|
|
|
|
|
|
|
|
שימוש חורג לנכס בהליך מזורז
|
|
|
|
|
טיפול בבקשות לשימושים חורגים
1. הנחיות להגשת הבקשה להיתר
- תיק בקשה להיתר חייב לכלול את המידע על זכויות הבניה כולל סימון קווי בניה מותרים.
- על מבקש ההיתר להגיש את התיק הבקשה, תוך הקפדה על המצאת כל הפרטים הבאים:
1.1 העתק טופס מידע כולל זכויות הבניה ומפת הנכס בקנה מידה 1:250 ערוכה ע"י מודד מוסמך ומעודכנת לחצי שנה אחרונה, ועליה סימון קווי הבניין וההפקעות עפ"י התוכנית המפורטת החלה באזור
1.2 הוכחת זכויות הקניין בנכס בצרוף חתימת כל בעלי הזכויות בנכס. לשם כך יש להמציא נסחי רישום מלשכת רשם מקרקעין (טאבו) של כל תתי – החלקות והרכוש המשותף בחלקה שבה מבוקש ההיתר. הנסחים יהיו מעודכנים לחצי השנה האחרונה. ניתן לבקש בלשכת רשם המקרקעין נסח מרוכז שעלותו זולה יותר, לשם כך יש להפנות בקשה מיוחדת למנהל הלשכה.
1.3 בבקשה להקלה/ שימוש חורג, יש להמציא גם את נסחי הרישום מלשכת רשם המקרקעין של כל החלקות הגובלות בנכס, עבור משלוח הודאות בדאר רשום כחוק.(במקרה שאין אפשרות להמציא נסחי רישום כמפורט לעיל, ניתן להמציא נתונים גם מועד המושב).
1.4 יש להחתים ע"ג הבקשה את כל מי שרשום כבעלים, תוך ציון התאריך ומס' תעודת הזהות של החותם.(קרקע שבניהול מינהל מקרקעי ישראל ובחכירה ל-בעל הנחלה, יש להחתים את מ.מ.י ואת כל החוכרים. במקרה ובו מי מהבעלים הרשומים מסרב לחתום על הבקשה להיתר , יש להודיע על כך למח' הרישוי ולצרף כתובתם וזו תנהג עפ"י ההליכים הקבועים בתקנות. ייתכנו דרישות נוספות לשם הבהרת נושא הבעלות, הכל לפי הענין ולפי הצורך.
1.5 הבקשה להיתר בניה תכיל את הפרטים המנהליים והתכנוניים הבאים :
מפרט בקשה להיתר מלא ובהתאם לתיקון מס' 33 לחוק התכנון והבניה, חתימות ושם מלא של המבקשים, עורכי הבקשה והמהנדס, בכל המקומות המיועדים לכך. לא תתקבל בקשה מוגשת בשם חברה, אלא אם כן יצורף מסמך המפרט מי הם מורשי החתימה. לא יתקבלו צילומי תמונות. רישום נכון של השטחים המבוקשים והמותרים לבניה עפ"י הת.ב.ע התקפה. יש למלא גם את טבלת הסטטיסטיקה.
1.
כתובת מדוייקת של הנכס. מספור דירות עפ"י הנוהל המצ"ב.
2.
תרשים סביבה בק.מ. 1:500
3.
סימום חץ הצפון
4.
תרשים מגרש על גבי מפה טופוגרפית ב-ק.מ. 1:250 כולל קווי בנין עפ"י התוכנית החלה באזור. מעודכנת לחצי השנה האחרונה.
5.
העמדת הבניין על כל תחום המגרש בק.מ. 1:100 , סימון מרווחים קיימים ומבוקשים וקווי בנין עפ"י הת.ב.ע, לרבות סימון גבול אזור מגורים בנחלה וגבול אזור קרקע חקלאית מוכרזת בהתאם למפות ההכרזה של ולקחש"פ, סימון מבני מגורים בנחלות סמוכות הנמצאים בתווך 25 מטר מהמבנה המבוקש.
6.
סימון נגישות לחלקה, לרבות סימון מקומות חניה קיימים ומוצעים.
7.
סימון הפקעות לדרכים ולצורכי ציבור (במידה ויש).
8.
חישוב שטחים מלא לחלקה ומילוי טבלאות השטחים לפי דרישות טופס מס' 1 או 2. בבקשה לתוספת בניה חדשה של למעלה מיחידת דיור אחת, יש לציין בנפרד שטח ברוטו של כל אחת מהמבנים. סכמות שטחים לכל מפלס ומפלס.
9.
תוכנית אתר הבניה כולל דרכי גישה.
10.
סימון מקומות חניה, נדרשת לפי התקן לרבות חניה תפעולית.
11.
תוכניות אופקיות למפלסי הבניין השונים ערוכות בגובה 1.20 + מ' לרבות קומת מסד ועליות גג. כולל גבהים של כל אחד מהמפלסים. לסימון חתכים. בתוכנית קומת הקרקע לפרט בחתך את פיתוח החצר ומבנים שכנים.
12.
שני חתכים אנכיים לפחות דרך המבנה., מאונכים אחד לשני . אחד מהחתכים יעבור דרך חדר המדרגות. לפרט גבהים ומידות. יש להציג חתכים דרך המבנה נשוא הבקשה.
13.
מידות כלליות ופנימיות.
14.
על כל התוכניות להיות צבועות כחוק ולכלול את סימון גבול איתור הבקשה לשימוש חורג.
15.
כל חזיתות הבניין, חומרי גמר וכולל חזיתות קיימות של המבנים בחלקה. במידה והבקשה הינה להרחבת דירה בבית משותף. יש להראות חזיתות של כל הבניין הקיים בחלקה, ולסמן את גבול איתור הבקשה.
16.
מבט גגות, כולל גגות קיימות בחלקה, מידות, ציון גבהים וסימון מערכת קולטי שמש.
17.
מבני עזר
18.
מיקום בלוני גז, צנרת גז, צוברים תת-קרקעיים, מיכלי אשפה.
19.
מרחב מוגן על פי תקן הג"א בק.מ. 1:50 ואישורו או אישור פטור. האישור יינתן ישירות במשרדי הג"א.
20.
סימון רשת הביוב – קו קיים, מיועד לביטול וחדש.
21.
סימון חלקים להריסה. בהריסת מבנה שלם יש להגיש בקשה נפרת להיתר עבור הריסה.
22.
כל יתר הדרישות המופיעות בחוק התכנון והבניה ובתקנות.
23.
2. המסמכים הדרושים לקליטת תיק בקשה להיתר במחלקת הרישוי
טפסים ותוכניות
מס' סידורי
תוכנית הגשה X 2 בתיק ורוד כולל כל הפרטים הנדרשים בע"מ 1-2 למפרט הבדיקה ואת התשריטים כפי שקבע חוק התכנון והבניה כמפורט לעיל.
1.
חתימת מבקש/ים , עורך הבקשה , מהנדס, בעלי הנכס, שכנים דיירי הבית – ע"ג ההגשה, במקומות המיועדים לכך.
2.
מפת מדידה עליה סימון קווי בניין והפקעות, לרבות סימון קו תחום אזור מגורים בנחלה, לרבות סימון תחום קרקע חקלאית מוכרזת.
3.
הוכחת בעלות (נסח טאבו/ תצהיר בעלים)
4.
אישור מינהל מקרקעי ישראל (במידה והבעלות של מ.מ.י ) לדיון בבקשה ולמתן היתר.
5.
נסחי טאבו של בעלים המחזיקים בנכסים הגובלים בחלקה עבור משלוח הודעות בדאר רשום כחוק
6.
לאחר קליטת התיק בדלפק הקבלה, הבקשה תועבר לעובד האחראי על המשך הטיפול במח' הרישוי, ישלח אליך שובר תשלום עבור הפקדת הבקשה בגובה 20% מסך האגרה, תשלומו מהווה כתנאי להתחלת הטיפול בבקשה. כמו כן, ישלח מכתב המפרט מס' תיק הבקשה ושם העובד האחראי על המשך הטיפול בה במחלקתינו,- אותו עובד ילווה את הליך הרישוי מתחילתו ועד מתן ההיתר.
רק האחראי הוא שיפנה אותך או את עורך הבקשה לתיאומים וברורים עם המחלקות או היועצים במידה ויידרשו, לפי העניין, תוך תאום מועד עימם מראש.
בכל פניה וברור עליך לפנות ישירות טלפונית בלבד לאחראי הבקשה, תוך ציון מס' תיק, אחראי התיק יתאם את מועד הפגישות לתאומים והבהרות.
3. הליך בדיקת הבקשה להיתר
3.1 לאחר קליטת התיק , נבדקת הבקשה לפי העניין ע"י עובדי מחלקות הרישוי, התשתית (מדידות, ביוב, כבישים) גנים ונוף, פיקוח , תכנון עיר, ןיועצי האגף.
3.2 במידה ונמצא כי יש לשנות בבקשה שינויים מהותיים, מוחזרת התוכנית למבקש לצורך יישום השינויים. תוכנית מתוקנת חוזרת לעבור את הליך הבדיקה מחדש.
4. הכנה לוועדה
בתוכנית שאין בה ליקויים , דרישות לשינויים מהותיים או תוכנית מאושרת ע"י כל המחלקות והיועצים:
4.1 בבקשה לשימוש חורג:
כל בקשה להיתר שיש בה שימוש חורג, כפופה לפרסום בעיתונות ובנכס ובהודעות לכל בעלי הזכויות הגובלים בנכס נשוא הבקשה והמחזיקים בהם. הפרסום וההודעות הנ"ל הינם על חשבון מבקש הבקשה.
4.1.1 מסירת נוסח הפרסום ב-3 עיתונים נפוצים מוכרזים ובנכס, ומשלוח ההודעות לכל בעלי הזכויות הגובלים בנכס נשוא הבקשה והמחזיקים בהם, יעשו רק לאחר סיום הליך 2 ו-3 לעיל.
4.1.2 הבקשה להיתר תובא לדיון בועדת משנה, לאחר פרק הזמן הקבוע בחוק מיום הפרסומים וקבלת ההודעות ע"י בעלי העניין.
4.1.3 הבקשה מועברת לפי הסדר, לתור הממתין לוועדת המשנה לתכנון ובניה.
5. דיון בועדה
בקשה כנ"ל פתוחה להתנגדויות. במידה ויתקבלו התנגדויות תיכנוניות לבקשה,- יוזמנו המתנגדים לועדה המתאימה לשמיעת התנגדויות. למבקש תנתן זכות תגובה.
החלטה הועדה המקומית נתונה לערעור בפני ועדת ערר.
היתר לשימוש חריג מותנה התשלום היטל השבחה אשר נקבע ע"י שמאי הועדה המקומית.
6. הודעות הועדה המקומית בדבר החלטתה
לאחר דיון בועדת בנין ערים מקומית, ולאחר אישור הפרוטוקול, תקבל לידך הודעה בדבר החלטת הועדה:
6.1 באם אושרה בקשתך מופנית תשומת ליבך לכך כי החלטת הודה לאישור הבקשה אינה מהווה היתר לבניה, היא מותנית לרוב בתנאחם ובדרישותאותם יש למלא כתנאי לקבלת ההיתר- ממולץ לשמור על ההודעה ולדאוג להשלים את התיקונים ואיסוף האישורים הנדרשים בהתאם להחלטה.
6.2 באם סורבה בקשתך, ואתה רואה עצמך נפגע, הינך רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך 30 יום מיום שהומצאה לך החלטה בדבר הסירוב או הדחייה. החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית או רשות רישוי מקומית לפי העניין.
6.3 באם אושרה בקשתך אך היו לה מתנגדים או שאחד הבעלים לא חתם עליה כחוק, לא יינתן ההיתר אלא לאחר שנתנה למתנגד הזדמנות לנמק את התנגדותו ונמסרה לו בכתב החלטת הועדה
6.4 החלטה ועדה מקומית לאישור התוכנית תחשב כבטלה בתום שנה מהיום בו נמסרה הועה למבקש על כך, אם במשך התקופה האמורה לא הוצא ההיתר או אם עברה שנה מיום החלטת הועדה וטרם הוצא היתר, יש לנקוט בכל הליכי הרישוי, לרבות קבלת מידע עדכני, כאילו ולא הוגשה עדיין כל בקשה למתן היתר.
7. בדיקת הבקשה על ידי הוועדה המקומית
בהמשך לדרישות ותנאי הועדה הנוגעים ישירות לבקשה המפורטת בהודעה, המבקש יוכל להמציא את הנתונים והטפסים הבאים:
לבקשות בהן שינוי בניה או הריסה יש לצרף תוכניות קונסטרוקציה לעבודה (עפ"י דרישה) והצהרת מהנדס. (לא תתקבלנה הצהרות של מהנדס או אדריכל תחת חותמת בע"מ)
1.
תוכנית פיתוח מאושרת X 4 כולל תחום פיתוח (עפ"י דרישה). וכולל מאזן חניה לכל השימושים בחלקה. אישור יועץ תחבורה בעיריה.
2.
מינוי קבלן אחראי לביצוע עבודות בניה (באם קיימת) על גבי הבקשה ומינו אחראי לביקורת.
3.
אישור הג"א למרחב מוגן או לחילופין קבלת פטור הג"א (עפ"י דרישה)
4.
אישור מכבי אש (עפ"י דרישה)
5.
אישור משטרה (עפ"י דרישה)
6.
אישור להצבת שילוט במקום , באם מבוקש.
7.
תוכנית ביוב X 3, באם חלו בהן שינויים מהיתר הבניה.
8.
אישור מח' התברואה
9.
אישור תוכנית אינסטלציה, באם יחולו בה שינויים מהיתר הבניה התקף
10.
אישור רשות הניקוז
11.
אישורי משרד הבריאות ומשרד לאיכות הסביבה או איגוד ערים לאיכות הסביבה
12.
אישור התקשרות עם מעבדת בדיקות מורשה עבור בדיקת חומרים ומערכת הגז, באם מבוקשת.
13..
אישור מח' פיקוח שנהרסו מבנים ללא היתר אם היו קיימים בשטח.
14.
אישור יועץ למערכות (כשמדובר בתנורים בעלי ארובות ומכילי דלק)
15.
במידה והבקשה מוגשת בקרקע חקלאית מוכרזת, נדרשים אישור הועדה המחוזית והועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש"פ)
16.
אישור יחידה אזורית לאיכות הסביבה (עפ"י דרישה)
17.
אישור יועץ לסידורי נכים (באם מבוקש שימוש חורג בעבור בניין ציבורי כהגדרתו בסעיף 8.01 חלק ח', תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)
18.
אישור על תשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג.אישור על תשלום היטל השבחה בגין ת.ב.ע (עפ"י דרישה)
19.
לאחר איסוף האישורים והתאמת התוכניות למלוא הדרישות יש להמציא 3 תוכניות בקשה להיתר מתוקנת עפ"י כל דרישות הוועדה, הנחיות היועצים והגופים הנ"ל, כולל מרחב מוגן לאחר אישור הג"א.
על התוכניות לעמוד שוב בכל הדרישות המפורטות בסעיף א 'לעיל.
20.
8. קבלת היתר
עם השלמת כל הדרישות המפורטות לעיל , יערך חשבון סופי לתשלום. החשבון הסופי כולל את הפרטים הבאים:
אגרות בניה בניכוי הפיקדון. הפיקדון יהיה בצמוד למדד . המידה ולא שולמה האגרה בתוך שנה מיום קבלת ההודעה על אישור הבקשה להיתר, לא יוחזר הפיקדון.
1.
תשלום אגרת בניה
2.
אגרת חיבור לביוב
3.
אישור מח' גביה על העדר חוב הבעלים על הנכס נשוא ההיתר
4.
. היטל השבחה בגין שימוש חורג
5
עם קבלת החשבון לתשלום המאושר יש לגשת למחלקת הגביה לאישור נוסף ותשלום.
עם קבלת האישור על התשלום במשרדנו, יודפס ההיתר אשר יועבר להליך בדיקה סופית, לאישור וחתימות.
במעמד קבלת ההיתר יונחה המבקש בכל הנוגע לתיאום עם המחלקה, והנחיות לתפעול שעל מבקש ההיתר לנקוט במהלך הבניה.
9. תוקפו של ההיתר:
1. תקפו של ההיתר לשימוש חורג יצויין על גבי הייתר.
תקפו של ההיתר יפקע בתום תקופה זו.
10. רשיון עסק
ההיתר לשימוש חורג אינו מהווה רשיון עסק, יש לדאוג להוציאו בהליך נפרד במחלקת רישוי עסקים לאחר מכן.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא עיצוב תעשייתי
|
בשביל שמעצב תעשייתי יזכה בפרס בינלאומי, הוא צריך להיות מוכר, הוא צריך לעבוד בחברה או בסטודיו מוכר, שתשומת הלב מופנה אליו. אנחנו יכולים להניח שלא מעט מעצבים תעשייתיים שעובדים בחברות או במקומות לא מוכרים, גם הם מתכננים ומעצבים מוצרים ברמה מאוד גבוהה, אך מאחר והזרקור לא מופנה אליהם ואין להם את הקשרים המתאימים, אז ייתכן מאוד שהם לא זוכים לחשיפה כמו מעצבים אחרים.
|
|
מה הם היתרונות של שימוש באבקות צבע על פני שימוש בריסוס או במרקם הנוזלי המוכר? קראו את הדברים הבאים והיכנסו אל עולם של צבע שלא כל אחד מכיר בכלל.
|
|
המאמר מתאר את היתרונות והחסרונות בלקדם מיזם/ בלעצב מוצר באופן עצמאי, או להשתמש בגורמים חיצוניים לקידום מיזם/ לעיצוב מוצר.
|
|
חלק ניכר מהעניין הוא תלוי עיצוב חללים מסחריים שאיתו יכולים לעורר את העסק לחיים ולהכניס את כל המסרים האלה שמכוונים בדיוק לסגירה של עסקאות רווחיות.
|
|
עם הוזלת מחירי הטאבלטים ועלייה בכמות החברות המסוגלות לתפור לעסקים אפליקציות המתאימות בדיוק לצרכי האירגון הפנימיים או לקוחות החברה. אנו רואים יותר עמדות משולבות טאבלט ככלי אירגוני שהשימוש בו רחב.
|
|
זהבי פלדות היא חברה ותיקה המספקת ללקוחותיה את כל פתרונות הפלדה האפשריים בצורה בטוחה, אמינה ומקצועית
|
|
במאמר זה נספק לכם פריטי מידע על מעקות ברזל. חשוב להבין כי סוגה כמו מעקות ברזל היא סוגה רחבה אשר יש לדון בה לפרטי פרטים בטרם תבחרו מעקות ברזל איכותיים.
|
|
|
|
|