|
|
|
|
|
|
|
|
מדוע יש לתקן את חוק השכירות וכיצד- מאת עו"ד דן הלפרט
|
|
|
|
|
הצעת החוק הנוכחית של ח"כ סתו שפיר לשיפור חייהם של שוכרי הדירות עוסקת בעיקרה בנושא דמי השכירות, אולם ראוי להעלות לסדר היום סוגיות נוספות הדורשות טיפול יסודי ומהיר על ידי המחוקק.יש לפעול לחקיקת חוק שמטרתו לשפר את המסגרת החוקית הקיימת בסוגיית יחסי שוכר- משכיר זאת על מנת להבטיח הגינות, סבירות וודאות ביחסים המשפטיים שבין הצדדים להסכם השכירות.לפני שנמשיך, נזכיר כי החקיקה בתחום השכירות הוזנחה במשך שנים רבות וטופלה בעיקר על ידי בתי המשפט שניסו להתוות מדיניות, אולם זו נמצאה בלתי אחידה ונטולת וודאות עבור השוכר והמשכיר גם יחד.למעשה, תחום השכירות מוסדר בחוק הקרוי חוק השכירות והשאילה אשר חוקק ביום 5.8.1971 (ראש הממשלה ונשיא המדינה החתומים על החוק הם גולדה מאיר ושזר....). עיניכם הרואות, מדובר בחוק בימיה של המאה הקודמת אשר הוראתיו נותרו כמעט ללא שינוי במשך ארבעה עשורים.בשולי הדברים ראוי להזכיר, כי המחוקק ניסה בעבר לטפל בנושא השכירות באמצעות מספר הצעות לתיקון החוק הקיים, במיוחד בנוגע לאופן עליית דמי השכירות. מספר הצעות חוק הוגשו בעניין זה על ידי חברי כנסת שונים, שעניינן קביעת מנגנון אחיד וקבוע של הגדלת דמי השכירות, זאת רק בתום שנת שכירות ובשיעור קבוע ומוגבל (5%).עם כל הכבוד לחשיבות הרבה שבהסדרת נושא דמי השכירות שתביא בהכרח לריסון כוחם של בעלי הנכסים ותפחית מקרים של שרירות לב אצל בעלי נכסים אשר ברצותם, יכולים הם במחי יד, להגדיל את דמי השכירות בשיעור ניכר ולא פרופורציונאלי (ובכך לדחוק את רגלו של שוכר ממנו הם מבקשים להשתחרר) בלא שידרשו ליתן דין וחשבון לאיש.ברשימה זו, אבקש להאיר סוגיות אחרות בתחום השכירות אשר אינן מוסדות דיה בחקיקה, חרף היותן משמעותיות ביותר להשגת עקרונות של הגינות, סבירות וודאות .1.בטחונות- אין להקל ראש בחשיבותם הרבה של הבטחונות כבסיס ועוגן ליצירת הוגנות וודאות בשוק השכירות. לא ברור מדוע נושא כה מהותי איננו מוסדר בחקיקה (בעוד הנושא מוסדר היטב בחקיקה העוסקת ברכישת דירת מגורים מקבלן). לא מן הנמנע, כי העדר בטחונות מספקים גורמים לבעלי הנכסים להעלות את דמי השכירות תוך גילום הסיכון שעלול להביא שוכר שיתגלה כבלתי ראוי בדמי השכירות.
אין ספק, כי חששו העיקרי של המשכיר הוא מצב בו יסרב השוכר לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות בעודו חדל מלשלם את דמי השכירות.במצב דברים זה, זקוק המשכיר לשני גלגלי הצלה. האחד הם אותם בטחונות שיעמידו לו פיצוי בגין הנזק הכספי שגרם לו השוכר המונע השכרת הנכס לאחר. השני (בו נדון בהמשל הדברים) הוא הסדר חקיקתי שיאפשר פינוי מהיר ויעיל של השוכר המבוצר הנכס.הבטחונות הפופולאריים בקרב שוכרים ומשכירים הם- הפיקדון הכספי, הערבות האוטונומית, שטר החוב וכתב הערבות. מובן, שחוסנה ועדיפותה של בטוחה נמדד במידת נזלותה, לכן עדיף תמיד למשכיר להחזיק בידיו פיקדון כספי של השוכר אותו יוכל לממש בקלות רבה בשעת צרה על פני כתב ערבות או שטר חוב המצריכים ניהול הליך משפטי ארוך ומייגע.הנושא פרוץ לחלוטין. סוג וכמות הבטוחות, כמו גם סכומן המצטבר משתנה מעסקת שכירות אחת לשניה. גם אופן הארכת הבטוחות במקרה של הארכת תקופת השכירות אינו מוסדר (בית המשפט כבר קבע כי ערבותו של ערב פגה בתום תקופת השכירות הראשונה ולא ניתן היה לממשה בגין התקופה המוארכת).העדר הסדרתו של נושא הבטחונות בחוק עומד לרועץ למשכיר (כמוסבר מעלה) אך גם לשוכר שלעיתים תלוי בשרירות ליבו של המשכיר המעמיד בעניין זה דרישות בלתי סבירות.רצוי אם כן, לקבוע בחקיקה כי כל השכרה של נכס תלווה במתן בטחונות לבעלי הנכס, יש לקבוע את זהות הבטחונות, סכומן (הריאלי), מינונן ותוקפן בעת הארכת תקופת השכירות.2.פינוי השוכר המפר-
רבות נכתב על התופעה הכאובה הפוקדת בעלי נכסים רבים, עת שוכרי הנכסים ממאנים לפנותם בתום תקופת השכירות ונותרים נטועים ומבוצרים בהם כאילו היה הם קניינם, בעוד בעלי הנכסים מנועים מלפעול שמא תהווה פעולתם "עשיית דין עצמי".נושא זה אינו מוסדר בחקיקה באופן מיטבי. נכון הוא שבדצמבר 2008 נעשה נסיון לטפל בנושא זה באמצעות תיקון תקנות סדר הדין האזרחי וקביעת מנגנון טיפול בתביעות פינוי (דיון ופסק דין תוך כ- 60 יום ממועד הגשת כתב התביעה). בפועל, הליכים אלה אורכים זמן רב יותר. כך או אחרת בהעדר הסדרת ושיפור תחום האכיפה של צוי פינוי (מבוצע בלשכת ההוצאה לפועל באופן איטי ובלתי יעיל), אין תועלת בהסדר הקיים ויש לשאוף לשפרו באופן משמעותי.3.יציאה מוקדמת- נושא זה שעלול להימצא כאקוטי עבור השוכר, מוסדר באופן בלתי מספק בחוק הקיים.
הסכם השכירות כולל לרוב הגדרה ברורה של תקופת השכירות. ברם, לעיתים, נזקק השוכר לקצר את תקופת השכירות (למשל בשל צורך דחוף לעבור להתגורר במקום אחר (במקרה של חתונה, צורך דחוף לטפל בבן משפחה וכד'). לרוב דורש המשכיר להוסיף להסכם השכירות מבעוד מועד סעיף שרירותי המונע קיצורה של תקופת השכירות. סעיף 22 לחוק הקיים קובע כי שוכר יוכל לקצר את תקופת השכירות בתנאי שיביא במקומו שוכר חלופי וכי המשכיר יוכל לסרב להשכיר את המושכר לשוכר החלופי רק מטעמים סבירים. אולם, נראה כי אין די בהסדר הקיים, הוא נתון לפרשנויות רבות ושונות ולכן על המחוקק לומר את דברו ולמנוע מהמשכיר לטרפד את עזיבתו המוקדמת של השוכר.קיימות סוגיות נוספות וחשובות שהחוק הקיים שותק בעניינן, הדורשות הסדרה והתיחסות של המחוקק כמו למשל נושא הביטוח (לרוב נקבע כי המשכיר יהא אחראי לבטח את מבנה המושכר ואילו השוכר יבטח את מטלטליו. הסדר זה אינו מספק, עלול לגרור לכפל ביטוח ולעיתים לחסר ביטוח (האם מטלטלי המשכיר במוכר מבוטחים?) וגם לשאלות לעניין אחריות צולבת וכד'). נושא השכרת דירות במתחמי התחדשות עירונית (מגמה הולכת וגוברת)- יש לקבוע מנגנון המגן על שוכרי דירת בבניין בהם מבוצעים פרוייקטי התחדשות עירונית, שכן שוכרי הדירה עלולים למצוא עצמם כלואים בפרוייקט מעין זה ללא יכולת השפעה על הפרוייקט, אופיו ומשכו).קיימים כמובן נושאים רבים נוספים הדורשים הסדרה וטיפול מפאת קוצר היריעה לא נפרטם כאן, רק נקווה שכוונת קבינט הדיור תישא פירות הולמים ואכן תביא לנטיעת ערכי וודאות, הוגנות וסבירות בתחום השכירות.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט
|
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.
|
|
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי
|
|
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.
|
|
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו
|
|
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות
|
|
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.
|
|
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|