|
|
|
|
|
|
|
|
חרגת מההיתר?- בקשה להיתר שינויים בסמכות מהנדס העיר
|
|
|
|
|
סוגי השינויים שניתן להתיר בהליך זה
בהליך זה ניתן לבקש את השינויים הבאים בתנאי שהם עומדים בתנאי הסף ושמהנדס הוועדה קבע כי אין בביצועם פגיעה עיצובית:שינויים בצורה ובמיקום של חלקי בניין ושל שלד הבניין שיש בהם, לדעת המהנדס, שיפור בתפקודיו של הבניין או בעיצובו.
שינויים בחלוקה של שטחי הבנייה, אם אין בהם שינוי במספר הדירות, לעניין תקנה זו, "דירה" - כהגדרתה בסעיף 145 לחוק.
שינויים הטעונים היתר לפי סעיף 145 לחוק, בחלוקת השטחים הנועדים לחלקי השירות של הבניין, לפי תקנות חישוב שטחים.
שינויים במספר הפתחים לבניין, במיקומם, בצורתם או בגודלם.
שינויים במתקנים הטכניים החיצוניים של הבניין, הוספה או גריעה מהם, ובלבד שאינם שטחים בנויים, ושהשינויים אינם פוגעים בתפקוד הבניין ובתנאי הסביבה.
שינויים בבליטות ובמעקים.
שינויים בחמרי הבנייה ובגימור הבניין.
שינויים במפלס הכניסה הקובעת לבניין ככל שהם מחויבים, לדעת המהנדס, על פי שיקולים הנוגעים לגישה לבנין או לפיתוח השטח שמסביבו.
שינויים בגובה כל קומה מקומות הבניין עד כדי 10%, בדרך של הוספה לגובה של קומה או גריעה ממנה, ובלבד שסך כל התוספות לא יעלה על 2 מטרים.
שינויים בעבודות פיתוח בחצר הבניין, ככל שהם נוגעים לגבהים, למיקום שבילים, לרחבות, לחמרי גמר, לגינון וכיוצא באלה.
תוספת במספר המדרגות או גריעה ממנו, שינוי בצורתן או במידותיהן, בכבשים או במעקים ובלבד ששינויים אלה לא יפחיתו את אפשרויות השימוש של נכים באותם חלקי הבניין שמתקנים כאמור נועדו לשרת.
תנאי סף להגשת הבקשה
על היתר הבנייה להיות בתוקף.
מומלץ לוודא כי נותר פרק זמן מינימלי של 60 יום בטרם פקיעת תוקף ההיתר. במקרה שההיתר המקורי אינו בתוקף וטרם עברו 6 שנים מתאריך הוצאתו, ניתן להגיש בקשה להארכת תוקף ההיתר. רק לאחר קבלת הארכת תוקף להיתר, ורק אם השינויים שבוצעו ניתנים לאישור בהליך זה, ניתן יהיה להגיש את הבקשה.
הבקשה לשינויים תהיה חתומה בידי:
* מבקש ההיתר
* האדם שערך את הבקשה להיתר שאליו מתייחסת הבקשה (כלומר, שמות עורך הבקשה ומבקש ההיתר יהיו זהים בבקשת השינויים ובבקשת הרישוי המקורית)
השינויים המבוקשים לא יהיו סותרים את הוראות החוק, את תקנות התכנון והבנייה, את תקנות חישוב שטחים, את תקנות סטייה ניכרת ותקנות אחרות הקבועות בחוק.
אין בשינויים המבוקשים תוספת לשטחי הבנייה הכוללים שאושרו בהיתר.
אין בשינויים המבוקשים תוספת יחידות דיור.
אין בשינויים המבוקשים תוספת קומות מעבר למספר הקומות בהיתר.
השינויים המבוקשים אינם סותרים את ההנחיות המרחביות, או כל מדיניות אחרת של הוועדה המקומית שפורסמה באתר העירייה.
אין בשינויים המבוקשים העברת שטחים מתחת לקרקע אל מעל הקרקע, ולהיפך.
סך כל השטח שמבוקש לשנותו אינו עולה על 200 מטרים רבועים, או על 5% מכלל השטחים שנועדו בהיתר או בתכנית להיות שטחים למטרת שירות, לפי הנמוך מביניהם.
הבקשה אינה כוללת שינויים ברכוש המשותף אלא אם תתקבל הסכמה מפורשת של כל הבעלים לשינוי המבוקש ברכוש המשותף.
הבקשה אינה כוללת שינויים בגינם נדרשת הקלה.
הבקשה אינה כוללת בנייה במרווחים מכוח סעיף 4.09 בתקנות התוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה.אופן הגשת הבקשה
בקשה במסלול "התרת שינויים בהיתר על ידי מהנדס הוועדה" תוגש במערכת רישוי מקוון של עיריית תל אביב-יפו.
לבקשה מסוג זה לא נדרש תיק מידע. בעת פתיחת הבקשה יש לבחור באפשרות זו במערכת רישוי מקוון.
חשוב מאוד לכלול בתיאור הבקשה את פירוט כל השינויים המבוקשים ביחס להיתר.דגשים בהליך הבקשה
עבור כל בקשה נדרש לבצע חישוב שטחים באמצעות מערכת רישוי מקוון של עיריית תל אביב-יפו.
במקרה של גריעת שטחים, או כשאין שינוי במאזן השטחים, יש לוודא שהחישוב המתקבל תואם את הבקשה - כך שבטבלת השטחים המסכמת לא מופיע שמבוקשים שטחים או שהשטחים המבוקשים והשטחים המזוכים הם שווי ערך.
במקרים שבהם אין שינוי במאזן השטחים, אך יש שינוי בחלוקת השטחים או שינוי בשימוש השטחים בתוך המבנה, יש לערוך את חישוב השטחים כך שבטבלה המסכמת השינוי שיוצג יהיה תואם את הבקשה.
אם אין כלל שינוי בשטחים, בשימוש שלהם או בחלוקה שלהם, ניתן לסמן את כל השטחים בקומה כ"קיים בהיתר".
במקרה שהשינויים אינם ניתנים לאישור באמצעות מסלול זה, יש לבחון את הגשת הבקשה במסלול רישוי מלא או מקוצר, לפי העניין.דגשים המתייחסים לדרישות ולאישורים נלווים
אם נעשו שינויים בצורה ו/או במיקום חלקי של שלד הבניין, יש לספק הצהרת מהנדס. בנוסף, יש לצרף מכתב נלווה מאת מהנדס השלד המפרט מהם השינויים שבוצעו ומדוע הם בוצעו.
לאחר בדיקה מעמיקה של הבקשה, ייתכן שתידרש הגשת חישובים עדכניים לשינויים שבוצעו.
אם הבקשה המקורית הוגשה כבקשה לתוספת בנייה מכוח תמ"א 38 ומבוקשים שינויים בשלד הבניין, יש לבצע הליך בקרה הנדסית מחודש לבקשה באמצעות תיאום מוקדם מול הגורם האחראי על נושא קונסטרוקציה ותמ"א 38 במכון הרישוי. רק לאחר קבלת האישור כי השינויים המבוקשים אינם פוגעים בעמידות המבנה לרעידות אדמה, יהיה ניתן להגיש את הבקשה.
אם מבוקשים שינויים במערך התנועה, במקומות החניה או בדרכי הגישה אליהם (לאחר שעורך הבקשה בחן כי ניתן לאשרם בהליך זה), יש לצרף לבקשה נספח תנועה וחניה.
אם מבוקשים שינויים במרחבים המוגנים (לאחר שעורך הבקשה בחן כי ניתן לאשרם בהליך זה), יש לצרף לבקשה את הפירוט הנדרש ולהציג את אישור פיקוד העורף על גבי הבקשה, טרם קליטתה.
במקרה שנעשו שינויים בסדרי הבטיחות באש (לאחר שעורך הבקשה בחן כי ניתן לאשרם בהליך זה), יש לצרף נספח בטיחות באש, המפרט את השינויים המבוקשים.
במקרה שמבוקשים שינויים הדורשים את אישורו של יועץ הנגישות, יש לצרף הצהרת יועץ נגישות, לרבות התייחסות לשינויים.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא ייעוץ משפטי
|
בית המשפט זיכה בעל חברה אשר אשר השכירה נכס למכון קוסמטיקה ללא היתר.
אף שיש לה כמה בעלי מניות, רק נגד אחד מהם נפתחו הליכים. בבית המשפט נחשף קשר חברי בין מפקח בעירייה לבין אחד מבעלי המניות.
באשר לאכיפה בררנית והגנה מן הצדק קבע השופט כי מדובר באחד מאותם מקרים חריגים ונדירים המצדיקים את קבלת הטענה.
|
|
הגשתם בקשה להיתר בניה וקיבלתם סירוב? התקבלה החלטה בעניינכם ללא שנתנה לכם האפשרות לטעון את טענתכם? לא העניקו לכם הזדמנות לטעון את טענותיכם? מה ניתן לעשות במקרים כאלה ומהם זכויותיו של האזרח בפני הרשות ומהם חובותיה של הרשות?
|
|
ישנם מקרים רבים בהם נגרמים לאנשים תמימים נזקי רכוש עקב רשלנות או אשמת צד שלישי. אלו נזקים שביכולתם להיגרם לדירה, לרכב, לעסק ולרכוש אחר, בדרכים שונות. אלו נזקים שעשויים להתרחש עקב אירועי שריפה, שיטפון, נזילות, שריפה, פריצה, אסונות טבע, ליקוי בניה ואחרים.
|
|
זו הסיבה מדוע יש צורך ייתכן שתצטרך עזרה. המאמר להלן מספק עצות מצוינות כדי לעזור לך לנצח במקרה שלך פגיעה אישית.
|
|
רלה הגישה לתיק ההוצאה לפועל בקשה בטענת פרעתי וטענה בין היתר שנגבו ממנה סכומים עודפים ומופרזים שכלל לא היו צריכים להיגבות ובאופן מפתיע (או שלא) טענתה התקבלה ולאחר חישוב הסכומים שנגבו ביתר במהלך השנים, יצא דווקא שהבנק פתאום חייב לה מיליונים של שקלים.
|
|
לנוטריון יש מגוון תפקידים. בין היתר הוא צריך לאשר ולאמת מגוון מסמכים, ולו על מנת שאלו יהיו קבילים להוות ראיות בבית המשפט- אם בארץ ואם בחו"ל.
|
|
לנוטריון תפקיד משפטי חשוב במערכת המשפט הבינלאומי. סימוכין לכך, ניתן לראות עוד מתקופות קדומות, והחל משנות ה 70 הוקמה במדינת ישראל חוקת נוטריונים, תחת משרד המשפטים הממשלתי. לנוטריון יכולת לתת אישור משפטי בעל תוקף בינלאומי בכל הקשור לאישורי מסמכים ותרגומי מסמכים, אישורי תעודות, אימותי חתימה ואישורי חיים. לכל אישור שכזה תקיפות בינלאומית המאפשרת הבאת ראייה במידת הצורך במערכות מקבילות שמעבר לים.
|
|
|
|
|