|
|
|
|
|
|
|
|
הדירה תימכר כפנויה למרות הלכת כובשי - מאת עו"ד דן הלפרט
|
|
|
|
|
הליכי הוצאה לפועל נועדו לאפשר לנושה לגבות את חובו של החייב. איתר הנושה נכס מקרקעין בבעלות החייב, יפעל בהקדם למינוי כונס נכסים על מנת לממש את זכויות החייב בנכס ולהיפרע ממנו את החוב.כאשר מדובר בבית מגורים של החייב המשותף לו ולאשתו (שאינה חבה בחוב), נדרש כונס הנכסים לבצע פירוק שיתוף של הזכויות בנכס, על מנת שיוכל לממש את חלקו של החייב בנכס. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מעמיד לזכות בעלי נכסים טענת הגנה, לפיה, בעת מימוש בית המגורים שבבעלותם הם הופכים לדיירים מוגנים כלפי הגורם המממש. לפיכך, לרוב, כאשר מדובר בבית המגורים של החייב, תטען אשת החייב כי היא דיירת מוגנת בבית מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וכי לכל היותר ניתן למוכרו כתפוס בלבד (היינו ניתן לממשו אך לא ניתן לפנותה). במקרים אחרים (למשל במקרה של גירושין) תביעה לפירוק שיתוף יכולה להיות מוגשת על ידי אחד מבני זוג החפץ במכירת הדירה בעוד בן הזוג האחר מתנגד לכך. במקרה זה קבע המחוקק בסעיף 40 א לחוק המקרקעין, כי לא יהיה תוקף לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, היינו, לא יוכל בן הזוג המסרב למכור, לטעון להיותו דייר מוגן בדירה ולסכל את פירוק השיתוף והמכירה. כונסי נכסים ניצלו את סעיף 40 א לחוק המקרקעין וטענו, כי מתוקף תפקידם הם "נכנסים לנעלי החייב" ופועלים בשמו לפירוק השיתוף בדירה ולכן מתקיים האמור בסעיף 40 א לחוק המקרקעין המונע מאשת החייב לטעון כי היא דיירת מוגנת. אלא שאז באה הלכה כובשי של בית המשפט העליון (רע"א 8223/08 מרגלית כובשי נ' עו"ד אייל שוורץ) ושינתה הכל. בית המשפט העליון קבע בהלכת כובשי, כי סעיף 40 א חל רק כאשר התביעה לפירוק שיתוף מוגשת בפועל על ידי אחד מבני הזוג והוא אינו חל כאשר מוגשת התביעה על ידי כונס נכסים. מאז כובשי, השתנו סדרי עולם ומימושים רבים סוכלו או נמנעו. אולם נראה, כי הלכת כובשי, למרות הכל, לא סתמה את הגולל על הליכי המימוש של בית החייב. בית משפט השלום בכפר סבא דן לאחרונה בסוגיות הללו במסגרת תביעה לפירוק שיתוף שהגישה כונסת נכסים בנוגע לבית מגורים (קוטג') ברחוב השומר בהוד השרון אותו ביקשה לממש. אשת החייב (שאינה חייבת בחוב כלשהו) טענה, כי לאור הלכת כובשי, עומד לזכותה סעיף 33 לחוק הגנת הדייר והיא דיירת מוגנת בבית (בו היא מתגוררת במשך 30 שנים) ולכן לא ניתן למכור את הבית כפנוי, אלא ניתן למוכרו לכל היותר כתפוס. כונסת הנכסים, טענה מנגד, כי אין לקבל את טענות האשה משום קיומה של הלכה אחרת של בית המשפט העליון (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, הקרויה "הלכת פרמינגר") שם נקבע, כי יש לצמצם את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר כך שיחול רק על זכויות רשומות של בעלות או חכירה לדורות. כונסת הנכסים הוסיפה וטענה, כי זכויות החייב ואשתו במקרה הנדון אינם רשומים בטאבו ולכן לא חלה בעניינם הגנת סעיף 33. לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט להעדיף את טענות כונסת הנכסים.בית המשפט קבע, כי אכן זכויות החייב ואשתו אינן רשומות בטאבו אלא רק במינהל מקרקעי ישראל וכי לאור הלכת פרמינגר והמגמה לצמצום סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, לא חלה לגביהם ההגנה של סעיף 33 ולכן רשאית כונסת הנכסים למכור את הבית כפנוי. נמצאנו למדים, כי אופן רישום הזכויות הינו בעל משמעות ניכרת בעת מימוש הזכויות בנכס וככל שלא רשומות הזכויות בטאבו לא תעמוד הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר ולא תסייע הלכת כובשי.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט
|
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.
|
|
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי
|
|
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.
|
|
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות
|
|
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?
|
|
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.
|
|
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|