|
|
|
|
|
|
|
|
החמרה בעונשים לעברייני בנייה- מדריך נבוכים לתיקון 116 לחוק התכנון והבניה
|
|
|
|
|
הרחבת הגדרת איסור שימוש
תיקון 116 מגדיר כ"עבודה אסורה", בנייה או עבודה הטעונה היתר שנעשתה בלא היתר או בניגוד לתנאי ההיתר וקובע "שימוש אסור", כשימוש במקרקעין הטעון היתר שנעשה בלא היתר, או בניגוד לתנאי היתר או שימוש במקרקעין בניגוד לתכנית;
כמו כן מוגדר כ"שימוש אסור" גם שימוש בעבודה אסורה.
החוק קובע כי גם במקום בו נעשית עבודה על פי היתר שאינו תואם תכנית הרי שמדובר בעבירה פלילית.
אחריות נושא משרה בתאגיד
תיקון 116 קובע כי נושא משרה בתאגיד חייב לפקח ולעשות כל שניתן למניעת עבירות לפי חוק התכנון והבניה בידי התאגיד או בידי עובד מעובדיו; הסנקציה על המפר הוראה זו, דינו – קנס כאמור בסעיף 61(א)(3) לחוק העונשין כאשר מדובר בקנס העומד על סך של 75,300 ₪.
"נושא משרה" - מוגדר כמנהל פעיל בתאגיד, שותף למעט שותף מוגבל או פקיד האחראי מטעם התאגיד על התחום שבו בוצעה העבירה.
אציין כי התיקון לחוק קובע חזקה לפיה ככל שנעברה עבירה לפי החוק בידי תאגיד או בידי עובד מעובדיו, אזי נושא המשרה בתאגיד הפר חובתו, אלא אם כן הוכיח כי עשה כל שניתן כדי למלא את חובתו למניעת העבירה.
הרחבת ענישה
גובה הקנס על עבודה אסורה ושימוש אסור עומד על סך של 226,000 ₪ ובנסיבות מחמירות עשוי הקנס להגיע עד לסכום של 452,000 ₪ (או שנתיים מאסר).
נסיבות מחמירות מוגדרות כלהלן: עבודה אסורה במקרקעין המיועדים לתשתית לאומית; מקרקעין בסביבה החופית; מקרקעין שהוכרזו כקרקע חקלאית; מקרקעין שהם גן לאומי או שמות טבע, או מקרקעין המיועדים בתכנית לגן לאומי לשמות טבע או ליער; מקרקעין המיועדים בתכנית לשטחים פתוחים.
קנס על אי קיום צו הוא עד 226,000 ₪ כאשר עונש המאסר עלה משנה לשנתיים.
קנס יומי על שימוש אסור הוא עד 2,800 ₪ ליום ובשימוש למגורים גובה הקנס הוא עד סכום של 700 ₪ ליום, על הפרת צו עשוי הקנס להגיע עד לסכום של 1,400 ₪ ליום .
לתשומת ליבכם, על תאגיד ניתן להטיל עד פי 3 ! מהקנסות שלעיל.
הרחבת השימוש בצווים מנהליים
לצד האמור לעיל, התיקון לחוק אף הרחיב את אפשרות השימוש בצווים מנהליים לרבות באמצעות הוצאת צו ארעי ע"י יו"ר או מהנדס הועדה אף ללא דו"ח פיקוח וללא התייעצות עם תובע במקרים דחופים.
התיקון מוסיף אפשרות להוצאת צו מנהלי חדש להפסקת שימוש. צו זה מוסמך להוציא יו"ר או מהנדס הועדה כאשר יש יסוד סביר להניח כי מתבצע שימוש אסור, לא יאוחר מ- 6 חודשים מתחילת השימוש ו- 30 יום בבית למגורים ובהתייעצות עם תובע. נוספה אף אפשרות להוצאת צו מנהלי נוסף לסגירת מקום למשך 60 ימים לאחרשהופר צו מנהלי להפסקת שימוש.
הורחבה האפשרות להוצאת צו הריסה מנהלי עד חצי שנה מסיום הבניה ובבית מגורים 30 ימים ממועד האכלוס.
ניתן לכלול בצו המנהלי גם הוראות לעניין איסור שימוש ותחולתו בתנאים מסוימים גם על עבודה שנעשתה לאחר מתן הצו וגם על בניה מחדש שבוצעה תוך 6 חודשים לאחר ביצוע ההריסה.
על פי התיקון, בקשות לביטול צו מנהלי ניתן להגיש תוך 15 יום מהמצאת הצו כאשר ארכה לביצוע צו מנהלי תינתן ע"י בית המשפט רק מנימוקים מיוחדים שיירשמו ובלבד שסך תקופות הארכה לא יעלה על 6 חודשים.
צווים בגזר הדין
נוספה מגבלה חוקית על האפשרות לקביעת מועד דחוי לכניסת הצו לתוקף, ככלל יבוצע הצו ע"י המורשע תוך 30 ימים וניתן לקבוע בגזר הדין בתנאים מסוימים מועד דחוי עד שנה.
קביעת מועד דחוי לביצוע הצו תיעשה בכפוף לתנאים שיבטיחו את ביצוע הצו לרבות ערובה, תשלום הוצאות ותשלום אגרות ותשלומי חובה.
נדגיש, כי נקבע כלל לפיו אין לעכב צווים והעיכוב יינתן מנימוקים מיוחדים שיירשמו. ניתן לעכב כניסה לתוקף של צו רק אם קיימת הצדקה מיוחדת, אין סכנה לשלום הציבור ובכפוף לתנאים כגון ערובה, תשלום הוצאות ואגרות והיטלים.
על פי התיקון לחוק ובניגוד למצב הקודם בו ניתן היה לדחות כניסתו לתוקף של צו אף למשך שנים, נקבע כי תקופת עיכוב הביצוע לא תעלה על 6 חודשים.
בית המשפט רשאי בנסיבות חריגות ויוצאות דופן ומטעמים מיוחדים לעכב לתקופה נוספת שלא תעלה על 6חודשים ובסה"כ לא יותר משנה.
כלומר, ככל שינתן צו במסגרת גזר דין, ניתן יהיה לפעול להסדרה לכל היותר במשך שנה מבלי שיכנס הצו לתוקף.
על החלטה בדבר עיכוב ביצוע ניתן יהיה לערער רק ברשות.
בית המשפט לא יעכב ביצוע של צווי הריסה אם נמשכה העבודה האסורה לאחר המצאת הצו או אם העבודה האסורה אינה תואמת את התכנית החלה על המקרקעין.
לגבי צו מנהלי להפסקת עבודה, צו למניעת פעולות וצו הפסקה שיפוטי לא יינתן עיכוב והחלטה בבקשה לביטולם תינתן תוך 30 ימים מהגשת הבקשה ולאחר דיון במעמד הצדדים.
פיקוח מוגבר
חשוב להדגיש כי רשויות האכיפה לרבות הועדות המקומיות נדרשות להעביר על פי התיקון לחוק מדי 3 חודשים דיווח על פעולות האכיפה שנקטו ובכלל זה על עבודה אסורה ועל שימוש אסור שאותרו בתחום הנתון לפיקוחם ואף נדרשות לעשות סקר עבירות בניה בתוך 18 חודשים מיום כניסתו לתוקף של התיקון, שיעודכן מדי 5 שנים.
כלומר צפוי כי בתקופה הקרובה יפעלו הרשויות המקומיות באופן יזום לאיתור מוגבר של בניה ושימושים הנעשים בניגוד לדין.
תקנות העבירות המנהליות (קנס מינהלי – תכנון ובנייה), התשע"ח -2018
ביום 20.12.2018 נכנסו לתוקפן תקנות העבירות המנהליות (קנס מינהלי – תכנון ובניה), התשע"ח – 2018.
תקנות אלו כאמור, מקנות לפקחים מטעם היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה והועדות המקומיות העצמאיות לתכנון ולבניה יכולת להטיל קנסות בסך מאות אלפי ש"ח, כאשר למטילי הקנס אין כל סמכות להתחשב בנסיבות ביצוע העבירה. כך למשל אם בעבר בית המשפט שקל את נסיבות ביצוע העבירה, והיה רשאי לקחת בחשבון את תקופת השימוש, את חומרת עבירת הבניה, את מצבו הכלכלי של עובר העבירה, נסיבות חיצוניות כגון ידיעה מצד הרשות בדבר ביצוע העבירה משך שנים ועוד, כיום אין כל שיקול דעת והקנס נגזר משטח הבניה וההיקף לפי מדרגות המפורטות בתקנות.
כך לדוגמא ביצוע עבירה בקרקע שהוכרזה כקרקע חקלאית בשטח מעל 25 מ"ר ועד 50 מ"ר מחייבת מתן קנס בסך של 50,000 ₪ וכאשר מדובר בתאגיד מתן קנס בסך של 100,000 ש"ח.
כך למשל במקרה בו מדובר בביצוע עבודה אסורה במקרקעין (למשל בנייה ללא היתר) בשטח של מעל 25 מ"ר ועד 50 מ"ר מחויב הפקח במתן קנס בסך של 25,000 ₪ ובמקרה של תאגיד בקנס בסך של 50,000 ש"ח.
נציין כי בד בבד עם הקנסות הנ"ל ניתן לתת גם קנס נוסף בגין ביצוע עבירות שימוש ולצד זאת בגין שימוש נמשך בגין כל יום שחולף.
כנגזרת של היקף העבירה הקנסות עשויים להגיע עד לסך של כמליון ש"ח, הכל בשים לב לשטח ביצוע העבירה ויעוד המקרקעין בפועל.
הפקת צו הפסקת עבודה יגרור קנס בסך של 50,000 ש"ח.
אציין, כי טרם מתן קנס יקבל מבצע העבירה התראה ומיום מתן ההתראה ניתן במשך חודש לפנות ו/או להרוס את המבנה שנבנה בניגוד לדין.
משך לרפורמה בתחום אכיפת דיני התכנון והבנייה שהחל ראש הממשלה בנימין נתניהו להוביל באפריל 2017 אישרה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת הטלה של קנסות מנהליים בסכומים של עד 600 אלף שקל על עבירות של בניה לא חוקית, שימוש לא חוקי או הפרת צווי הריסה. הרפורמה כללה מעבר מאכיפה פלילית לאכיפה כלכלית. מטרת השינוי הוא להביא למצב של אכיפה אפקטיבית ומהירה ולהמנע מהליכים ממושכים שנמתחים על פני שנים בבתי המשפט. לדוגמא, בעקבות השינוי החלה בחודשים האחרונים היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה להחרים ציוד הנדסי, כגון טרקטורים ומשאבות בטון, המשמשים לבנייה לא חוקית.
על פי ההחלטה שאושרה בוועדה, יינתנו הקנסות על ידי מפקחים מטעם המדינה או מפקחים של ועדות מקומיות עצמאיות וגובה הקנס יקבע בהתאם להיקף הבנייה הלא חוקית ובהתאם למידת הרגישות של השטח - דוגמת שטחים הנכללים בשמורות טבע, חופי ים, תשתיות לאומיות וכו'.
"לאחר שנים בהן תחום התכנון והבנייה התנהל כמערב פרוע, שמנו סוף להפקרות", אמר נתניהו. "הממשלה בראשותי הובילה רפורמה מקיפה בתחום האכיפה, והיום השלמנו את השלב האחרון שכולל קנסות מנהליים בסכומים חסרי תקדים לעברייני תכנון ובנייה. החוק חל על כולם ללא יוצא מן הכלל, גם כשמדובר בבנייה לא חוקית".
סיכום
תיקון 116 נכנס לתוקפו לפניי כשנה וסביר כי הנושא עוד יעוצב ויתפתח במסגרת פסיקת בית המשפט. יחד עם זאת, אנו רואים בתיקון 116 ובתקנות שתוקנו ממש לאחרונה ונכנסו לתוקף כבשורה רעה למגזר ההתיישבותי, מדובר בתיקון לחוק פוגעני שמצד אחד מחמיר ענישה ואכיפה כנגד עבירות התכנון והבניה ומצד שני אינו נותן כל פתרון להסדרת מבנים ושימושים שנעשו משך שנים.
במקום להקל על תהליכי רישוי ובניה כגון הקלה בהוצאת היתרים וקידום מהיר של תכניות, התיקון והתקנות מכוחו רק מחמירים את האכיפה והפיקוח. במצב דברים זה ניצבים ישובים רבים, ודאי כאלה שאדמותיהם הינם אדמות רשות מקרקעי ישראל, בפניי שוקת שבורה שעה שלא עומד לרשותם זמן מספק לצורך הסדרת שימושים ומאידך הם חשופים לעונשים כבדים באופן מידי.
אציין בנוסף כי סביר להניח שהתקנות והחוק ייושמו דווקא בקרב אוכלוסיות בהן קל ליישם את החוק ואילו עבירות הבניה החמורות בישובים מסוימים בהן מתבצעות עבירות בניה בהיקפים גדולים ימשיכו להתבצע בהעדר יכולת אכיפה אמיתית.
אנו ממליצים להקדים תרופה למכה ולפעול להסדרת שימושים שונים אל מול רשות מקרקעי ישראל וועדות התכנון ויפה שעה אחת קודם.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא זכויות הפרט
|
צו הריסה מנהלי הוא אחד מהצעדים הקיצוניים ביותר שנוקטת רשות מקומית כלפי תושביה. צו כזה כולל בתוכו לוח זמנים צפוף במיוחד, ועל כן חשוב לפעול כנגדו במהירות האפשרית, אך גם תוך מקצועיות ומומחיות, כי אין פה זמן לטעויות.
למשרד בנימין קלינגר נסיון רב בביטול צווי הריסה בכל הארץ!
מהו צו הריסה מנהלי?
ככלל, צו הריסה הוא הוראה של אחד מגופי השלטון להרוס מבנה. צו הריסה מנהלי הוא הוראה כזאת שניתנת על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית, מהנדס הוועדה, או ראש יחידת האכיפה, מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה).
על מנת להוציא צו הריסה מנהלי כאמור צריך שיתקיימו התנאיםבהמשך:
|
|
עם כניסתו של תיקון 116 לחוק התכנון והבניה הרבה יותר קשה לבטל צווי הריסה מנהליים. במקרים רבים לאחר שהצו הודבק בכניסה לנכס פונה בעל הנכס לעורך דין לייעוץ. עו"ד מנוסה יפנה את הלקוח או יפנה בעצמו ליועץ תכנוני בכיר שיכין חוות דעת מומחים שתוגש כתמיכה לבקשה לבת המשפט המוסמך לעקוב או ביטול צו ההריסה המנהלי.
השופט רואה לפניו את תצהיר מפקח הבנייה המתאר את הבניה ללא היתר ומצד השני מאוד חשוב שתהייה בידו גם חוות דעת מומחים שתשקף את המצב בשטח ותתיחס לבניה החדשה ככל וקיימת.
משרד בנימין קלינגר הינו הכתובת לעניין זה.
|
|
הוצאת צו הריסה מנהלי היא אחת הסמכויות החזקות ביותר שיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. המשמעות הקשה של הצו היא הריסת מבנים ללא הליך שיפוטי שמברר לעומק את טענות הצד שזכויותיו נפגעות, ולכן השימוש בסמכות זו צריך להיות זהיר ולאחר הפעלת שיקול דעת רציני בלבד!
|
|
צו ההריסה לבנייה לא חוקית בוטל
מדובר במבני מגורים שנבנו ללא היתר • השופטת כתבה כי היא מודעת לכך שההחלטה עשויה לאפשר בפועל את המשך הבנייה
ההחלטה, ניתן להניח, עשויה לעורר ביקורת באשר לתוצאותיה ולהשלכותיה האפשריות בשטח – וגם לכך התייחסה השופטת: "אינני מתעלמת מן העובדה כי מדובר בבנייה בלתי חוקית שלא קיים לגביה 'אופק תכנוני' שיאפשר את אישורה ולפיכך דינה, ככל הנראה להיהרס. אינני מתעלמת גם מן העובדה כי השארת הבנייה שבוצעה בכפוף לצו ההפסקה המינהלי בלבד עלולה לאפשר את המשך הבנייה ודורשת הקצאת משאבים משמעותיים לאכיפת צו ההפסקה.
|
|
באמצע בדיקות הבטיחות: כיצד קרס המגדל בפלורידה?
לצד מרוץ נגד הזמן בחיפוש אחר ניצולים בעיירה סרפסייד שליד מיאמי, בארה"ב תוהים כיצד מגדל בן 12 קומות קרס לפתע פתאום באישון לילה. העבודות על הגג, האדמה שתועדה שוקעת בצילומי לוויין והקרבה לאוקיינוס: אלו ההשערות שהועלו על ידי המומחים. מושל פלורידה הבטיח חקירה מהירה: "נביא תשובות"
כן לצערנו זה קרה היום ובנינים קורסים. רצוי בבנינים ישנים ו/או כאלו הנמצאים בסיכון לבצע בדיקת יציבות.
|
|
בשל המצב הכלכלי הקשה, רבים חוזרים כעת לגור עם ההורים ומפצלים את דירת המגורים. פיצול דירה ללא היתר מעלה את החשש כי העירייה או הרשות המקומית תוציא נגד המפצל צו הריסה, אשר יוריד הכול לטמיון.
מה עושים בסיטואציה כזאת, ואיך אפשר להתמודד עמה?
|
|
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, הידוע בכינויו "חוק הפרגולות","פטור מהיתר" או "רפורמת הפרגולות" (החוק עצמו מצורף כאן), מציע הרבה יותר סמכויות לוועדות המקומיות והמרחביות, ובמקביל מאפשר לא מעט הקלות או פטור למי שרוצה להוסיף בחצר ביתו ו/או בעסק אלמנטים כגון דק, מסלעה, מחסן, פרגולה, גדר, סככת כניסה, סככת חניה וכד'. החוק גם קובע הליך מקוצר לסגירת מרפסת, תוספת ממ"ד ועוד.
שימו לב שבמקרים מסוימים יש פטור מלא מהיתר ודיווח, ובמקרים מסוים יש אמנם פטור, אך עדיין חובה לדווח באמצעות טופס על ההקמה של העבודה.
|
|
|
|
|