|
|
|
|
|
|
|
|
ליקוי בניה – האם ניתן לחייב את נציגות הבית המשותף להפקיד ערובה להבטחת הוצאות היזם/הקבלן המוכר בתביעות ליקויי בניה
|
|
|
|
|
38. ליקוי בניה – האם ניתן לחייב את נציגות הבית המשותף להפקיד ערובה להבטחת הוצאות היזם/הקבלן המוכר בתביעות ליקויי בניה מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון, בורר ומגשר*מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בשאלה האם ניתן לחייב את נציגות הבית המשותף להפקיד ערובה להבטחת הוצאות היזם/הקבלן בתביעות ליקויי בניה שהיא מגישה בשם בעלי הדירות בבניין. במאמר זה נביא את עמדת פסיקת בתי המשפט ואת הצעות כותב המאמר כיצד ניתן להתגבר ו/או להקל על חיוב הנציגות להפקדת הערובה.א. הצגת הנושא תביעות ליקויי הבניה נפוצות במדינת ישראל מזה שנים רבות. הסיבות והגורמים לקיומם של ליקוי הבניה הם רבים ומגוונים. הנושא התחדד במיוחד לאחרונה, מאז מלחמת "חרבות ברזל" בשל מחסור בפועלים, עיכובים באספקת חומרי בניה וכו'.כאשר היזם ו/או הקבלן לא נעתרים לדרישות בעלי הדירות בבניין לתקן את הליקויים, נאלצים בעלי הדירות להגיש תביעות לבתי המשפט בשל ליקויי הבניה, ירידת הערך של הדירות והרכוש המשותף, גריעת חלקים מהרכוש המשותף ועוד.חלק מעורכי הדין המייצגים, מעדיפים, מסיבותיהם ,להגיש את התביעה בשם בעלי הדירות באמצעות נציגות הבית המשותף שנבחרה על ידי בעלי הדירות.בשלב הגשת התביעה, לעתים, לא ניתן לדעת בוודאות מהם סיכוי הצלחת התביעה, האם קיים סיכון ממשי שמדובר בתביעה "דמיונית" או מנופחת שאינה נתמכת בחוות דעת משכנעת, חסרת סיכוי להתקבל והיזמים/הקבלנים מגישים בקשות לביהמ"ש לחייב את נציגות הבית המשותף להפקיד ערובה להבטחת הוצאותיהם המשפטיות למקרה שהתביעה נגדם תידחה.
ב. עמדת הפסיקה בעניין חיוב הנציגות בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות
1. הסוגייה הובאה להכרעת ביהמ"ש בת"א מחוזי חיפה 64622-12-19 המשותף רח' הזמיר 88 נהריה ואח' נ' סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע"מ. במקרה זה הוגשה תביעה כספית על ידי שתי נציגויות הבתים המשותפים בסכום של כ- 5,530,000 ₪. החברה הנתבעת ביקשה לחייב את התובעות בהפקדת ערובה להוצאותיהן למקרה שהתביעה נגדה תידחה.
בבקשה נטען כי יש לראות במשיבות חברות בעירבון מוגבל ולכן קמה חזקה לחיובן בהפקדת ערובה. כן נטען, כי קיים חשש בעלי הדירות יסתתרו מאחורי הנציגויות וכי הנציגויות התובעות לא יוכלו לשאת בתשלום הוצאות המשפט. כן נטען, כי סיכויי התביעה קלושים ביותר.ביהמ"ש קבע כי צודקת המבקשת בטענתה, כי נציגויות הבתים המשותפים הן אישיויות משפטיות נפרדות מבעלי הדירות, כך שלא ניתן יהיה לגבות מבעלי הדירות את ההוצאות בהן יחויבו המשיבות (ככל שיחויבו). לפיכך, על אף שהמשיבות אינן חברות, במובן המקובל של המילה, יש להתייחס אליהן, לצורך החלטה בבקשה זו, כאל חברות, כפי שנהגו בתי משפט השלום בפסקי הדין אליהם הפנה ב"כ המבקשת. ביהמ"ש קבע כי לשם חיוב חברה בערובה להוצאות יש, אפוא, צורך בקיומם של שני התנאים; הערכת סיכויי התביעה כקלושים וקיומה של תשתית עובדתית, המצביעה על כך שיקשה על התובע לשלם את הוצאות הנתבע, אם תידחה התביעה - בר"ע (מחוזי חיפה) 1793/07 - י.ב.ג.ל. ניהול ואח' נ' נמרוד בכר ואח' (08.07.2007).ברע"א 10376/07 ל. נ הנדסה ממוחשבת בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (11.2.2009) (להלן: ל. נ. הנדסה ממוחשבת), פורטו שלושת השלבים, על פיהם תיבחן שאלה זו, כדלקמן: "סוגיית חיובה של חברה-תובעת בהפקדת ערובה נבחנת בשלושה רבדים;
ראשית, יש לבחון את מצבה הכלכלי של החברה. שנית, יש לבחון אם נסיבות העניין מצדיקות את חיובה של החברה בהפקדת ערובה, וההנחה היא כי לגבי חברות החיוב בהפקדת ערובה הוא הכלל והפטור הינו החריג; לבסוף יש לבחון את סיכויי התביעה ובעניין זה הנטל להוכיח שנסיבות העניין מצדיקות לפטור את החברה מהפקדת ערובה הוא נטל המוטל על כתפי החברה-התובעת, ועל דרך הכלל אין מקום לבחינה מעמיקה של סיכויי ההליך ויש להיזקק לשיקול אחרון זה רק מקום שבו מדובר בסיכויים גבוהים ביותר או קלושים ביותר. עם זאת, גם משהגיע בית המשפט לכלל מסקנה כי יש הצדקה לחיובה של החברה התובעת בהפקדת ערובה, עליו לקבוע את שיעורה באופן מידתי המאזן כראוי בין כלל השיקולים הצריכים לעניין". ביהמ"ש הגיע במקרה זה, למסקנה, כי המבקשת הניחה בסיס של ממש לטענה כי המשיבות לא תוכלנה לשלם הוצאות, ככל שייפסקו נגדן. טענה זו לא נסתרה בתגובת המשיבות וטענתן לפיה "עומדים מאחורי המשיבות 77 בעלי הדירות", לאו טענה היא, שכן לא יהיה ניתן לגבות מבעלי הדירות את הסכומים בהם תחויבנה המשיבות (שוב - ככל שתחויבנה).
בסופו של יום חייב ביהמ"ש במתן ערובה בסכום של 250,000 ₪.2. מקרה נוסף שהובא לפתחו של ביהמ"ש נדון בת"א שלום ת"א 50941-09-22 נציגות הבית המשותף מירון 3 תל אביב נ' פ. גנור - לבניה ופיתוח בע"מ ואח' גם במקרה זה הגישה נציגות בית משותף תביעה והנתבעת ביקשה מביהמ"ש לחייבה בהפקדת ערבון כתנאי לשמיעת תביעתה.ביהמ"ש הפנה לרע"א1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה (פורסם בנבו) ביהמ"ש העליון קבע כלהלן: "שאלת מעמדה של נציגות הבית המשותף העסיקה בעבר את בית משפט זה. ההלכה קובעת כי הנציגות כשרה להיות צד לפעולות משפטיות שונות, אולם כשרות זו מוגבלת בגדרי סעיף 69 לחוק המקרקעין, התוחם את גבולותיה לעניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף". לדברי הנשיא א' ברק, נציגות בית משותף רשאית לבצע פעולות משפטיות שונות בשם הדיירים ביחס לעניינים הכרוכים בתחומים המשותפים לכלל הדיירים, בדגש על ניהול הרכוש המשותף. תפקידיה של הנציגות כוללים את הניהול הפנימי השוטף של הבניין, את הרכוש המשותף, החזקתו התקינה, ביצוע תיקונים בו וכיוצא בכך. חוזה שנכרת על ידי הנציגות במסגרת סמכויותיה על פי חוק המקרקעין, הינו בעל נפקות כפעולת נציגות. פעולה זו מחייבת את כל בעלי הדירות – אלה שהסכימו ואלה שהתנגדו לפעולה (ע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד, לו(2) 021, 024 (1981); רע"א 46/94 אברמוב נ' הממונה על מרשם המקרקעין, נ(2) 202 (1996)).
בהלכת קדמת לוד ובספרות נידונה שאלת מקור סמכותה של נציגות הבית המשותף. דהיינו, האם הנציגות מהווה אישיות משפטית נפרדת בעלת זכויות וחובות עצמאיות, או שמא היא מהווה שלוחה בלבד של דיירי הבית. בענייננו, קבע ביהמ"ש אין צורך לקבוע עמדה רחבה בשאלת סיווג מקור הסמכות. די לומר כי לשון חוק המקרקעין מחייבת הקמה של נציגות בית משותף, והיא זו שמגדירה את סמכויות הנציגות. לנוכח ההסמכה בסעיף 69 לחוק המקרקעין, הרי שבעלי הדירות אינם בני חורין ליטול ממנה את תחומי האחריות המפורטים בסעיף. יש לכך השלכה על הגדרת היחסים בין הנציגות לבין הדיירים כשייכים תמיד לדיני השליחות. המלומד פרופ' ויסמן אף ציין כי בניגוד לסעיפים אחרים בחוק המקרקעין העוסקים בבית המשותף, סעיף 69 לא מסייג את תחולתו, ואינו מאפשר לשנות את תחומי אחריותה של הנציגות באמצעות האסיפה הכללית או בדרך של שינוי התקנון (יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 470-471 (התשנ"ז)).עתה – משהובהר כי הנציגות מוסמכת לפעול בתחום הרשאתה החוקי – נותר לבחון האם הפעולה שביצעה המשיבה נכנסת לגדרי סעיף 69 לחוק המקרקעין. על פי עובדות המקרה, הנציגות הגישה תביעה בשם דיירי הבניין בגין ליקויים שונים ברכוש המשותף אשר נכנסים לגדרי סעיף 69 לחוק המקרקעין בהיותם עניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה" של הרכוש המשותף ולתיקונים בו. מכאן שעל פי הלכת קדמת לוד, המשיבה רשאית לפעול בשם הדיירים להגשת תביעה כספית על הנזקים שנגרמו לרכוש הציבורי בבניין (ועיינו בעניינים אחרים בהם הנציגות היא שתבעה בגין ליקויי בנייה: רע"א 2565/07 טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' לוי אשכול 108 בת"א (25.3.2007); רע"א 4548/00 נציגות הבית המשותף נ' אזורים בניין (1965) בע"מ (29.8.2000)). המסקנה היא כי הנציגות מוסמכת לפעול לתיקון הליקויים ברכוש המשותף. ההסמכה שניתנה לנציגות לפעול הינה הסמכה ישירה – מכוח חוק".פסק הדין של ביהמ"ש העליון שינה פסיקה קודמת ששללה זכות התביעה של הנציגות בתביעה בגין ליקויי בניה, להבדיל מתביעות לאכיפת תשלומי נציגות לפני המפקח על בתים משותפים. מכאן שנסללה הדרך גם להגשת התביעה כאן ע"י התובעת כאן בסך של מיליון ₪ בגין הפרת הסכם הבנייה. בת"א 59258-02-15 נציגות הבית המשותף-אברהם שפירא 5 נתניה ואח' נ' שינדלר נחושתן מעליות בע"מ ואח' (פורסם בנבו) נפסק: "סבור אני כי הרציונל הנזכר לעיל יפה גם לעניין נציגות בית משותף, באשר גם במקרה של נציגות כזו עלולים דיירי הבית להסתתר מאחורי אישיותה המשפטית הנפרדת מקום בו תנהל בשמם ועבורם הליך משפטי ותחויב בהוצאות בגינו והצד שכנגד ימצא חסר שלא כדין. נוכח רציונל זה והתאמתו גם אל המקרה של נציגות בית משותף מסכים אני עם קביעת חברי כב' השופט רונן פלג, בת.א. (כפר סבא) 1226-01-15 (18.3.2016), כי אין לראות בנציגות בית משותף אדם פרטי לעניין כללי החיוב בערובה (סעיף 12 להחלטתו).אמנם טכנית אין הנציגות חברה ואין חוק החברות, ובגדרו סעיף 353א, חל עליה באופן ישיר, אולם כללי הפרשנות המשפטית מצפים מבית המשפט לפרש דברי חקיקה פרשנות תכליתית (ראה למשל עע"מ 4105/09 עיריית חיפה נ. עמותת העדה היהודית הספרדית בחיפה (2.2.2012) בפסקה 24 לחוות דעתה של כב' הנשיאה (אז השופטת) מרים נאור).בנסיבות בהן יש לבחור בין הוראות שני דברי חקיקה ולקבוע איזהו המתאים יותר להחלה על המקרה דנן כאשר שניהם אינם מתייחסים אליו באופן מדויק, ברי כי יש לבחור את דבר החקיקה ההולם יותר את השגת המטרה והרציונל העומדים ביסוד העניין.לפיכך סבור אני כי לעניין חיוב בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות משפטיות לגבי נציגות בית משותף מתאימות יותר הוראות סעיף 353א לחוק החברות והכללים שנקבעו בפסיקה לגביהן מאשר הוראות תקנה 519(א) לתקנות, כאשר בשל העובדה שאין מדובר בהוראות החלות ישירות על נציגות ייתכן ויש לעשות בהן שימוש מעט יותר זהיר. ייתכן כי לכך כיוון כב' השופט רונן פלג (שם) עת קבע כי לעניין זה יש להתייחס אל נציגות בית משותף כאל יציר כלאיים."הנציגות במקרה זה, לא הראתה כי מי מחברי וועד הנציגות, להבדיל מעשרות בעלי הזכויות, מוכנים לערוב לחיובי הנציגות וכי הם בעלי איתנות לערוב וכן מדוע שלא יפקידו את סכום הערובה בעצמם, ככל שמצבם אכן איתן כלכלית. ממילא, התובעת טוענת כי בשלב זה בחשבון הבנק שלה סכום עתק ולכן אין מניעה כי תפקיד כבר כעת ערבון. במקרה זה החליט ביהמ"ש לחייב הנציגות להפקיד בקופת ביהמ"ש הסך של70,000 ₪ 3. מקרה נוסף שהובא לפתחו של ביהמ"ש נדון בת"א (כפר סבא) 64467-09-24 נציגות הבית המשותף ברח' ישורון 8-10 רמת גן נ' אן.אר.ג'י חיזוק מבנים בע"מ גם במקרה זה ביקשה הנתבעת לחייב את הנציגות להפקיד ערובה להבטיח הוצאותיה למקרה שהתביעה נגדה תידחה בסך של 106,500 ש"ח, המהווה 7% מסכום התביעה. הנתבעת ביססה את בקשתה על סעיף 353א לחוק החברות, התשנ"ט-1999, ועל תקנה 157 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.ביהמ"ש פסק במקרה זהכי על פי הפסיקה הרווחת, בתי המשפט נוהגים להחיל את סעיף 353א גם על נציגות בית משותף, וזאת בשל היותה בעלת אישיות משפטית נפרדת. סמכותה לפעול בענייני הרכוש המשותף נגזרת מסעיף 69 לחוק המקרקעין, המאפשר לה לנהל את הרכוש המשותף ולפעול בשם בעלי הדירות. בנוסף, מכוח סעיף 4 לחוק השליחות, התש"כה-1965, הוכרה סמכותה לבצע פעולות קנייניות כשלוחת הדיירים בענייני הרכוש המשותף והאינטרסים המשותפים של כלל בעלי הדירות. בשאלת חיוב נציגות הבית המשותף בהפקדת ערובה להוצאות משפט, קיימות גישות לכאן ולכאן, וקיימת גישה מאזנת המכירה בקשיי הגבייה המעשיים ומצדיקה הטלת ערובה בסכום מתון. בית המשפט אימץ את הגישה המאזנת בקבעו כי על התובעת מוטל נטל כפול: ראשית, להוכיח כי יש בידה יכולת לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, ושנית, להצביע על נסיבות מיוחדות שאינן מצדיקות את חיובה בערובה. התובעת לא עמדה באף אחד מאלה. מחד גיסא התובעת לא הציגה כל ראיה המעידה על יכולתה הכלכלית או על נסיבות המצדיקות פטור מערובה. מאידך גיסא, הנתבעים לא הצביעו על נסיבות קונקרטיות המצדיקות ערובה בשיעור כה גבוה של 7% מסכום התביעה, ולא ביססו את החשש לקשיי גבייה עתידיים. נקבע כי יש לערוך איזון שקול בין הבטחת יכולת הגבייה העתידית לבין שמירה על זכות הגישה לערכאות, תוך התחשבות במאפייניה הייחודיים של נציגות בית משותף. על כן, באיזון הכולל, קבע בית המשפט כי יש מקום להורות על הפקדת ערובה בסכום מידתי יותר בסך 30,000 ₪. במוקד הדיון ניצבת שאלת תחולתו של סעיף 353א לחוק החברות על נציגות בית משותף. סוגיה זו מעוררת מתח מובנה בין שני אינטרסים מרכזיים: מחד, הצורך להגן על נתבעים מפני קשיי גבייה עתידיים, ומאידך, החשיבות בשמירה על זכות הגישה לערכאות שהוכרה בפסיקה כזכות יסוד חוקתית. סעיף 69 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מגדיר את מעמדה של נציגות הבית המשותף: "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."על פי הפסיקה הרווחת, בתי המשפט נוהגים להחיל את סעיף 353א גם על נציגות בית משותף, וזאת בשל היותה בעלת אישיות משפטית נפרדת. מעמדה המשפטי של נציגות הבית המשותף נדון בע"א 98/80 קדמת לוד בע"מ נ' נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד, לו(2) 021(1981) (להלן: "הלכת לוד") ורע"א 1025/17 נאות מזרחי בע"מ נ' נציגות הבית המשותף מנדל זינגר 23 חיפה (נבו 27.6.2017) (להלן: "הלכת נאות מזרחי") אשר הכירו בה כאישיות משפטית נפרדת. סמכותה לפעול בענייני הרכוש המשותף נגזרת מסעיף 69 לחוק המקרקעין, המאפשר לה לנהל את הרכוש המשותף ולפעול בשם בעלי הדירות. בנוסף, מכוח סעיף 4 לחוק השליחות, התש"כה-1965, הוכרה סמכותה לבצע פעולות קנייניות כשלוחת הדיירים בענייני הרכוש המשותף והאינטרסים המשותפים של כלל בעלי הדירות.4. בשאלת חיוב נציגות הבית המשותף בהפקדת ערובה להוצאות משפט, אימץ בית המשפט המחוזי בת"א (מחוזי חי') 19-12-64622 נציגות הבית המשותף רח הזמיר 88 נהריה נ' סלע בינוי והשקעות מקבוצת אמנון מסילות בע"מ (נבו 26.8.2020) את האפשרות לחייב נציגות בערובה, בהתבסס על מעמדה כאישיות משפטית נפרדת. לעומת זאת, בת"א (מחוזי ת"א) 21-07-3447 נציגות הבית המשותף רח' הרברט סמואל 10, תל אביב נ' אחים עופר הנדה ופתוח בע"מ (נבו 2.1.2022) נדחתה אפשרות זו, תוך הסתמכות על סעיף 69 לחוק המקרקעין והלכת לוד, המגדירים את הנציגות כמורשה של בעלי הדירות הנושאים באחריות בלתי מוגבלת. לאחרונה, בת"א (מחוזי ת"א) 22-07-21563 נציגות בעלי הדיור בפרויקט "השוק הסיטונאי" נ' מגדלי לב תל אביב בע"מ (נבו 1.8.2023), הוצעה גישה מאזנת המכירה בקשיי הגבייה המעשיים ומצדיקה הטלת ערובה בסכום מתון.בהתאם להלכה שנקבעה ברע"א 10376/07 ל. נ הנדסה ממוחשבת בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (נבו 11.2.2009), על בית המשפט לבחון בקשה להפקדת ערובה במספר מישורים: ראשית, יש לבחון את מצבה הכלכלי של התובעת ויכולתה לשאת בהוצאות המשפט. שנית, יש לשקול האם נסיבות העניין מצדיקות חיוב בערובה, כאשר ביחס לחברות החיוב הוא הכלל והפטור הוא החריג. לבסוף, יש להתחשב בסיכויי התביעה, אך זאת רק במבט-על ובמקרים קיצוניים של סיכויים קלושים או גבוהים במיוחד. בחינה משולבת זו נועדה להבטיח איזון ראוי בין זכות הגישה לערכאות לבין הגנה על זכויות הנתבע.לצד סעיף 353א, קיימת סמכות מקבילה בתקנה 157 לתקנות סדר הדין האזרחי: הקובעת:"(א) בית המשפט רשאי, אם נראה לו הדבר, לצוות על תובע לתת ערובה לתשלום הוצאותיו של נתבע." (ב) לא ניתנה הערובה בתוך המועד שהורה, יימחק כתב התביעה."תקנה זו מעניקה לבית המשפט שיקול דעת רחב יותר. ברע"א 4339/19 שרית קילקר נ' עובד נועם (נבו 27.8.2019) (להלן: "עניין קליקר") נקבעו שיקולים מנחים נוספים: סיכויי התביעה ומורכבותה, מצבו הכלכלי של התובע, מועד הגשת הבקשה, זהות הצדדים, התנהלותם ותום ליבם. ביהמ"ש קבע כי על התובעת מוטל נטל כפול: ראשית, להוכיח כי יש בידה יכולת לשלם את הוצאות הנתבע אם יזכה בדין, ושנית, להצביע על נסיבות מיוחדות שאינן מצדיקות את חיובה בערובה. התובעת לא עמדה באף אחד מנטלים אלה.מנגד, קבע ביהמ"ש כי טענות הנתבעים בדבר חשש מ"שוקת שבורה" והיעדר עילה, יריבות וסמכות עניינית - אין בהן ממש. כפי שנקבע בהלכת נאות מזרחי, לנציגות סמכות עצמאית לפעול בענייני הבית המשותף מכוח סעיף 69 לחוק המקרקעין. מאחר שהתביעה עוסקת בליקויי בנייה הנוגעים לדיירים, הדבר מצוי בליבת סמכותה של הנציגות. הנתבעים לא הציגו תשתית עובדתית המצדיקה הטלת ערובה בשיעור של 7% מסכום התביעה. מבחינת סיכויי התביעה, אשר בהתאם להלכה הפסוקה נבחן במבט-על בלבד, קבע ביהמ"ש כי לא מצא כי מדובר בתביעה שסיכוייה קלושים או גבוהים במיוחד ו/או כי מדובר בתביעת סרק המצדיקה הטלת ערובה משמעותית ומשלא התקיימו נסיבות קיצון המצדיקות בחינת סיכויי התביעה בשלב מקדמי זה, קבע ביהמ"ש שאין מקום להידרש לשיקול זה במסגרת ההחלטה הנוכחית.ביהמ"ש קבע כי בנוסף לבחינה לפי סעיף 353א לחוק החברות, יש לבחון את הבקשה גם לאור תקנה 157 לתקנות סדר הדין האזרחי, המעניקה לבית המשפט שיקול דעת רחב יותר בקובעה כי "בית המשפט רשאי, אם נראה לו הדבר, לצוות על תובע לתת ערובה לתשלום הוצאותיו של נתבע". שיקול דעת זה אינו מוגבל לתאגידים בלבד, והוא מאפשר לבית המשפט להתחשב במכלול רחב יותר של שיקולים. הטלת ערובה בלתי מידתית עלולה לחסום את זכות הגישה לערכאות באופן מובהק ולכן, יש לערוך איזון שקול בין הבטחת יכולת הגבייה העתידית לבין שמירה על זכות הגישה לערכאות, תוך התחשבות במאפייניה הייחודיים של נציגות בית משותף.באיזון הכולל בין זכות הגישה לערכאות לבין ההגנה על זכויות הנתבעים, ובהתחשב במעמדה הייחודי של נציגות בית משותף המקבלת תקבולים שוטפים מבעלי הדירות, סבר ביהמ"ש אני סבורה כי יש מקום להורות על הפקדת ערובה בסכום מידתי יותר וחייב את הנציגות להפקיד ערובה בסך 30,000 ₪ עיננו הרואות, כי בעיקרון, בהתקיים הנסיבות המתאימות, ותוך שמירה על האיזונים והאינטרסים של כלל המעורבים בתיק, בחינת סיכויי התביעה וכאשר הדבר מצדיק זאת, בתי המשפט לא נמנעים מלחייב את נציגות הבית המשותף התובעת בתביעת ליקויי בניה, להפקיד ערובה להוצאות הנתבע/ים.ג. עצות כותב המאמר כיצד להתגבר ו/או להקל על חיוב הנציגות בהפקדת ערובה להוצאות
כפי שראינו, אחד הטיעונים בעד חיוב הנציגות בהפקדת הערובה, כי במקרה והתביעה תידחה, הוא כי לאור האישיות המשפטית הנפרדת של הנציגות מבעלי הדירות, בעלי הדירות "יתחבאו" מאחורי הנציגות ולנציגות עצמה לא יהיו המשאבים הכספיים העצמאיים לשלם את ההוצאות שיפסקו נגדה, מוצע לצרף לתביעה את בעלי הדירות כתובעים נוספים באופן אישי, ובמקרה זה תנוטרל הטענה כי לנציגות עצמה בלבד אין מספיק משאבים כספיים לכיסוי ההוצאות שיפסקו נגדה, אם ייפסקו.2. עצה שניה היא לשאוף למינוי מומחה מטעם ביהמ"ש כבר בשלבים הראשונים של ההליך, שזו גם מגמת הפסיקה בתיקים אלה. ככל שהמומחה מטעם ביהמ"ש יקבע בחוות דעתו כי קיימים ליקויים בסכום משמעותי, תשמט הקרקע מפני טענת היזם כי קיים חשש שהנציגות לא תוכל לשלם את ההוצאות שיפסקו נגדה, משום שלאור חוות דעת מומחה ביהמ"ש ייעלמו/יפחתו הסיכויים שתביעת הנציגות תידחה וניתן יהיה להגיש בקשה לביהמ"ש לבטל את הערבות שהוטלה קודם לכן, אם הוטלה.ד. סיכום.
בפתח המאמר הצגנו את הבעיה. בהמשך הבאנו את עמדת הפסיקה באשר לחיובה של נציגות הבית המשותף להפקיד ערובה להבטחת הוצאות היזם במקרה והתביעה נגדו תידחה .בסוף המאמר הבאתי מספר עצות כיצד לפעול כדי להתגבר ו/או להקל על חיוב הנציגות בהפקדת ערובה להוצאות.הותר לפרסום ביום18.2.2025*כותב המאמר הנו עו"ד, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה כשלים בבניה ירידת ערך, אחור במסירה ועוד למעלה מ-45 שנים ומייצג את כל המעורבים בבניה, תובעים ונתבעים כאחד.רחוב סמטת הבאר 3 רמת-גן מיקוד 52465טלפונים: 03-6720503, 03-6728559פקס' 03-6739193טל' נייד: 050-5781323דוא"לZVIS7@BEZEQINT.NETאתר:WWW.ZVISTEIN-LAWOFFICE.CO.ILכל המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד שנכתב על דעת כותב המאמר בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או תחליף לו ו/או חוות דעת משפטית ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות והנו חלקי בלבד ולא ממצה. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים ו/או המצורפים להם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.אין לשכפל, להעתיק, לצלם, להקליט, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או בכל אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר – כל חלק שהוא מתוך מאמר זה, השימוש במאמר זה מותר אך ורק לצורך ציטוט והפנייה למאמר העברתו או חלק ממנו לגורם אחר מהווה הפרה של זכויות היוצרים.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד צבי שטיין
|
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא אחריות יועץ קרקע בתביעות ליקויי בנייה, בסוגי המקרים בהם תיתכן אחריות יועץ קרקע בתביעות ליקויי בנייה. במאמר מובאת סקירת פסיקת בתי המשפט בנושא אחריותו של יועץ הקרקע כלפי רוכש הדירה כצד שלישי, דיון באחריות יועץ הקרקע במקרה של התקשרות ישירה בינו ובין מזמין העבודה והיקף אחריותו, תוך אבחנה בין אחריות לכשלים תכנוניים לבין אחריותו לכשלים בביצוע, והדגשה כי יועץ קרקע המפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, עובר, במעשהו/מחדלו זה, גם עבירה משמעתית בהתאם לחוק המהנדסים. לסיכום מובאת עמדתו האישית בסוגיה של כותב המאמר.
|
|
מאמר זה סוקר באריכות, ביסודיות ובצורה מקיפה ומפורטת ביותר את נושא קביעת מינויים של המומחים המתמנים על ידי בתי המשפט בתביעות ליקויי בניה וקביעת שכרם. מאמר זה יצביע, על מספר החלטות שניתנו לאחרונה על ידי בתי המשפט ויסביר את הבעייתיות של החלטות אלה, אשר עם כל הכבוד, גורמות לבזבוז זמנו של בית המשפט הנכבד ובזבוז זמן של הצדדים המתדינים ובאי כוחם. במאמר מובאת הצעה מהפכנית לשינוי בכל הקשור למינוי המומחים מטעם בתי המשפט וכן נוסח מוצע של החלטת בית המשפט לענין מינוי מומחה מטעם בית המשפט.
|
|
מאמר זה דן בחובות הכספיים ההדדיים בין דיירים בבית משותף במקרים של הרחבת דירותיהם. תופעה זו נפוצה בעיקר בבתים בני שתי קומות וארבעה דיירים כאשר פעם מרחיב את דירתו הדייר מלמטה ופעם מרחיב את דירתו הדייר שגר בקומה העליונה.
|
|
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא הכדאיות בהגשת תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה והסיכויים להצליח בה. זו השאלה המרכזית בה מתחבטים בעיקר רוכשי הדירות החדשות במדינת ישראל וגם אותם אנשים אשר בנו את ביתם על קרקע שלהם ו/או הרחיבו/שיפצו את ביתם/דירתם. במאמרנו זה ננסה להשיב על השאלות החשובות האם כדאי להגיש תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה, מתי יש להגיש את התביעה ומהם סיכוי ההצלחה בתביעה שכזו?
|
|
מאמרי זה הנו מאמר המשך למאמר קודם שפורסם על ידי ביום 22.10.2009 בו הבאתי סקירה מפורטת ורחבה יותר של נושא זכות התיקון ותביעות ליקויי בניה בכללותן. מאמרי זה מתמקד בתיקון הסעיף בחוק העוסק בזכות התיקון ובבעיתיות הנובעת מאופן ניסוחו של סעיף זה (תיקון מספר 5 לחוק מחודש אפריל 2011).
|
|
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא מהותה של התוספת לחוק המכר (דירות) והצעות כותב המאמר לעריכת שינויים ותיקונים לתוספת זו. בפתח המאמר מובא הסבר קצר מהי התוספת לחוק המכר (דירות) וכן נוסחה העדכני של התוספת, לאחר מכן נסקור את סעיפי התוספת ונציע הצעות לשינויים ותיקונים לתוספת. בסוף המאמר נביא את עמדתנו האישית בסוגיה ולאחריו פרק סיכום.
|
|
מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושאים ובפלוגתאות הנדונים בתביעות ליקויי בניה. במאמר זה נביא מעין מדריך הכולל בחובו סקירה מפורטת של מרבית הנושאים, הפלוגתאות וראשי הנזק למיניהם, הנדונים בתביעות ליקוי בניה נגד קבלנים.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|