|
|
|
|
|
|
|
|
זיכרון דברים בחדר המדרגות אינו מחייב - מאת עו"ד דן הלפרט
|
|
|
|
|
זיכרון דברים הנכרת בין צדדים לעסקת מקרקעין נתפס לרוב על ידי הצדדים כאקט סימלי בלבד הנועד להצביע על רצינות כוונותיהם זה כלפי זה.אלא, שבפועל, מהווה זיכרון הדברים מסמך מחייב ולא אחת אף ניתן לראות בו הסכם מכר לכל דבר ועניין.הדרישה כי זיכרון דברים יכלול את מלוא פרטי עסקת המכר (בהגה המשפטית: "דרישת המסויימות") רוככה ברבות השנים. אם בעבר נדרש שזיכרון הדברים יכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה, כגון שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום והסדרים בדבר הוצאות ומסים, הרי שבחלוף הימים, נקבע, כי זיכרון דברים עשוי לענות על דרישת המסוימות אף כאשר הוא אינו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה על פי דין או על פי הנוהג המקובל.סברתם השגויה של צדדים לעיסקה, כי אין לייחס חשיבות מיוחדת לזיכרון הדברים, מביאה את הצדדים לפתחו של בית המשפט, עת עומד מי מהם על אכיפת זיכרון הדברים בעוד האחר מבקש לקבוע כי הוא נטול תוקף משפטי.מקרה מעין זה נדון לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי תל אביב.בעליה המבוגרים (גילאי 76 ו- 80) של דירת מגורים ברחוב דנגור 4 בבני ברק, אשר התגוררו בצ'ילה במשך שש שנים רצופות מבלי שביקרו בארץ כלל, שבו ארצה לאחרונה. עם שובם ארצה, לאחר טיסה ארוכה שארכה יותר מ- 24 שעות, נסעו משדה התעופה, מותשים, ישירות לדירתם על מנת ללון בה. אלא שאז, גילו בעלי הדירה, כי המפתח לדירה שבידיהם אינו מאפשר את פתיחת דלת הכניסה ומנעול הדלת הוחלף. עם כניסתם לדירה בסיועה של משטרת ישראל, הוכו בעלי הדירה בתדהמה נוכח מצבה הרעוע של הדירה אשר אינו מאפשר מגורים בה (קירות הרוסים, חוסר בריצוף והעדר תכולה).בפגישה אקראית עם שכניהם בחדר המדרגות, הודו השכנים כי הם אלו שהשתלטו על הדירה והחליפו את מנעול הדלת, זאת לטענתם, כדי לסכל כוונתם של נרקומנים להשתלט עליה.השכנים הוסיפו ושיכנעו את בעלי הדירה למכור להם את הדירה תמורת סכום נמוך ביותר של 200,000 ₪. כך באקט סוריאליסטי לגמרי, ניצבו בעלי הדירה, בשעת ערב, על מזוודותיהם בחדר המדרגות, בעוד השכנים מנסחים זיכרון דברים המסדיר את מכירת הדירה. במעמד זה שילמו השכנים לבעלי הדירה את התשלום הראשון בסך 20,000 ₪ על חשבון התמורה.רק בשלב מאוחר יותר, הפנימו בעלי הדירה את שארע להם באותו לילה הזוי בטבורו של בניין המגורים ועתרו לבית המשפט המחוזי בתביעה להצהיר על בטלות זיכרון הדברים.בית המשפט בחר שלא להקדים ולדון בשאלת תוקפו המשפטי של זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים, אלא קבע, כי גם אם ימצא זיכרון הדברים כבעל תוקף מחייב, הרי שיש לבטלו נוכח עילות הביטול שנטענו על ידי בעלי הדירה.בתוך כך, קיבל בית המשפט את טענת בעלי הדירה, כי הוטעו על ידי השכנים. בית המשפט קבע, כי השכנים הטעו את בעלי הדירה לגבי שווי הדירה וניצלו את גילם של בעלי הדירה, את חוסר נסיונם, את העובדה שהיו מנותקים מישראל במשך כשש שנים, ואף את העובדה שהיו מותשים לאחר טיסה ארוכה (שנמשכה 24 שעות) ומבולבלים לאחר שהתחוור להם שהדירה הרוסה ושהשכנים פלשו אליה.בית המשפט קיבל גם את טענת העושק שנטענה על ידי בעלי הדירה וקבע בעניין זה, כי השכנים היו מודעים לחולשתם של בעלי הדירה בנסיבות שנוצרו וניצלו חולשה זו לצורך קביעת תנאים בהסכם שהינם גרועים ובלתי סבירים עבור בעלי הדירה.בית המשפט הוסיף וקבע, כי אין שום סבירות שבעלי הדירה (שהתגוררו בה לפני עזיבתם לצ'ילה במשך שנים רבות), לאחר שנחרדו לגלות שדירתם נהרסה לחלוטין, יחליטו באותו מעמד בהינף יד, בשעת ערב מאוחרת, בחדר המדרגות, למכור את הדירה לאלתר, בתגובה להצעה ראשונה שקיבלו עבורה מהשכנים (ללא שנערך בין הצדדים ולו משא ומתן ראשוני), ולאחר ששבו ארצה בטיסה שארכה למעלה מיממה. נקבע כך בלשונו של בית המשפט: "המשיבים ניצלו את העובדה, שהמבקשים הגיעו מותשים מטיסתם הארוכה ומבולבלים נוכח התדהמה מפלישת המשיבים לדירתם ומהנזקים העצומים שהתגלו בדירה, והכתיבו למבקשים, שהינם בגילאי 80 ו-76, זיכרון דברים למכירת דירתם, ללא שנוהל מו"מ מוקדם, באופן מפתיע, ומבלי שלמבקשים היתה ידיעה כלשהי באשר לשווי דירתם לאחר שנעדרו מהארץ במשך כ-6 שנים". לצד כל אלה, קבע בית המשפט, כי ממילא תוקפו של זיכרון הדברים נתון בספק לאור זאת שנערך בחופזה בחדר המדרגות ולא צויינו בו פרטים מהותיים בסוגיית המיסוי, מועד המסירה, תשלום חובות לעיריה ומועד תשלום יתרת התמורה.סופו של דבר, מצא בית המשפט לקבל את התביעה והורה על ביטול זיכרון הדברים.מכל האמור ניתן ללמוד, כי חתימה על זיכרון דברים הינה מיותרת. ככל שחפצים צדדים לבצע עסקת מקרקעין, ראוי שיסכמו את תנאיה המסחריים של העסקה ויפנו לעורכי דין הבקיאים במלאכה למען יערכו אלה הסכם מסודר ומפורט שרק חתימה עליו תעגן משפטית את הסכמות הצדדים. הכותב:עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במינהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, סגן יו"ר ועדת הקניין וחבר ועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי/ תמ"א38/ תמ"א 38/2/ מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט
|
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.
|
|
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי
|
|
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.
|
|
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו
|
|
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות
|
|
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?
|
|
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|