפרטנר להתקשרות. או אז, לעיתים, מסתיים קשר השכירות בין כותלי בית המשפט. 

הסכם השכירות נועד בעיקר ליצור תבנית חוזית שתקבע כללי התנהגות ברורים ומוגדרים שיחולו בתקופת השכירות, ובתוך כך תקבע גם פרקי זמן קצובים לתחולת ההתקשרות. 

מה הדין במקרה בו חפץ השוכר לסיים את קשר השכירות לפני המועד הקבוע בהסכם כמועד תום תקופת השכירות וזאת מטעמים לגיטימיים (ולא כתוצאה מהפרה או קושי שמעמיד המשכיר). 

כך, לדוגמה מה הדין בו מבקש השוכר לעזוב את המושכר בשל עזיבה פתאומית של הארץ לצורכי עבודה או מעבר לעיר אחרת כתוצאה מנישואין. האם במצב זה חייב המשכיר להענות לבקשת השוכר ו"לשחררו" מקשר השכירות בטרם סיומו הפורמלי? 

מרבית הסכמי השכירות כוללים "מנגנון יציאה" המסדיר מצבים מעין אלה וקובע כי במקרה בו השוכר חפץ לעזוב את המושכר בטרם תום תקופת השכירות יהא עליו להמציא במקומו שוכר חלופי "שיהא לשביעות רצון המשכיר". 

המינוח "לשביעות רצון המשכיר" הוא "החוליה החלשה" של המנגנון הנ"ל שכן הוא אינו ברור די הצורך והוא עשוי להתפרש באופנים שונים. 

לכן, נהוג להוסיף למנגנון היציאה תנאי נוסף ולקבוע, כי "המשכיר לא יסרב למיהותו של השוכר החלופי אלא ממניעים סבירים". נכון- גם תוספת זו אינה ברורה דיה ואף מגדילה את מרחב התמרון הפרשני.  

חשוב לציין, כי התנאי הנוסף הנ"ל לקוח מסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971, הקובע שבעת החלפת שוכרים במושכר (היינו כאשר שוכר מבקש לקצר את תקופת השכירות ולהביא במקומו שוכר חלופי), רשאי בעל הנכס להתנגד לקבלת השוכר החלופי רק מטעמים סבירים. 

סעיף 22 לחוק קובע עוד, כי אם סרוב המשכיר להעברת הזכות נעשתה מטעמים בלתי סבירים, יהיה השוכר רשאי לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר. 

פסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב (תק 3836/04 שוורץ נ' גילור ואח') דן בעניין נשוא דיוננו ובמרכזו דירה שהושכרה על ידי התובעת לנתבעים. 

התובעת עתרה לבית המשפט בתביעה לחייב את הנתבעים לשלם לה דמי שכירות עבור תקופה בה לא התגוררו בדירה וזאת בשל שעזבו אותה בטרם תום תקופת השכירות. 

הנתבעים מצידם הודו כי עזבו את הדירה בטרם תום תקופת השכירות זאת משום שביקשו לעבור לדירה אחרת וטענו כי הודיעו על כך לתובעת בטרם עזיבתם. 

הנתבעים טענו עוד, כי פעלו למציאת שוכר חלופי לדירה, אולם התובעת הכשילה את האפשרות להשכיר את הדירה לשוכר החלופי ועל כן אין לחייבם בדמי שכירות בגין מלוא התקופה ממועד עזיבתם ועד לתום תקופת השכירות. 

לאחר שמיעת עדויות הצדדים מצא בית המשפט להעדיף את גרסת הנתבעים. בית המשפט קבע, כי שוכנע שהתובעת העלתה תנאי ולפיו השוכר החליפי לא ימנה על יוצאי עדות המזרח, תנאי שהיה בו כדי לצמצם את האפשרויות להשכרת הדירה וזאת מבלי שנתנה לכך כל נימוק ענייני. 

בית המשפט הוסיף וקבע, כי הנתבעים פעלו באופן סביר למציאת שוכר חליפי וכי הדבר אף עלה בידיהם בסופו של דבר (למרות הקשיים שהערימה התובעת) ועל כן אין הם חבים בדמי שכירות והוצאות אחזקת הדירה, לתקופה שמיום השכרת הדירה לשוכר החליפי ואילך. 

במקרה המתואר בפסק הדין אמנם הצליחו השוכרים בסופו של יום ולמרות הכבדת המשכיר למצוא שוכר חלופי אולם, נראה כי לאור הוראות החוק גם לו היו ממציאים השוכרים שוכר חלופי "יוצא עדות המזרח" אזי לא ניתן היה למנוע מהם להעביר לידיו את זכות השכירות גם אם היתה המשכירה מתנגדת (שכן טעם ההתנגדות אינו סביר). 

יצויין רק זאת לסיום כי הסוגיה הנדונה ברשימה זו איננה פשוטה שכן עיקרה במתח שבין עקרונות חשובים ביותר כגון עקרון השיוויון והאיסור מפני אפליה, לבין עקרונות חשובים לא פחות של חופש ההתקשרות וחופש האדם לעשות בקניינו כרצונו במיוחד כאשר עסקינן בנכסים בבעלות פרטית. 

יתכן, כי ראוי למחוקק ליתן את דעתו לניסוחו של סעיף 22 לחוק ולשקול לתקנו, שכן קיימת בעייתיות רבה באופן בו מנוסח סעיף זה ובפרט בשימוש במונח "סבירות" במסגרתו. 

כך או אחרת, נמצאנו למדים, כי חשוב ביותר לכלול "מנגנון יציאה" בכל הסכם שכירות זאת על מנת שלא לכפות על השוכר את המשך ההתקשרות בכל תנאי. חשוב גם חשוב להגדיר היטב במסגרת "מנגנון היציאה" אילו קריטריונים בורים ככל הניתן לקביעת טעמי ההתנגדות של המשכיר.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, מגדל ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466) אי מייל- dan@halpert-law.co.il.
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".