|
|
|
|
|
|
|
|
מונחי יסוד בתחום התכנון והבניה
|
|
|
|
|
חוק התכנון והבנייה
חוק מקיף, הדן בכל היבטי התכנון, הרישוי, הפיקוח והבנייה, כולל סמכויותיהן של ועדות התכנון והבנייה והסימביוזה ביניהןועדת תכנון מקומית/מחוזית
לפי חוק התכנון והבנייה, תוכניות בניין עיר ותוכניות בנייה בשטח הרשות חייבות לקבל אישור של שתי הוועדות. אישורי הוועדות הם למעשה הנחיות לגבי זכויות הבנייה והפיתוח באזור מסויםגוש חלקה
צורת סימון של קרקע שנרשמה בטאבו. פעולת רישום הקרקע בצורה זו בישראל החלה כבר בתקופה העותומנית, ונמשכת עד ימינו אנו. באמצעות גוש וחלקה ניתן לזהות בלשכת רישום המקרקעין את מיקומה של הקרקע.ייעוד קרקע
השימושים שאושרו בקרקע. סוגי ייעוד שונים: מגורים, תיירות, תעשייה, מסחר וחקלאות ועוד.תוכנית בנין עיר
תוכנית בניין עיר היא תוכנית שמטרתה להסדיר את ייעודי הבנייה המותרים בשטח גאוגרפי מסוים. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים - תשריט ותקנון.תשריט
התשריט הוא מפה הערוכה על רקע מפת מדידה בה מסומנים כבישים, רחובות, גושים, חלקות וקנה מידה. במפת התשריט ניתן לראות את מיקומי המגרשים ואת ייעודם.תקנון
תקנון הוא חוברת מילולית המגבילה או מזכה בזכויות בניה. על הקורא לפנות למסמך זה כדי לדעת מהן זכויות הבניה החלות על חלקה מסוימתזכויות בנייה
היקף שטח הבנייה והיחס שבין המבנה לכל מה שסובב אותו, כפי שמופיע בתוכנית בניין עיר. כולל אחוזי בנייה, גובה, שטחים עיקריים, שטחי שירות ועוד.אחוזי בנייה
שיעור השטח המותר לבנייה (באחוזים) על פני המגרש, כפי שנקבע בתב"ע (תוכנית בניין עיר).איחוד וחלוקה מחדש
לאחר שינוי ייעוד קרקע ,יש לחלק מחדש את המתחם, כשחלק מהקרקע יש להפריש לצורכי ציבור (רחובות, גינות ומבני ציבור). אם יותר מאדם אחד מחזיק בקרקע שיעודה שונה, שמאי המקרקעין מכין טבלת איזון וחלוקה, כך שאיש לא יקופח.תיק בניין
יומן ההיסטוריה של הבניין, המכיל את כל המסמכים והשרטוטים של המבנה מיום הקמתו ועד היום, כולל שינויים, תביעות ותוספות שנעשו בו. שמור בגנזך הרשות המקומית, וניתן לעיין בו בחופשיות.היתר בנייה
בנייה,תוספתבנייה,או ביצוע שינויים במבנה קיים (למעט שינויים פנימיים). ניתן בהתאם לזכויות הבנייה ולתנאי תוכנית בניין העיר.אגרת בנייה
תשלומים שגובה הרשות מכל מי שמבקש לבנות, המחושבת לפי שטח המבנה המתוכנן וגודל המגרש. בכספים שהיא מקבלת אמורה הרשות לממן עבודות תשתית ופיתוח במתחם שבו מבוצעת הבנייה בפועל.השבחה
ביצוע שינויים שונים בנכס, כמו שינוי תוכנית מתאר, אישור שימוש חורג ועוד, המגדילים את זכויות הבנייה בנכס ואת ערכו.היטל השבחה
תשלום המבוצע כתוצאה מהגדלת זכויות הבנייה המותרות במגרש או בנכס מסוים. גובה התשלום: מחצית מערך ההשבחה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא חוק ומנהל
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הסרת צו למבנה מסוכן
קיבלתם בדואר צו הריסה למבנה מסוכן מהרשות המקומית?
לקבלת הצעת מחיר מהירה להסרת צו למבנה מסוכן
כנראה שהמבנה עבר ביקורת של מהנדס העירייה והוא נחשד כמסוכן לציבור או לדיירים בו.
יש מה לעשות! בודקים ומתחילים בתהליך של הסרת צו למבנה מסוכן.
|
|
חריגת בניה הינה מושג שגור המתייחס למה שמוגדר בחוק התכנון והבניה, בסעיף 203, כעבודה ו/או שימוש אסור:
+ עבודה אסורה מוגדרת בחוק כ ״בנייה או עבודה הטעונה היתר שנעשתה בלא היתר או בניגוד לתנאי היתר״.
+ שימוש אסור מוגדר כ ״1. שימוש במקרקעין הטעון היתר שנעשה בלא היתר, או בניגוד לתנאי היתר או שימוש במקרקעין בניגוד לתכנית; 2. שימוש בעבודה אסורה״.
|
|
עיריית תל אביב-יפו עושה מאמצים רבים לאתר עבירות בנייה, פיצול דירות או שימוש בלתי חוקי בנכסים ולטפל בהן.
במקרה בו קיים חשד בנושאים אלו, אנא מלאו טופס תלונה ואנו נבדוק את החשדות ובמקרה הצורך ננקוט בדרכי אכיפה שונות.
המחלקה יכולה להמליץ על תביעה משפטית המבוססת על הנתונים המצויים בידנו לצורך הוכחת ביצוע עבירה.
לשם כך, חשוב שתתארו את כל פרטי המקרה ותציינו את פרטיכם המלאים (שם מלא, מספר טלפון, דואר אלקטרוני) על מנת שנוכל לעדכן אתכם בסטטוס הטיפול בפנייתכם.
הטיפול בפניות למחלקת פיקוח על הבנייה נעשה בכפוף לחוק התכנון והבנייה.
|
|
אנו משרד בנימין קלינגר שמחים לבשר כי לאחר מחקרים ו מאמצים רבים רשמית: אושרה "חלופת שקד" לתמ"א 38; "מתווה אופטימלי שגובש לאחר תהליך חשיבה מעמיק"
החלופה כוללת בין היתר גם התייחסות ל"קביעת כללים לעניין חבות בהיטל השבחה על תוכניות" – נושא שלא עמד במרכז מסיבת העיתונאים בחודש שעבר, שבה הכריזה השרה שקד על התוכנית
פחות מחודש לאחר ההכרזה – אושר התיקון לחוק התכנון והבנייה של שרת הפנים, הוא "חלופת שקד" לתמ"א 38.
|
|
שמים סוף לבירוקרטיה- אז אתם שואלים איך עושים את זה?
כל בעל עסק, חברה או תאגיד אשר ניסה לפנות בעבר לרשויות עבור רישיונות, היתרים וכיו"ב, וודאי נתקל בבירוקרטיה העצומה שמשמעותה קשיים רבים בדרך, ובזבוז מיותר של זמן וכסף, ולעתים קרובות אף פנייה למגוון אנשי מקצוע ששירותיהם אינם מצליחים לזרז את התהליך מול הרשויות. כתוצאה מכך, בעלי עסקים שונים נוטים להתייאש ואף לא לפנות מלכתחילה לרשויות, וע"י כך מסתכנים בעבירה על החוק.
|
|
הנדון: המועד הקובע לעניין תחולת תקנים ותקנות בהליך רישוי בניה בתקנות התכנון והבניה ובפרט בתקנות תכן הבניה, ישנן הפניות רבות לתקנים ישראליים. בתקנות התכן ההפניה היא לנוסח התקן המתעדכן מעת לעת ולא לנוסח התקן בעת התקנת התקנה )אלא במקרים נדירים(. מאחר שבתקנים בדרך כלל אין הוראת תחולה או הוראת מעבר המתייחסת להליך רישוי הבניה והתקן חל החל ממועד פרסומו או בתוך תקופה כלשהי מיום פרסומו, עולה השאלה מהו המועד הקובע לתחולת התקנים השונים לגבי בקשה להיתר, שהוגשה במועד מסוים, כאשר במהלך הטיפול בבקשה ובמהלך ביצוע הבניה פורסמו גיליונות תיקון לתקנים או פורסמו תקנים חדשים
|
|
|
|
|