|
|
|
|
|
|
|
|
תמ"א 38- התנגדות הדיירת הקשישה נדחתה על ידי בית המשפט- מאת עו"ד דן הלפרט
|
|
|
|
|
פרוייקט תמ"א 38 מבוצע למעשה בשני ראשים המתקדמים זה לצד זה.ראשון בא המישור הקנייני / מסחרי, במסגרתו מגבשים בעלי הדירות בבית המשותף רצון משותף לפעול לקידום הפרוייקט ובהמשך לכך, פועלים לאיתור יזם מתאים שיתן הצעה מיטבית לבעלי הדירות.
לאחר מכן, מתקיים משא ומתן בין היזם ובין בעלי הדירות ומתגבש הסכם המעגן את ההסכמות המסחריות והמשפטיות שבין הצדדים, עליו חותמים היזם וכלל בעלי הדירות.שני בא המישור התכנוני, במסגרתו פועל היזם (כשלוח בעלי הדירות) להגשת בקשה להיתר בניה שבאמצעותו יהפכו זכויות הבניה שהוקנו לבעלי הדירות מכח תמ"א 38 (ולעיתים מכח תב"עות נוספות), לשטחים מבונים נוספים.בעלי דירות המתנגדים לפרוייקט תמ"א 38 רשאים לבטא את התנגדותם במסגרת כל אחד מהמישורים הללו.במישור הקנייני/ מסחרי הם רשאים לסרב לחתום על ההסכם שגובש עם היזם (גם במקרה שכל יתר הבעלים חתמו עליו) ואף לפנות ביוזמתם למפקח על המקרקעין ולהביע בפניו את התנגדותם לפרוייקט (מכח הוראות "חוק החיזוק" המאפשרות זאת).במישור התכנוני, הם רשאים להתנגד להליכי התכנון שמבצע אדריכל הפרוייקט הפועל בהוראת היזם.תחילה, עליהם להגיש התנגדות לועדה המקומית בה נדונה הבקשה להיתר שהגיש היזם. ככל שתדחה התנגדותם שם, תעמוד להם הזכות לעתור לועדת הערר כנגד החלטת הועדה המקומית וככל שזו תדחה, תעמוד להם (לרוב) הזכות לעתור לבית המשפט המחוזי בכובעו כ"בית משפט לעניינים מנהליים" כנגד החלטת ועדת הערר.כך ארע, בפרוייקט תמ"א 38 שבוצע ברחוב בית לחם 10 ברמת גן. בעלי הדירות בבניין (שבו שש דירות) התקשרו עם יזם בהסכם לביצוע פרוייקט תמ"א 38 שבמסגרתו התחייב היזם לשפץ את הבניין ולהוסיף בו מעלית וממ"דים.כל בעלי הדירות למעט דיירת אחת, נתנו הסכמתם לפרוייקט וחתמו ביום 10.10.12 על הסכם תמ"א 38 עם היזם.המתנגדת, אשה בת 82, ניצולת שואה, סרבה לחתום על ההסכם ואף הגישה התנגדות לבקשת היזם להיתר הבניה, במסגרתה טענה, כי מיקום המעלית החדשה יפגע פגיעה של ממש בשימוש שלה בסלון דירתה, יחסום את האור בו ואף חלק ממנו.עוד טענה המתנגדת, כי ההרחבה המיועדת (על ידי בניית ממ"ד) בדירה הסמוכה לדירתה, תחסום את חלון חדר השינה של המתנגדת.משהתנגדותה נדחתה על ידי הועדה המקומית, הגישה המתנגדת ערר לועדת הערר אך זו בתורה דחתה את הערר. משכך, עתרה המתנגדת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות הערר. בעתירתה טענה המתנגדת, כי ועדות התכנון לא בחנו באופן ראוי את התוכנית החלופית שהציגה שהינה, לדידה, עדיפה על תוכניתו של היזם ואף לא פנו לקבלת עמדת יתר בעלי הדירות בבניין.מנגד, טענו ועדות התכנון, כי שקלו היטב את טיעוני המתנגדת ודחו אותן לגופן במסגרת החלטות ראויות ומנומקות וכי אל לבית המשפט, כך על פי הנהוג, להחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתן המקצועי של הועדות.באשר למעלית טענו הועדות, כי היא חיצונית ואינה גורעת משטח הדירות ומיקומה נגזר מאילוצי תכנון.לגבי מיקום הממ"ד בדירה הסמוכה לדירת המתנגדת, טענו הועדות, כי מיקום זה הועדף על ידי בעלי הדירות בבניין והוא גם מאפשר יצירת חדר עם כניסה עצמאית באגף השינה.לצד ועדות התכנון הביעו גם היזם ויתר בעלי הדירות את תמיכתם בדחיית עתירת המתנגדת, אשר עושה, לטענתם, כל שניתן על מנת לעכב ולסכל את הפרוייקט.לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את עתירת המתנגדת. נקבע, כי המתנגדת לא הוכיחה כי ועדות התכנון פעלו בחוסר סמכות או בחוסר תום לב או שהחלטותיהן לוקות בחוסר סבירות ועל כן אין מקום להתערבות בית המשפט בהחלטותיהן וככלל התערבות בית המשפט בהחלטות גופי התכנון, תעשה אך במקרים נדירים ויוצאי דופן.נמצאנו למדים, כי, כלל, ימעט בית המשפט להתערב בהחלטות גופי התכנון וימעט עוד יותר להתערב בהחלטות הנוגעות למימוש פרוייקט תמ"א 38 לאור חשיבותו הרבה של הפרוייקט ועל מנת שלא תפגענה זכויותיהם הלגיטימיות של יתר בעלי הדירות בבניין למימוש הפרוייקט וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.הכותב:עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במינהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, סגן יו"ר ועדת הקניין וחבר ועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי/ תמ"א38/ תמ"א 38/2/ מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.
|
|
|
תגיות המאמר: שיפוץ, תמא 38, הלפרט, דן הלפרט, חיזוק, פינוי בינוי, התחדשות עירונית, עוד הלפרט, עוד דן הלפרט, הריסה ובניה, תוספתקומות
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט
|
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי
|
|
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.
|
|
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו
|
|
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות
|
|
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?
|
|
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.
|
|
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|