|
|
|
|
|
|
|
|
פירוק שיתוף - הכיצד? מאת עו"ד דן הלפרט
|
|
|
|
|
סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. על פי הוראות החוק, תינתן עדיפות לפירוק השיתוף "בעין" משמע- חלוקת המקרקעין פיזית בין השותפים המסוכסכים, כאשר כל אחד מהם יזכה לחלק המקרקעין על פי חלקו היחסי.החוק מוסיף וקובע, כי במקרה שחלוקה "בעין" אינה אפשרית או במקרה בו בית המשפט יווכח שחלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, אזי יפורק השיתוף על ידי מכירת המקרקעין בשלמותם לצד ג' וחלוקת פדיון המכירה בין השותפים.בית משפט השלום בחיפה נדרש לאחרונה לסוגיה במסגרת הליך משפטי שהתנהל בפניו.עניינו של ההליך המשפטי במגרש בשטח 750 מ"ר המצוי ברחוב התפוח 6 בזיכרון יעקב עליו בנוי בית מגורים ותיק.את המגרש חוכרים יחדיו חמישה אנשים בחלקים בלתי מסויימים.התובעת, אלמנה בת כשבעים, שלה מחצית מזכויות החכירה במגרש, ביקשה לממש את זכויותיה במגרש, אולם נסיונותיה להגיע להבנות והסכמות עם שותפיה למגרש לא צלחו.אשר על כן, עתרה התובעת לבית המשפט בבקשה שיורה על פירוק השיתוף במגרש על דרך של מכירתו לצד ג' ולחלוקת תמורת המכר בין השותפים על פי חלקיהם היחסיים.הנתבעים, שותפיה של התובעת במגרש, לא התנגדו לפירוק, אולם טענו, כי יש לבצע את הפירוק על דרך חלוקת הזכויות "בעין" ולא על ידי מכירתו לצד ג'.לטענת הנתבעים, יש לפנות לקבלת חוו"ד מומחה ולחלק את המקרקעין על ידי הפרדה בין המגרש ובין המבנה הקיים עליו.על מנת להקל על מתן הכרעה במחלוקת שבין הצדדים, מינה בית המשפט מומחה (שמאי מקרקעין).בחוו"ד שהגיש המומחה לבית המשפט, העלה המומחה שלוש אפשרויות לפירוק השיתוף. הראשונה (עליה המליץ המומחה) על ידי חלוקה בעין של המגרש (לשני חלקים לא שווים- האחד קטן יותר עם בית המגורים המצוי עליו והשני גדול יותר בו ניתן לבנות שתי יחידות דיור ולצד חלוקה זו ביצוע תשלומי איזון). השניה- על ידי מכירתו בשלמות לצד ג' והשלישית לחלקו לשני חלקים שווים (אשר לדידו של המומחה הינה בלתי כדאית כלכלית).התובעת, כצפוי העדיפה את אופציית המכירה על פני אופציית החלוקה בעין וזאת, כנטען על ידה, משום חוסר שיתוף הפעולה שבין הצדדים ומפאת יתרונה הכלכלי של אופציה זו. התובעת הוסיפה וטענה, כי חלוקה בעין כפופה לאישור הועדה המקומית וספק אם אישור מעין זה ינתן.מנגד, ביקשו הנתבעים להעדיף חלוקה "בעין" של המגרש, למרות שטענו, כי החלוקה שהציע המומחה אינה אפשרית משום שקו הגבול ששרטט עובר בתוך הבית הקיים במגרש.לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט לקבל את טענות התובעת וקבע, כי פירוק השיתוף יעשה באמצעות מכירת המגרש בשלמותו וחלוקת פדיון המכירה בהתאם לחלקו של כל אחד מהשותפים במגרש.נקבע, כי החלוקה עליה המליץ המומחה אינה אפשרית ותגרום לשותפים הפסד כלכלי וכן כי היא מצריכה תשלום של תשלומי איזון (ומס שבח בגינם), הוצאות עבור עריכת תשריט חלוקה, קבלת אישור מוסדות התכנון, תשלומי אגרות ושכ"ט וזמן ניכר.בית המשפט הוסיף וקבע, כי אופציית מכר המגרש עדיפה לצדדים הן מבחינה כלכלית והן על מנת לסיים באופן סופי את הסכסוך שביניהם.נמצאנו למדים, כי למרות הוראות החוק המבכר פירוק על ידי חלוקה "בעין" על פני פירוק על דרך מכירת הזכויות לצד ג', יעדיף בית המשפט דווקא את אופציית מכר הזכויות, כאשר יוכח בפניו כי אופציה זו תטיב יותר עם השותפים ותביא לקץ את המחלוקות שביניהם.
|
|
|
תגיות המאמר: צד ג, מקרקעין, מכר, דן הלפרט, פירוק שיתוף, כינוס נכסים, עוד הלפרט, עוד דן הלפרט, התמחרות, חלוקת מקרקעין, חלוקה בעין
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט
|
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.
|
|
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי
|
|
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.
|
|
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו
|
|
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?
|
|
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.
|
|
תובעים הגישו תביעה כנגד קבלן ממנו רכשו בית מגורים ברחוב נחל דליה בעתלית. בכתב התביעה טענו התובעים, כי פנו אל הקבלן שוב ושוב בכתב ובעל פה בבקשה לתיקון ליקויים שגילו בבית, אולם זה, מצידו, לא שעה לפניותיהם. משום אלה, דרשו התובעים שלא לאפשר עוד לקבלן לתקן את הליקויים, אלא לחייבו בתשלום פיצוי כספי. מנגד, טען הקבלן, כי ביצע את מרבית התיקונים הדרושים והיה מוכן לתקן עוד, אולם יחסם העויין של התובעים כלפיו לא איפשר את השלמת התיקונים ולכן יש אין לחייבו בפיצוי כספי. בית המשפט קיבל את התביעה. נקבע, תחילה, בהתאם לחוות דעת מומחה, כי קיימים ליקויים בבית ואילו בשאלת זכות התיקון קבע בית המשפט, כי לא ניתן להכריח את התובעים לאפשר את ביצוע התיקונים בניגוד לרצונם וממילא זכותו של קבלן לבצע את התיקונים אינה מוחלטת, אלא מותנית בכך שיודה תחילה בקיומם של הליקויים ויוכיח רצינות לתקנם.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|