|
|
|
|
|
|
|
|
פירוק שיתוף יכול להתבצע על ידי בעלים במקרקעין ולא על ידי בעל הערת אזהרה - מאת עו"ד דן הלפרט
|
|
|
|
|
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.
המאמר:
סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. בתי המשפט נטו ליתן פרשנות רחבה להוראות החוק.אף נפסק לא אחת, שהזכות לפירוק שיתוף הינה זכות מהותית הנתונה לכל אחד מהשותפים במקרקעין, הזכאי לתבוע פירוק שיתוף "בכל עת" וגם כנגד דעתם החולקת של יתר השותפים שאינם חפצים בפירוק השיתוף ובית המשפט נעדר שיקול דעת וככל שמתאפשר הפירוק עליו לקבל את התביעה ולהורות על פירוק השיתוף.על פי הוראות החוק, תינתן קדימות לפירוק השיתוף "בעין" (חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים) ואם זו אינה אפשרית, אזי יפורק השיתוף על ידי מכירת המקרקעין בשלמותם לצד ג' וחלוקת פדיון המכירה בין השותפים.אלא, שעולה השאלה האם פירוק השיתוף מוגבל רק לבעלי זכויות קנייניות במקרקעין או שגם מי שרכש זכויות במקרקעין וטרם נרשמו זכויותיו רשאי לעתור לפירוק השיתוף.במילים אחרות- האם גם מי שמחזיק בזכות אובליגטורית (חוזית), כגון מי שרשם לטובתו הערת אזהרה בלבד אולם טרם השלים את רישום הזכויות על שמו, רשאי לעתור לפירוק השיתוף?סוגיה זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום בקריות.עניינו של ההליך המשפטי באדמות הכפר מג'ד אל כרום. התובע שהינו בעלים של חלק מחלקת קרקע בכפר ואשר רכש חלק נוסף לגביו נרשמה הערת אזהרה לזכותו, אולם טרם הועברו זכויות המוכרים על שמו, עתר כנגד 17 הבעלים האחרים בחלקה לפירוק השיתוף.בסמוך לאחר הגשת כתב התביעה, עתרה אחת הנתבעות לבית המשפט בבקשה לסילוק התביעה על הסף.הנתבעת טענה, כי לטובת התובע רשומה הערת אזהרה בלבד על חלק מהמקרקעין אותו רכש ואילו הבעלים מהם רכש חלק זה במקרקעין לא צורפו על ידו לתביעה.עוד טענה הנתבעת, כי גם אחת מהנתבעות האחרות איננה רשומה כבעלים במקרקעין אלא רשומה לטובתה הערת אזהרה בלבד.נוכח זאת, טענה הנתבעת, יש להורות על מחיקת התביעה, משום שאין די בזכות אובליגטורית להירשם כבעלים כדי להקנות לבעל דין זכות לעתור לפירוק שיתוף במקרקעין. זכות זו, מוקנית אך ורק לבעלים רשום במקרקעין.לצד אלה, הוסיפה הנתבעת וטענה, כי חלק מהשותפים במקרקעין שנתבעו על ידי התובע נפטרו זה מכבר והיה על התובע לתבוע את יורשיהם או את עיזבונם והוא לא כך עשה.מנגד, טען התובע,כי גם בעל זכות "מעין קניינית" מתוקף הערת אזהרה רשומה, הינו בעל דין לגיטימי, הזכאי לעתור לפירוק השיתוף, במיוחד לאור זאת שרכש את המקרקעין כדין, נמסר לו יפוי כח בלתי חוזר מאת המוכרים, רשם הערת אזהרה לטובתו ואף שולמו מיסי העסקה. התובע הוסיף וטען, כי רישום הזכויות על שמו בטאבו מתעכב רק בשל חובות מס רכוש החלים על מי שמכר לו את המקרקעין ולא בשל לסיבה כלשהי התלויה בו.לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את הבקשה, אולם לא הורה על מחיקת התביעה, אלא הורה על מתן אורכה לתובע להגיש כתב תביעה מתוקן.נקבע על ידי בית המשפט, כי ההלכה הפסוקה קובעת, שרק מי שרשום כבעלים במקרקעין זכאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף ואין די במי שמחזיק בידיו זכות אובליגטורית בלבד, אפילו אם נרשמה בגינה לטובתו הערת אזהרה.בית המשפט ציטט מתוך פסק דין אחר, שם נקבע כי "הרישום הוא יסוד לקיומה של שותפות במקרקעין ובהעדר רישום מלא של כל הזכאים, מנוע בית המשפט להורות על פירוק השיתוף. אכן, הערת האזהרה הינה זכות אובליגטורית להירשם כבעלים, מדובר בהתחייבות לרישום עסקה, ואין בה כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין".באשר לטענות בנוגע לנתבעים שנפטרו, קבע בית המשפט, כי כאשר בין הנתבעים מצויים בעלי זכויות שנפטרו, אמנם אין לדרוש מהתובע להמתין לרישום זכויותיהם של היורשים, אך יש לכל הפחות, להורות לתובע לצרף כנתבעים את כל יורשי המנוחים, בהתאם לצו ירושה כדין, או צו קיום צוואה. נוכח כל אלה, נקבע, כי יש לאפשר לתובע לתקן את כתב התביעה, באופן שיכלול, הן כתובעים והן כנתבעים, את כל בעלי הזכויות הרשומים בחלקה, ובנוסף להם גם את בעלי הערות האזהרה ולגבי בעלי זכויות רשומים שנפטרו, יש לתבוע את יורשיהם על פי צו ירושה או צו קיום צוואה תקף. סופו של דבר, בית המשפט אמנם נמנע ממחיקת התביעה (זאת נוכח ההלכה הנוהגת כי לא בנקל יורה בית המשפט על מחיקה או דחיה של תביעה, אלא יעדיף לאפשר לתובע לתקן את כתב התביעה), אולם, קביעתו המעניינת והמהותית היא, כי פירוק שיתוף יכול שינקט רק על ידי מי שהינו בעלים במקרקעין ולא על ידי מי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד, הגם שבגינה נרשמה לטובתו הערת אזהרה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט
|
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.
|
|
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי
|
|
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו
|
|
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות
|
|
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?
|
|
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.
|
|
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|