|
|
|
|
|
|
|
|
חריגות בניה ,לשון החוק , המציאות וכיצד ניתן להתמודד ? צו הריסה לא סוף פסוק!
|
|
|
|
|
על פי דו"ח מבקר המדינה, עבירות בניה הן בין העבירות הנפוצות ביותר במדינת ישראל. ניתן בעצם לומר, שאין כמעט מבנה במדינה שאין בו חריגות בניה, בין אם מדובר בשינויים בבינוי כגון:+ תוספת שטח
+ הפיכת שטח שירות לעיקרי
+ בניה בניגוד לתנאים שהתקבלו בהיתר
+ פיצול יחידות
+ שימוש חורגובין אם מדובר בשינויים בשימוש כגון:+ שימוש בניגוד למה שמוגדר בהיתר
+ שימוש בניגוד למה שמוגדר בתב"עמשאבי האכיפה המוגבלים של הרשויות מחד ותרבות הבניה בארץ מאידך הובילו לכך שחריגות בניה מוגדרות ע"י בתי המשפט כמכת מדינה .מתי מתגלות חריגות בניה?חריגות בניה פוגשות אותנו בשלושהמצבים כתוצאהמהלשנה ,מיוזמה של הרשות המקומית או כתוצאה מיוזמה של בעלי הנכס.הלשנה בד"כ גורמת למחלקת הפיקוח ליזום ביקור בשטח, פנייה לבת המשפט בכדי לקבל צו כניסה למקרקעין ,כניסה לנכס,זימון לשימוע/ מסירת גירסה ופתיחה בהליך משפטי הכולל צווי הפסקת עבודה,צו הריסה , קנס מינהלי ועוד פעילות שאינה נעימה לבעל הנכס למשתמש בנכס ויכולה להסב נזקים כלכליים כבדים.יוזמה של הרשות:+ ביקורת מח׳ פיקוח – כאמור, בכל הנוגע לאכיפה, משאבי הרשויות המקומית מוגבלים. אולם במסגרת ביקורת שגרתית או יזומה (כחלק מהליך זה או אחר) עלולות להתגלות חריגות.יוזמה של בעלי הנכס:+ הליך רישוי – בקשה להיתר, בקשה ו/או חידוש רישיון מציפים את אי ההתאמות הקיימות בנכס ביחס למה שאושר מבחינת בינוי ו/או שימוש.
+ בהלךיך של פנייה למחלקת הארנונה בבקשה לפטור מתשלום ארנונה בשל שיפוץ, נכס ריק ,החלפת דיירים,הנחה לאזרח וותיק ועוד.+ הליך קנייני – כחלק מהליכי רישום שונים כמו רישום נכס,תעודות גמר,עדכון תשריט בית משותף וכד׳ נדרש אישור הרשות המקומית במסגרתו נבדקת התאמה להיתרי בניה. כמו כן, במסגרת הליכים שונים מול רשות מקרקעי ישראל עלולות להתגלות אי התאמות להיתרים.+ סקירת נכסים – חברות המבצעות סקירה של הנכסיםכולל צילום ופיענוח של תצלומי אווירבוחנות, בין היתר, את סטטוס הרישוי של הנכסים.במידה והתגלו חריגות בניה בנכס, יתכן והרשות תבחר לנקוט בהליכים מנהלים (הוצאת צו הריסה) ואף פליליים. אולם, בהרבה מהמקרים הרשות מאפשרת להסדיר את החריגה בדיעבד באמצעות היתרי בניה לבינוי לשימוש או לשניהם במידה וניתן. ישנם מקרים בהם הסדרת החריגה דורשת הליך תב״עי ועל כך בהמשך.הסדרת חריגות :הסדרת חריגות בניה היא תהליך מורכב. במידה ומתכוונים להגיש בקשה להיתר מדובר ברישוי של מבנה קיים, שעל המורכבות של הליך זה ניתן לקרוא כאן. כאשר מוצו כל זכויות הבניה, או כאשר הבניה נמצאת בסטייה ניכרת מתכנית, לא ניתן להסתפק בהליך רישוי ונדרשת בקשה לשינוי תב״ע, לצורך הסדרת החריגה. כמו כן, לעיתים הליך ההסדרה דורש ליווי משפטי.הנה כמה דברים שחשוב לדעת על התהליך:חריגת בניה מול חריגת שימושהדבר העיקרי שחשוב לדעת על ההבדל בין השתיים הוא שלעבירת בניה יש התיישנות ועבירת שימוש היא עבירה מתמשכת שאין עליה התיישנות. המשמעות היא שעל עבירת שימוש ניתן בכל שלב לפנות להליך פלילי מול מבצע העבירה בכל עת.הזמנה ו/או זימון לשימועבמידה והתקבלה הזמנה לחקירה או שימוע, חשוב להבין שמדובר בהליך פרוצדורלי ולא משפטי שמבוצע ע"י מחלקת הפיקוח של הועדה המקומית. בשימוע לא ניתן להיות מיוצגים ע״י עו״ד
הרבה לא מודעים כי התייצבות אינה חובה אלא זכות שניתנת לצורך הצגת גרסה. עם כל זאת, כל מה שנאמר במסגרת השימוע יכול לשמש בסיס להמשך הליך משפטי/מנהלי. ניתן בהחלט להשאיר את ההליך במישור הפרוצדורלי / תכנוני . לצורך כך אנו ממליצים, מייד עם קבלת הזימון, להתייע עם בעלי מקצוע כמונובתחום הרישוי שמתמחים בניהול הליכים מסוג זה וומלווים עם עו״ד שעבדו במערכת(בצד השני) ובעלי נסיון רב בנושא.הסדרה בדיעבד
כאמור בחלק מהרשויות מעדיפים לאפשר הסדרה בדיעבד של חריגות הבניה באמצעות הגשת בקשה להיתר עבור מה שדורש הסדרה. במקרה זה חשוב:
+ לרכז למפות ולנתח את כל המסמכים הרלוונטיים לנכס. דבר זה נכון לגבי כל הליך רישוי אולם, במקרה של הסדרה בדיעבד חשוב במיוחד להבין את התמונה המלאה מבחינת:+ ניצול זכויות בניה
+ סיכומים ותאומים קודמים (גם אם נעשו מספר שנים לפני שמגישים את הבקשה)
+ אישורים שהתקבלו (במיוחד במה שקשור להסדרי תנועה, כיבוי אש, נגישות ומיגון)+ למפות את כל ההליכים המתנהלים בסביבת הנכס כמו: תכניות בתהליך ובהפקדה, פרסומים לפי סעיף 77 78 ועוד… כל אלו עלולים להשפיע על היכולת להסדיר את החריגות במסגרת הגשת בקשה להיתר.
חשוב לדעת כי יש התכנות להוצאת היתר לפני שחותמים על הסדר טיעון כי אחרת יש חשש גבוהה שהחריגה תהרס ותאלץ להתאים את הנכס להיתר והשימוש שהיתאפשר במקור.לסיכום:אין בכלל ספק שהאחריות להסדרת חריגות היא בראש ובראשונה של בעל הנכס.
בין אם מדובר בעבירת בינוי או בעבירת שימוש, חריגות בניה מסכנות את הציבור ומעמידות את בעל הנכס והמשתמש בפועלבחשיפה להליכים מנהליים ופליליים. האחריות שלנו כיזמים/בעלי נכסים/משתמשים בנכס היא לפעול לבנות ולהשתמש בנכסים בהתאם לחוק וכך לדאוג לביטחון ובטיחות הציבור.
קיבלת צו הריסה ? נשמח לסייע לך!
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא חוק ומנהל
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הסרת צו למבנה מסוכן
קיבלתם בדואר צו הריסה למבנה מסוכן מהרשות המקומית?
לקבלת הצעת מחיר מהירה להסרת צו למבנה מסוכן
כנראה שהמבנה עבר ביקורת של מהנדס העירייה והוא נחשד כמסוכן לציבור או לדיירים בו.
יש מה לעשות! בודקים ומתחילים בתהליך של הסרת צו למבנה מסוכן.
|
|
מילון מונחים
גולש יקר,
האתר של קלינגר רישוי עסקים והתרי בניה מעניק לך מידע כללי עדכני ודינמי , ומידע נקודתי בתחומים ההנדסיים השונים ובהם רשוי ופקוח על הבנייה ותכנון בשילוב מפות גאוגרפיות עדכניות ומדויקות.
בחלון זה תוכל לקבל מידע על מונחי יסוד בתחום ההנדסי / גאוגרפי ומידע אודות יכולות המערכת בתחומים שונים.
להלן תאור של מספר מונחי יסוד שיקלו עליך את הגלישה
|
|
עיריית תל אביב-יפו עושה מאמצים רבים לאתר עבירות בנייה, פיצול דירות או שימוש בלתי חוקי בנכסים ולטפל בהן.
במקרה בו קיים חשד בנושאים אלו, אנא מלאו טופס תלונה ואנו נבדוק את החשדות ובמקרה הצורך ננקוט בדרכי אכיפה שונות.
המחלקה יכולה להמליץ על תביעה משפטית המבוססת על הנתונים המצויים בידנו לצורך הוכחת ביצוע עבירה.
לשם כך, חשוב שתתארו את כל פרטי המקרה ותציינו את פרטיכם המלאים (שם מלא, מספר טלפון, דואר אלקטרוני) על מנת שנוכל לעדכן אתכם בסטטוס הטיפול בפנייתכם.
הטיפול בפניות למחלקת פיקוח על הבנייה נעשה בכפוף לחוק התכנון והבנייה.
|
|
אנו משרד בנימין קלינגר שמחים לבשר כי לאחר מחקרים ו מאמצים רבים רשמית: אושרה "חלופת שקד" לתמ"א 38; "מתווה אופטימלי שגובש לאחר תהליך חשיבה מעמיק"
החלופה כוללת בין היתר גם התייחסות ל"קביעת כללים לעניין חבות בהיטל השבחה על תוכניות" – נושא שלא עמד במרכז מסיבת העיתונאים בחודש שעבר, שבה הכריזה השרה שקד על התוכנית
פחות מחודש לאחר ההכרזה – אושר התיקון לחוק התכנון והבנייה של שרת הפנים, הוא "חלופת שקד" לתמ"א 38.
|
|
שמים סוף לבירוקרטיה- אז אתם שואלים איך עושים את זה?
כל בעל עסק, חברה או תאגיד אשר ניסה לפנות בעבר לרשויות עבור רישיונות, היתרים וכיו"ב, וודאי נתקל בבירוקרטיה העצומה שמשמעותה קשיים רבים בדרך, ובזבוז מיותר של זמן וכסף, ולעתים קרובות אף פנייה למגוון אנשי מקצוע ששירותיהם אינם מצליחים לזרז את התהליך מול הרשויות. כתוצאה מכך, בעלי עסקים שונים נוטים להתייאש ואף לא לפנות מלכתחילה לרשויות, וע"י כך מסתכנים בעבירה על החוק.
|
|
הנדון: המועד הקובע לעניין תחולת תקנים ותקנות בהליך רישוי בניה בתקנות התכנון והבניה ובפרט בתקנות תכן הבניה, ישנן הפניות רבות לתקנים ישראליים. בתקנות התכן ההפניה היא לנוסח התקן המתעדכן מעת לעת ולא לנוסח התקן בעת התקנת התקנה )אלא במקרים נדירים(. מאחר שבתקנים בדרך כלל אין הוראת תחולה או הוראת מעבר המתייחסת להליך רישוי הבניה והתקן חל החל ממועד פרסומו או בתוך תקופה כלשהי מיום פרסומו, עולה השאלה מהו המועד הקובע לתחולת התקנים השונים לגבי בקשה להיתר, שהוגשה במועד מסוים, כאשר במהלך הטיפול בבקשה ובמהלך ביצוע הבניה פורסמו גיליונות תיקון לתקנים או פורסמו תקנים חדשים
|
|
|
|
|