|
|
|
|
|
|
|
|
מה תפקידו של מפקח הבניה ומה חשוב לדעת?
|
|
|
|
|
למרות ורסאי, כפר המכביה החניון ברמת החייל, ועוד כמה מקרים קשים, נראה שבמידה מסוימת עולם כמנהגו נוהג, שאחרת לא היינו רואים מקרים כגון המרפסת בחדרה.
.
בתי המשפט מסתכלים על המתכנן/המפקח כאוטוריטה ההנדסית היחידה באתר, ומטילים יותר ויותר אחריות מכח מחשבה זו.
כלומר, מראש בתי המשפט כבר רואים את הקבלן כמי שאינו מבין כלום, כמי שמנסה לרמות, ואנחנו, המפקח העליון או הצמוד כמי שאמונים על מניעת הרשלנות הצפויה של הקבלן.
מראש בתי המשפט מצפים, ומקבלים את הדבר הזה כמובן מאליו, שהקבלן יחפף, שהקבלן יחסוך, שהקבלן לא ימנה מנהל עבודה, שהקבלן ינסה לגנוב את המזמין ומצפים מ"האוטוריטה ההנדסית באתר", קרי המפקח, למנוע זאת.
בנוסף, יש גם בבתי המשפט וגם חמור יותר, אצלנו בענף הבניה, בלבול ואי הבנה של מהות הפיקוח, מתי זה פיקוח עליון, מתי זה פיקוח צמוד, מה זה בדיוק כל אחד, מה ההבדל ביניהם...
לכן, אני מנסה היום (ובשבוע הבא) לדבר קצת יותר לעומק על הנושאים האלה.
הגדרות פיקוח עליון:
תקנות התכנון והבניה (פיקוח עליון על הבניה), התשנ"ב 1992.
חובת קיום פיקוח עליון
2.(א) מורשה להיתר, מתכנן שלד הבנין או מומחה לדבר בתחום שהוא תכנן, חייבים בקיום פיקוח עליון, כל אחד בתחומו, לפי סעיף 158כז לחוק, וכן חייבים בפיקוח עליון כל אחד מהמנויים לעיל ועורכי בקשה להיתר, לגבי הבניה כפי שפורטה במסמכי הבקשה להיתר, אף אם היתר לבניה ניתן שלא לפי פרק ה'3 לחוק.
(ב) אין בחובת קיום פיקוח עליון לפי תקנות אלה כדי לגרוע מחובת הביקורת על הבניה בידי האחראים לה לפי תקנות התכנון.
משך הפיקוח העליון
3. משך הפיקוח העליון יהיה מתחילת ביצוע עבודות הבניה ועד להשלמתן והוצאת תעודת גמר למבנה; לענין זה, "תחילת ביצוע עבודות הבניה" - סימון המיתווה באתר הבניה או נטילת דגימות קרקע מאתר הבניה או ביצוע עבודות עפר, לפי המוקדם.
פירוט הפיקוח העליון
4. הפיקוח העליון יכלול פעולות אלה:
(1) בקרה להבטחת התאמת ביצוע הבניה באתר למסמכי ההיתר על נספחיו, ובכללה התאמה לתכניות הקונסטרוקציה ולתכנית הסידורים הסניטריים;
(2) הדרכה ומתן הנחיות לאחראי על הבקורת בתחום שעליו הוא אחראי, לאחראי לביצוע השלד, לקבלן הראשי, למנהל העבודה או למנהלי העבודה בכל הנוגע לאמור בפסקה (1);
תק' תשנ"ח-1997
(3) מעקב אחר בדיקות מעבדה מאושרת הנדרשות לפי כל דין שיועברו אליו בידי הקבלן הראשי או בהוראתו;
(4) אישור גמר חלקי או מלא של עבודות הבניה לצורך בקשה לחיבור לרשתות החשמל, המים והטלפון ולצורך הוצאת תעודת גמר; האמור בפסקה זו יחול לגבי עורך בקשה ראשי ומתכנן שלד הבנין, ואולם רשאי עורך הבקשה הראשי להתנות מתן אישורו בחתימת עורכי בקשה אחרים לגבי ביצוע הפיקוח העליון, כל אחד בתחומו.
פיקוח עליון על שלד הבנין
5. הפיקוח העליון על בניית שלד הבנין יכלול פעולות אלה:
(1) הפעולות המפורטות בתקנה 4 ככל שהן נוגעות לבניית שלד הבנין;
(2) בקורת של אופן ביצוע האלמנטים הראשיים של שלד המבנה בכל קומה מקומותיו, לרבות הרכבתם ומתן אישור ליציקת התקרות או הרכבתן בכל קומה בנפרד; לענין זה, "אלמנט ראשי" - כפי שהוגדר בידי מתכנן שלד הבנין בתכנית הקונסטרוקציה;
(3) עדכון תכנית הקונסטרוקציה והחישובים הסטטיים, במידת הצורך, על פי שינויים, במידה שישנם, בזמן ביצוע בניית השלד בהתאם לאמור בתקנות התכנון;
(4) מעקב אחר בדיקות חוזק חומרים, הנדרשות על פי כל דין שיועברו אליו בידי הקבלן הראשי או בהוראתו ומתן הנחיות למפורטים בתקנה 4(2), במידת הצורך, בקשר לכך
אופן ביצוע הפיקוח העליון
6. הפיקוח העליון יבוצע באופן הבא:
(1) ייערכו ביקורים באתר הבניה של המבנה או של חלקים ממנו, בידי מבצעי הפיקוח העליון או בידי עובד מטעמם כאמור בפסקה (2); הביקורים כאמור ייערכו במספר ובמועדים הדרושים כדי לקיים את הפעולות הנדרשות לפי תקנות 4 ו- 5, אולם לגבי עורך בקשה ראשי לא יפחת מספרם מהביקורים ומהשלבים שבהם הם נערכים בידי האחראי לביקורת לפי תקנות התכנון;
(2) מבצע הפיקוח העליון רשאי לייפות את כוחו של עובד מטעמו לערוך את הביקורים כאמור בתקנות אלה, ובלבד שהעובד הוא בעל הכישורים הנדרשים לפי כל דין לתחום העבודה שלגביו הוא עורך את הביקורים במקומו של מבצע הפיקוח העליון;
(3) ההנחיות במסגרת הפיקוח העליון הנמסרות למי מהאמורים בתקנה 4(2), יירשמו ביומן העבודה שמנהל הקבלן הראשי, וייחתמו בידי מבצע הפיקוח העליון או מיופה כוחו; העתק מיומן העבודה, הכולל את ההנחיות כאמור, יישמר במשרדי מבצע הפיקוח העליון למשך עשר שנים לפחות; לא נוהל יומן עבודה, יימסרו כל ההנחיות, בכתב, לקבלן הראשי והעתק מהן יועבר למהנדס הועדה המקומית וכן יישמר במשרדי מבצע הפיקוח העליון;
תק' תשנ"ח-1997
(4) מבצע הפיקוח העליון ידווח לועדה המקומית כאמור בסעיפים 1.22 ו-5.04 בתוספת השניה לתקנות התכנון.
חובותיו של הקבלן הראשי בקשר לפיקוח העליון
7. הקבלן הראשי יודיע למי שעורכים את הפיקוח העליון לפי תקנות אלה ולפי מסמכי הבקשה להיתר, על תחילת ביצוע עבודות הבניה, וכן יודיע למתכנן שלד הבנין על מועדי ביצוע האלמנטים הראשיים של שלד הבנין.
אצל אנשי המקצוע, הפרשנות למה עושים במסגרת הפיקוח העליון היא מצומצמת.
===לבקש מהם פרשנויות למה שהם חושבים שזה כולל, נוכח ההגדרות בחוק.
(לפי קריאה)
===פס"ד שפירים:
"פיקוח עליון על פי מהותו - כולל את החובה לוודא קיומה של תוכנית מאושרת בטרם תחילת העבודה, תוכנית ברורה ומובנת לכל. המפקח העליון חייב לוודא כי כל מי שאמור לפעול לפי תוכנית זו מבין אותה ואם יש שאלות חייב הוא להבטיח כי התשובות תינתנה אך ורק בכתב...מפקח עליון חייב לבדוק שאנשי הביצוע והבקרה עושים למלאכתם באתר נאמנה, מפקח יכול וצריך לדעת על כשלי הביצוע ולמנוע ביצועם"
===פס"ד אלי רון נ' מ"י (ורסאי- עליון)
"לא ניתן לקבל גם את טענתו של ק' לפיה בשל העדר יכולת מעשית לבצע פיקוח עליון על יציקת תקרות פל-קל אין להטיל עליו אחריות כמפקח עליון. ק' הודה בעדותו שמפקח חייב לבדוק כל רכיב ורכיב.
מהנדס סביר אינו מוסמך ואינו רשאי לפטור עצמו מחובת הפיקוח בטענה שצורת בנייה מקשה או אינה מאפשרת פיקוח הולם.
מהנדס סביר אשר מגיע למסקנה כי צורת בנייה אינה מאפשרת למלא את חובות הפיקוח הקבועות בדין צריך לפעול למניעת שימוש באותה צורת בנייה.
מהנדס המשמש כמפקח עליון, אשר אמור לבדוק כל רכיב ורכיב טרם היציקה, אינו יכול להפקיד את מלאכת הפיקוח בידי מהנדס אחר.
זאת ועוד, קיום אפשרות חוקית להעביר את האחריות לגבי תחום מסויים לבעל מקצוע אחר אין פרושו כי מהנדס המממש אפשרות זו פועל בהכרח פעולה סבירה."
=ומה לומדים מזה?
מה עם מהנדסים מתכננים המאפשרים שימוש בתכנון ביצוע של הקבלן או מתירים לקבלן לערוך תוכניות ייצור. כיצד מפקחים? מי המפקח העליון?
לכאורה, לפי הפסיקה מהנדס מתכנן אינו יכול לבצע פיקוח ראוי על זה, אז אסור לו לאפשר השיטה? נניח גג מתכת שמיוצר בנגריה. איך מבצעים פיקוח עליון והאם אפשר בכלל?
==הבט של אחריות לתאונות עבודה באתר + "אחראי לביקורת"
"בית המשפט העליון עא 878/06 דב טרויהפט נגד 1. דוד עטיה 2. המוסד לביטוח לאומי 3. ישראל אליאס 4. שמעון רווח 5. ורדה טרויהפט", 4/1/09 דנציגר
-קוראת להם את פסק הדין -------------------------------------------
"לטענת אליאס, הוא התמנה על ידי טרויהפט להיות מתכנן השלד ומפקח פיקוח עליון על ביצוע הבנייה, ולכן אין לו כל קשר להקמת הפיגום.
27. מנגד, טוען עטיה, כי במסגרת הפיקוח שקיבל אליאס על עצמו היה עליו להפנות את תשומת לבו של טרויהפט לצורך בפיקוח צמוד על הנעשה באתר, ליידע אותו בדבר הצורך למנות לשם כך מנהל עבודה ולהסב את תשומת לבו לסיכונים הקיימים בהעדרו.
28. אליאס מוסיף וטוען כי לא היתה מוטלת עליו כל חובה לדאוג למינויו של קבלן רשום ושל מנהל עבודה באתר או להפנות את תשומת לבו של טרויהפט לכך.
29. טרויהפט טוען, מנגד, כי אליאס מונה כאחראי לביקורת על פי היתר הבנייה, ובמסגרת תפקיד זה היה עליו לוודא שהבניה מבוצעת בהתאם להיתר הבנייה. ההיתר כלל דרישה מפורשת להיותו של הקבלן קבלן רשום, ואליאס לא הקפיד לוודא שהבניה מבוצעת בהתאם להיתר, על אף היותו הגורם המקצועי אשר יכול היה למנוע את הנזק בצורה הטובה ביותר.
עוולת הרשלנות - האם התקיימו יסודותיה?
סבורני כי מדיניות משפטית ראויה מצדיקה את הקביעה כי אדריכל ומהנדס סביר יכול וצריך לצפות התרחשותו של נזק גוף לאדם אשר עובד באתר בנייה.
34. לדעתי, בין אם נקבל את גרסתו של אליאס, כי הוא התמנה לבצע "פיקוח עליון" בלבד על בניית השלד, ובין אם נקבל את גרסתם של המשיבים, לפיה אליאס התחייב לבצע גם "פיקוח צמוד" (שאלה עובדתית זו לא הוכרעה על ידי בית המשפט קמא), יש לקבוע כי חב הוא חובת זהירות קונקרטית ביחס לניזוק, עטיה.35. בית משפט זה נדרש בעבר להיקף חובותיו של מהנדס שהתמנה לפקח על עבודות הבניין. בין היתר נקבע, כי "סמכות הפיקוח על עבודה נושאת בחובה אחריות בקשר לביצוע העבודה. האחריות איננה נובעת רק מכך, שאלה שנפגעו סמכו למעשה על המהנדס, אלא היא נובעת בעיקרה מכך שהלה ידע או צריך היה לדעת, כי אנשים אלה ייפגעו אם הוא לא ימלא תפקידו כנאות." (פוקסמן, עמ' 360). לדברי כבוד השופט (כתוארו אז) שמגר באותו עניין, המונחים "פיקוח" ו"הדרכה" כוללים גם אחריות לפיקוח ולהדרכה על נקיטת אמצעי זהירות (שם, עמ' 360-361).
עוד נפסק, כי כאשר התמנה מהנדס לשמש כמפקח על עבודות בנייה, גם אם ההסכם אינו מבהיר את ההיקף המדויק ומסגרת הסמכויות וחובת הפיקוח, הרי חלה על המהנדס החובה להפנות את תשומת לבו של המזמין לצורך בפיקוח צמוד ולחובה למנות לשם כך מנהל עבודה כשיר, תוך הבהרה שהוא איננו ממלא פונקציות אלה, ולסיכונים הקיימים בהיעדרו של פיקוח צמוד (ע"א 600/86 עמיר נ' קונפינו, פ"ד מו(3) 233, 243-244 (1992) (להלן: קונפינו)).
36. הנה כי כן, מי שלקח על עצמו למלא תפקיד של פיקוח עליון, חב חובת זהירות קונקרטית כלפי אלה אשר עלולים להיפגע אם לא מילא כראוי את חובת הפיקוח, ובהם העובדים באתר הבנייה עליו הוא מפקח. כאמור, על ממלא התפקיד של פיקוח עליון, בין היתר, להסב את תשומת לבו של מזמין העבודה לצורך בפיקוח צמוד ובמנהל עבודה כשיר. מדובר באמצעי זהירות פשוטים יחסית, המתמצים בהפניית תשומת לבו של המזמין לכך. לחלופין, וככל שלא נקט באמצעי זה, מוטל על המהנדס המפקח על הבנייה לפקח בעצמו על נקיטת אמצעי זהירות, לרבות וידוא כי מבצע הבנייה פועל לפי כל כללי הבטיחות.
מסקנות
==אחריות מוגברת של הפיקוח העליון כשאין פיקוח צמוד
ראינו שבפס"ד טרויהפט ביהמ"ש הטיל אחריות מוגברת על המפקח העליון וקבע כי המפקח העליון אחראי לנזק שנגרם לפועל בניין שנפגע באתר, בשל כך שהאתר היה לא מסודר, שלא היה מפקח צמוד, שלא היה מנהל עבודה.
בפסקי דין שניתנו לאחר מכן, בהתבסס על טרויהפט, הגדילו בתי המשפט וקבעו כי ישנה אחריות מוגברת למפקח העליון כשאין פיקוח צמוד, במקרים של ליקויי בניה.
למשל, בפס"ד שניתן בבאר שבע ב- 6/2011, אמנם בבית משפט השלום אך מפי שופט מאוד מוערך, שגם קודם לאחרונה כראוי, לבית המשפט המחוזי.
מדובר בבית פרטי שהכלונסאות בו לא חדרו מעבר לשכבת המילוי, ולא חדרו מספיק לסלע.
המפקח העליון העיד כי הוא הוזמן לכל האלמנטים שהיה צריך להיות נוכח ביציקתם, אך הסתבר שהוא חשב, כך סיפרו לו, שבמסגרת פיקוח עליון רק בודקים את הברזל.
הוא מעולם לא ידע מה דורש החוק, כך העיד, ואישר כי לא המתין לקידוח כל הבורות שנחפרו לצורך הכלונסאות, כך שלא ראה את הרכב הקרקע.
בפרויקט זה לא היה יועץ קרקע ולא היה מפקח צמוד.
וכך קבע ביהמ"ש:
"המסקנה העולה מן הדברים הינה, כי מר ח' הוזמן לביצוע כל האלמנטים הראשיים של המבנה, ובכללם קידוח הכלונסאות, הגיע למקום לאחר שנבדקו כבר מקצת הבורות, נכח בעת קידוח מס' בורות נוספים, ולא המתין עד לקידוח כל הבורות. ח' טעה, ככל הנראה, בהערכת עומק שכבת המילוי, ומכל מקום, לא וידא כי כל הבורות ייקדחו לעומק הנכון, וכי בידי הקבלנים, מלוא הנתונים הדרושים לביצוע הקידוחים כנדרש. אינג' ח' לא היה ער, לצורך בקבלת היתר בניה קודם תחילת העבודה, ולחובה לביצוע עבודות השלד, ע"י קבלן רשום, וממילא לא הקפיד על קיום חובות אלה.
התרשלותו של אינג' ח' בעניינים אלה, בולטת על רקע העובדה, כי היה המהנדס היחיד שהיה מעורב בבניה, כאשר לא היה באתר מפקח צמוד."
=שיחה
==הבט פלילי - עבירות בניה
אדריכל / מהנדס אשר הגיש / חתם (על) בקשה להיתר בניה כעורך בקשה/מתכנן שלד, אחראי על בניית המבנה בהתאם להיתר, באמצעות ביצוע "פיקוח עליון". כך היה המצב עד היום.
כאשר בעל ההיתר חורג מהיתר הבנייה, כתב האישום בגין בנייה ללא היתר עלול להיות מוגש גם כנגד האדריכל והמהנדס החתומים על הבקשה להיתר הבניה.
הרציונל מאחורי הגשת כתב אישום גם כנגד עורכי הבקשה להיתר, הינו שהמחוקק רואה באדריכל / המהנדס כמי שאחראי על הבנייה ומי שלמעשה יכול למנוע עבירות בנייה.
ההגנה הקבועה בחוק לאדריכל/ למהנדס מפני אישום פלילי במצב של חריגת בעל ההיתר מהיתר הבנייה, הינה כאשר האדריכל/ המהנדס לא ידע ולא היה צריך לדעת על הסטייה מההיתר, ועשה ככל שביכולתו למנוע את קיומה של הסטייה.
כאן מתחילה הבעיה :
לאחרונה, במספר מקרים, בתיקים פליליים הנוגעים לעבירות בניה, בתי המשפט (בית המשפט לעניינים מקומיים ובית המשפט המחוזי) קבעו סטנדרט מחמיר ביותר לקבלת ההגנה היחידה שהיתה לאדריכלים ולמהנדסים. בשורה של פסקי דין, נקבע על ידי בתי המשפט, שהאדריכל והמהנדס הינם "אחד מסוכניו החשובים של החוק לתכנון ובנייה" שאם הם יודעים על עבירת בנייה הם צריכים לדווח על כך לפיקוח העירוני וכי גם פיקוח עליון צריך להתבצע באופן הרבה יותר צמוד מאשר היה מקובל.
בתי המשפט קבעו שביקור באתר הבנייה על בסיס "קריאה" או על בסיס של פעם ב – 6-8 שבועות (ומבין השורות עולה שגם ביקורים על בסיס חודשי) –איננו מספק ולא עונה לדרישות החוק, כיוון שאינו מסוגל לקיים את "עשה כל אשר ביכולתו לקיום הוראות החוק והתקנות".
לפי פסיקת בתי המשפט, האדריכל / מהנדס אמורים לבקר באתר הבנייה באופן כזה שקבלן / בעל ההיתר לא יצליח לחרוג מן הבנייה ולהסתיר אותה. כל חריגה הנובעת מכך שהמפקח העליון לא הגיע בתדירות מספיק גבוהה – עלולה להוביל להרשעה בפלילים, כי האדריכל/המהנדס לא "עשה כל אשר ביכולתו לקיום הוראות החוק והתקנות". למעשה ניתן להבין את פסיקת בתי המשפט בצורה הבאה: כאשר האדריכל/המהנדס נותן מרווח זמן מספק בין ביקור לביקור, הוא למעשה מאפשר את החריגה ובכך הוא לא מנע את קיומה.
בתי המשפט קבעו נחרצות:
- לא די בחתימה על תוכנית ובביקורים ספורים באתר הבניה. ביקורים ספורים כאלה עלולים לאפשר ביצוע סטיות, שבסיום הבניה לא ניתן יהיה לתקנן. נדרש ליווי צמוד הרבה יותר, שנועד למנוע את הסטיות.
- עצם העובדה שהאדריכל לא ידע על חריגות הבנייה עובר לביצוען בשטח, עלולה להוות הפרת חובתו שבדין ללוות את הבנייה מבחינה מקצועית.
- על האדריכל/מהנדס לנקוט כל פעולה סבירה להבטחת המימוש של תוכניתו בלא סטייה הימנה. מבחינתם של לוחות הזמנים, עליו לפקוד את הבנייה בתדירות אשר תבטיח את יעילותן של פעולות אלו.
- אדריכל, המבצע פיקוח עליון, נושא באחריות משמעותית למניעתן של עבירות בנייה. הוא גם גורם יעיל במניעתן של העבירות או באיתורן לאחר שבוצעו. במובן זה תפקידו המקצועי הופך אותו לא רק לנותן שירות ללקוח ששכר את שירותיו אלא גם למשרת הציבור.
- הפרת החוק בכך שהסטיות לא התגלו ודווחו בזמן אמת ע"י המפקח העליון אינה נרפאת תמיד בהגשתה בדיעבד של תוכנית שינויים.
על כן, המלצתנו היא כי גם במסגרת פיקוח עליון שאדריכלים ומהנדסים מבצעים, כאשר הם אלו החתומים על הבקשה להיתר בנייה, עליהם לבקר בבנין בתדירות הרבה יותר גבוהה מאשר הנוהג כיום במסגרת הפיקוח העליון, ולתת דגש על איתור חריגות.
לא ניתן גם לקחת את הסיכון שגם אם מבוצעות חריגות, תוגש בסופו של דבר תוכנית שינויים שתכשיר את החריגות בדיעבד. ההנחיה העולה מפסיקות בתי המשפט הינה, באופן חד משמעי, כי במקרה של גילוי חריגה יש להודיע לפיקוח העירוני, לדרוש (בכתב) מהמזמין/הקבלן להפסיק את הבניה ולהמתין, להגיש תוכנית שינויים ולא להמשיך בבניה עד אישור השינויים כדין, ואם לא מפסיקים - להודיע בכתב לועדה על התפטרות.
ועוד המלצה (המלצה כללית לנושא הפיקוח העליון):
להגדיר בהסכם שמבצעים פיקוח עליון בלבד ולא פיקוח צמוד יומיומי באתר (ממש לשלול פיקוח צמוד), להסביר בחוזה שפיקוח עליון הוא ביקורים ספורים רק בשלבים קריטיים ולדרוש ביצוע הבניה באמצעות קבלן רשום, פיקוח צמוד ומנהל עבודה. לכתוב שהתפקיד שלנו אינו למנוע ליקויים וגם שאיננו מבינים דבר בבטיחות בעבודה ולא עוסקים בזה, רק מנהל העבודה המורשה והרשום מטעם הקבלן.
חשוב מאוד, במיוחד בבניה של בתים פרטיים, להזהיר ולהבהיר למזמין, שבד"כ אינו בקי בבניה, וגם אם כן אח"כ יגיד שלא, מה היקף העבודה ומה אינה כוללת.
עכשיו, בוא ניקח את זה עוד צעד קדימה, לצערי.ברגע שמעמידים למזמין את כל הדרישות והמגבלות האלה - חייבים לוודא שזה גם נעשה.
דרשנו קבלן רשום - צריך לדרוש את התעודה שלו
דרשנו מנהל עבודה - כאן זה עוד יותר מסובך. הקבלן יכול להגיד על מישהו שהוא מנהל העבודה, אבל רק מנהל עבודה שמודיעים עליו בכתב למשרד העבודה, צריך לראות את העתק המכתב הרשום למשרד העבודה.
כך נוהג או צריך לנהוג מנהל הפרויקט והמפקח הצמוד בפרויקטים בהם יש כזה.
דרשנו מפקח צמוד - צריך לוודא שהמזמין שכר אחד.
ואם לא שכר המזמין מפקח צמוד - מותר להתנות את העבודה שלכם בכך.
וגם אם התרעתם על תיקון נדרש/דרשתם משהו ולא עקבתם שאכן בוצע - גם זאת עילה לחיוב בתי המשפט במקרים רבים.
דוגמאות: עלי ילדירים, ניזאר עודה
פרויקט שמלכתחילה המזמין לא מוכן להשקיע בניהולו התקין והחוקי - לא יתנהל באופן תקין וחוקי.
אין צורך להכביר מילים על הסיכונים בפרויקט המתנהל כך. אי עמידה בלו"ז, ליקויי בניה, ח"ח תאונות עבודה.
וגם אם זאת המציאות, בתי המשפט לא מקבלים אותה.
הם מסתכלים על המציאות הזאת, ומבקשים להתוות מדיניות אחרת.
ובכל פסקי הדין אנחנו רואים כחוט השני אמירות חד משמעיות על התפקיד הקריטי שיש למפקח העליון בפרויקט והאחריות המקצועית הנובעת מכך.
פסק הדין העדכני ביותר שיצא בביהמ"ש העליון והדן בין היתר בפיקוח עליון.
פסק הדין יצא ב- 23/12/13 (ע"א 6341/12 יהלומית פרץ נ' בן צבי ואח'.
גם בנושא זה, מדובר בליקויים בבניין בשל העובדה שהכלונסאות לא חדרו לסלע.
וכאן, לעומת זאת, נקבע כי מתכנן השלד לא פעל בשטח כאחראי לביצוע השלד. "ועל כן, אין להטיל עליו אחריות בשל כך שלא עמד על עומקו של כל כלונס וכלונס. עם זאת הוטל עליו 10% אחריות משלא ערך פיקוח או בדיקה עם מהנדס הביצוע או מנהל העבודה כדי לוודא שממלאים את דרישותיו באשר לעומק הכלונסאות, בנסיבות שבהן ברור היה כי עומקם של אלו הוא קריטי ומהותי ליציבות המבנה".
אחראי לביקורת
כמו כן, לאחרונה ועדות תכנון מקומיות דורשות ממתכננים, בעיקר אדריכלים המגישים בקשה להיתר לרשויות התכנון כ"עורך בקשה" - לחתום על טופס "אחראי לביקורת".
מינוי האחראי לביקורת אמור להתבצע בהתאם לתקנות התכנון והבניה, תקנה 16.02 לתוספת השניה.
בהתאם לתקנה אסור להתחיל בבניה בפועל בטרם מונה אחראי לביקורת הבניה.
מי שיכול להתמנות כ"אחראי לביקורת" הינו עורך הבקשה או עורכי הבקשה (כלומר אפשר להפריד בין תחומים, שכן אפשר כבר שיהיו מס' עורכי בקשה - בתחומים שונים).
כן רשאים עפ"י התקנות מבקש ההיתר ועורך הבקשה שעורך הבקשה לא יהיה האחראי לביקורת, אך צריך לעשות כן מפורשות - במינוי אדם אחר בטופס 1.
כלומר, רצוי מאוד להסכים עם המזמין/מבקש ההיתר עוד לפני הגשת הבקשה להיתר, כי ימונה אחר (מהנדס הקבלן, למשל).
אם לא - עורך הבקשה ממונה אוטומטית כאחראי לביקורת אם לא ממונה מישהו אחר.
ההשלכות של מינוי עורך הבקשה לאחראי לביקורת - תפקידו לבדוק אם עבודות הבניה בוצעו בהתאם להיתר, לחוק ולתקנות, לרבות התנאי בדבר העסקת קבלן רשום.
הביקורת תתבצע לפחות בגמר שלבי הבניה סימון קווי בניין, גמר יסודות, גמר השלד או לאחר סיום מקלט וכן בגמר הבניה.
כן צריך האחראי לביקורת להודיע לועדת התכנון על עריכת כל ביקורת וממצאיה, בתוך 6 ימים מהביקורת.
אדריכלים עורכי בקשה אינם מודעים כי הם ממונים אוטומטית, ועל חובתם במקרה של מינוי כאחראי לביקורת גם לעשות ביקורות וגם לדווח על הביקורת לועדה.
יתירה מכך, עורכי בקשה בד"כ אפילו לא נמצאים בשטח בשלבי הביקורת הנדרשים, כך שבפועל לא נערכת בכלל ביקורת על ידם.
וגם, נראה שעורכי בקשה לא מודעים לחובתם כ"אחראי לביקורת" לדאוג שהבניה תבוצע עם קבלן רשום.
ההשלכות - פלילי - יכולים להיות מחוייבים בגין סטיה מההיתר, או בניה ללא היתר.
אזרחי - חיוב ברשלנות (ראה טרויהפט שם חוייב האדריכל המפקח העליון גם בגלל ששימש אחראי לביקורת). בתיק זה, כפי שפורט לעיל, המפקח העליון חוייב במיליונים בגין רשלנותו ואחריותו לתאונת עבודה, כאשר הבניה בוצעה ללא פיקוח צמוד וללא מנהל עבודה פורמלי.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא ייעוץ עסקי
|
טו בשבט מתקרב ובא !
עציצים ממותגים למתנות
חברים יקרים אשמח מאוד לעזרתכם להגשים לי חלום להשריש בתודעה של האנשים בכל התחומים את הרעיון לתת בטו בשבט חג האילנות מתנות עציצים ממותגים או מארזים בשילוב עציץ ממותג שלהם קשר הדוק לחג כמתנות לעובדים, ללקוחות וחברים גם בכנסים ואירועים עסקיים. נשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
הכנסת אישרה לאחרונה שינויים בחוק המכר (דירות), בקריאה שנייה ושלישית. השינויים עתידים להשפיע רבות על יחסי מוכר-קונה, בכל הנוגע לעסקאות מכר של דירות קבלן ואלה נכנסו לתוקף החל מה-7 ביולי (ורק ביחס להסכמים שייחתמו לאחר מועד זה).
|
|
עוד מעט יחול חג האילנות. בעלי עסקים תנו ללקוחות, לעובדים ולקולגות העסקיים מתנה פופולרית ביותר שניתן להעניק בחג ט"ו בשבט. עציצים ממותגים ומארזי שי בשילוב עציץ ממותג מזכרת לשנים רבות נשמח לעזור ישראל רף 052-2978583
|
|
חריגות בניה והדרך להכשרתם- בנימין קלינגר יועץ מונציפאלי בכיר
מרבית מחריגות בנייה הינן, למעשה, תוספות ושינויים לבניינים הנעשים ללא קבלת היתר בנייה מהרשות המקומית
חלקם עם שינויים בקונסטרוקציה והגדלה מעבר לרווי הבניין ולפעמים גם מקווי המגרש ,או שימוש בניגוד להיתר שניתן לנכס.
במקרים רבים חריגות הבנייה נעשות בידיעה, לעיתים תוך כדי בנייה או בזמן שנראה שהגיע להתאים את הנכס לדרישות הבעלים
|
|
עיכוב וביטול צו הריסה מנהלי
חשוב לדעת כי צו הריסה מנהלי שהוצא למבנה מסוים איננו בגדר חוק פסוק. במקרים אלו יש לפעול במהירות רבה, ובתוך שלושה ימים לכל היותר, להגיש בקשת עיכוב צו הריסה מנהלי אשר יכולה להביא בסופו של יום גם לביטולו.
|
|
כולם מכירים את האמרה "ידע הוא כח" וכל בעל עסק ניצב בפני שאלה מה נכון יותר לעשות למכור ידע או לחלק אותו בחינם.
|
|
קריסת עסק מעבר לנזק הכלכלי היא קריסת חלום למייסדים.הנזק הנגרם בתהליך הפירוק הוא רב וכולל במקרים רבים הפסדים ונזק ללקוחות לספקים וכמובן לבעלי העסק.הנזקים במקרים רבים הם לא רק כלכליים הם מלווים בנזקים בריאותיים, משפחתיים, ומשפיעים על הגורמים הרלבנטיים שנים רבות. גם המדינה מפסידה מקריסת עסק: מיסים, משלמת דמי אבטלה לעובדים שפוטרו, לעיתים נדרשים טיפולים של רשויות הרווחה ועוד.
.
|
|
|
|
|