|
|
|
|
|
|
|
|
צו הריסה מינהלי לבניה ללא היתר שוב בוטל רוצה לדעת למה?
|
|
|
|
|
צו ההריסה בוטל. "פגם שיש בו לסכל את הכוונה של הצבת 'שומר סף'" (שאטרסטוק)מבני המגורים נבנו ללא היתר, למבקש לא הייתה עילה לביטול צו ההריסה שהוצא למבנים – אך בית המשפט החליט לבטל את הצו בשל פגמים בהתנהלות היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה, או לפי מילותיה של השופטת פנינה לוקיץ: בשל "אי-קיום חובת ההיוועצות קודם להוצאת הצו".
הנכס המדובר הוא למעשה שני מבני מגורים בשטח של 310 מ"ר בכפר עראבה שבגליל העליון, שהחלו להיבנות בסביבות יולי 2019, והוצא נגדם צו הריסה משום שנבנו ללא היתרי בנייה. האחראי לבנייה הגיש בקשה לעיכוב ביצוע ההריסה לבית משפט השלום בקריות, בטענה לפגמים חמורים בתשתית העובדתית שעל יסודה התקבלה ההחלטה על הוצאת הצו, פגמים המחייבים את ביטול הצו; והוצאת הצו תוך סטייה מהנחיות מנהליות מחייבות של המשיבה.
אין מחלוקת כי מדובר בבנייה טרייה וכי לא קיים אופק תכנוני שיאפשר את המשך הבנייה. בשל כך פנה המבקש לטענה אחרת: לא ננקטו כל ההליכים הנדרשים להוצאת הצו
מבחינת הטענות שהוצגו בפני בית המשפט, אין מחלוקת כי מדובר בבנייה טרייה שטרם חלפו שישה חודשים מאז שהסתיימה (שכן היא עוד לא הסתיימה), וכי לא קיים אופק תכנוני שיאפשר את המשך הבנייה ואת השלמתה כדין – לכן אין למבקש עילה לביטול הצו בטענה לחוסר הצדקה להריסת המבנים. בשל כך פנה המבקש לטענה אחרת: לא ננקטו כל ההליכים הנדרשים להוצאת הצו, וההליך רצוף פגמים חמורים המחייבים את ביטולו.
"הוצאת הצו נעשתה תוך סטייה ממדיניות האכיפה של המשיבה"
בין הפגמים שעליהם הצביע המבקש: "הצו הוצא תוך הסתרת מידע מהותי מהגורמים המחליטים ומהיועץ המשפטי של המשיבה, שעימו קיימת חובת היוועצות לפי סעיף 225 לחוק קודם להוצאת הצו; הצו הוצא ללא שהונחה בפני נותן הצו תשתית עובדתית ראויה; הוצאת הצו נעשתה תוך סטייה ממדיניות האכיפה של המשיבה, שכן לא הוכח שנשקל השיקול בדבר פעילות/העדר פעילות של הוועדה המקומית הרלבנטית.
השופטת לוקיץ ציינה כי בדיון לא הוצגה הודעה שנמסרה לוועדה המקומית מטעם היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה בדבר כוונתה להוציא צו הריסה למבנים או בדבר הוצאת הצו. עוד היא ציינה כי היחידה הארצית לא הוכיחה שהיועץ המשפטי שלה, או מתכנן המחוז, ידעו על הוצאת צו ההפסקה קודם לחיווי דעתם ביחס להוצאת הצו.
בד בבד עם האינטרס הציבורי החשוב בהגברת האכיפה למיגור התופעה של בנייה בלתי חוקית, קיים אינטרס ציבורי חשוב לא פחות של שמירה והקפדה על ההליכים הנדרשים להוצאת צו הריסה מנהלי"
"אני סבורה כי הנטל להוכיח עובדה זו מוטל על המשיבה, והיא לא עמדה בו", ציינה השופטת לוקיץ, שהוסיפה כי "ניתן לקבוע בוודאות גבוהה כי חובת ההתייעצות עם היועץ המשפטי לא קוימה באופן המחייב רשות מנהלית".
מכאן עברה השופטת לדון בשאלת משקלו של ההליך התקין אל מול החשיבות שבמלחמה בתופעת הבנייה הלא חוקית, ואמרה: "בד בבד עם האינטרס הציבורי החשוב בהגברת האכיפה למיגור התופעה של בנייה בלתי חוקית, קיים אינטרס ציבורי חשוב לא פחות של שמירה והקפדה על ההליכים הנדרשים להוצאת צו הריסה מנהלי. לצורך כך בדיוק נקבעה חובת היוועצות עם גורמים מקצועיים שהם בבחינת 'שומרי הסף' אצל המשיבה.
באם נאפשר למשיבה, בכל פעם שעולה טענה כנגד קיום חובת ההיוועצות, לטעון בדיעבד שללא קשר לטיב המידע שהיה מובא בפניהם התוצאה הייתה זהה, הרי שלמעשה רוקנו מתוכן את חובת ההיוועצות ונותיר בידי מנהל המחוז את ההחלטה הבלעדית בדבר הוצאת צו הריסה מנהלי ללא שנבטיח את בחינת מלוא השיקולים הרלבנטיים".
"אין בהחלטה זו כדי להתיר או לאפשר למבקש להמשיך בביצוע הבנייה"
"הפגם שנפל במקרה זה בפעולת המשיבה, דהיינו שלא הוכח כי חובת ההיוועצות אכן קוימה כנדרש בכלליה היא, ולא הוכח כי בפני הגורמים המייעצים הובאו מלוא הנתונים הרלבנטיים, הינו פגם הסותר את הנחיות המשיבה עצמה", המשיכה השופטת לוקיץ, "ויש בו לסכל את הכוונה של הצבת 'שומר סף' שיבחן, משפטית ותכנונית (כל יועץ בתחומו) את ההצדקה להוצאת הצו, לפני שזה מוצא.
המשיבה (היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבנייה) כלל לא הוציאה הודעה לוועדה המקומית על נטילת סמכות האכיפה על ידה; לא ניתנה כל הודעה לוועדה המקומית, לא לפני הוצאת הצו ולא במקביל להוצאתו. כעולה מכל האמור לעיל, את הפגם בהוצאת הצו אני רואה באי-קיום חובת ההיוועצות קודם להוצאתו. לטעמי, מדובר בפגם חמור שיש בו כדי להביא לביטולו של הצו".
אם המשיבה תסבור כי יש מקום, בכל זאת, להוציא צו הריסה, תתכבד ותפעל בהתאם להנחיותיה היא, ובאם כל זה ייעשה, תוכל לפעול להריסת המבנים שבנה המבקש"
ההחלטה, ניתן להניח, עשויה לעורר ביקורת באשר לתוצאותיה ולהשלכותיה האפשריות בשטח – וגם לכך התייחסה השופטת: "אינני מתעלמת מן העובדה כי מדובר בבנייה בלתי חוקית שלא קיים לגביה 'אופק תכנוני' שיאפשר את אישורה ולפיכך דינה, ככל הנראה להיהרס. אינני מתעלמת גם מן העובדה כי השארת הבנייה שבוצעה בכפוף לצו ההפסקה המינהלי בלבד עלולה לאפשר את המשך הבנייה ודורשת הקצאת משאבים משמעותיים לאכיפת צו ההפסקה.
אולם למרות כל אלו, ולמרות שתכנונית קיימת כנראה הצדקה להוצאת צו הריסה, אני סבורה כי הצו שהוצא דינו להתבטל, ואם המשיבה תסבור כי יש מקום, בכל זאת, להוציא צו הריסה, תתכבד ותפעל בהתאם להנחיותיה היא, תציג ראיות לקיום הליך היוועצות מלא ואמיתי שבו יובא בפני היועצים מלוא המידע העובדתי הרלבנטי, ובאם כל זה ייעשה, תוכל לפעול להריסת המבנים שבנה המבקש. אין בהחלטה זו כדי להתיר או לאפשר למבקש להמשיך בביצוע הבנייה ללא שיש בידיו היתר בנייה תקף, ובכל מקרה לא כל עוד צו ההפסקה לא בוטל על ידי בית משפט המוסמך לבטלו".
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא זכויות הפרט
|
צו הריסה מנהלי הוא אחד מהצעדים הקיצוניים ביותר שנוקטת רשות מקומית כלפי תושביה. צו כזה כולל בתוכו לוח זמנים צפוף במיוחד, ועל כן חשוב לפעול כנגדו במהירות האפשרית, אך גם תוך מקצועיות ומומחיות, כי אין פה זמן לטעויות.
למשרד בנימין קלינגר נסיון רב בביטול צווי הריסה בכל הארץ!
מהו צו הריסה מנהלי?
ככלל, צו הריסה הוא הוראה של אחד מגופי השלטון להרוס מבנה. צו הריסה מנהלי הוא הוראה כזאת שניתנת על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית, מהנדס הוועדה, או ראש יחידת האכיפה, מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה).
על מנת להוציא צו הריסה מנהלי כאמור צריך שיתקיימו התנאיםבהמשך:
|
|
עם כניסתו של תיקון 116 לחוק התכנון והבניה הרבה יותר קשה לבטל צווי הריסה מנהליים. במקרים רבים לאחר שהצו הודבק בכניסה לנכס פונה בעל הנכס לעורך דין לייעוץ. עו"ד מנוסה יפנה את הלקוח או יפנה בעצמו ליועץ תכנוני בכיר שיכין חוות דעת מומחים שתוגש כתמיכה לבקשה לבת המשפט המוסמך לעקוב או ביטול צו ההריסה המנהלי.
השופט רואה לפניו את תצהיר מפקח הבנייה המתאר את הבניה ללא היתר ומצד השני מאוד חשוב שתהייה בידו גם חוות דעת מומחים שתשקף את המצב בשטח ותתיחס לבניה החדשה ככל וקיימת.
משרד בנימין קלינגר הינו הכתובת לעניין זה.
|
|
הוצאת צו הריסה מנהלי היא אחת הסמכויות החזקות ביותר שיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. המשמעות הקשה של הצו היא הריסת מבנים ללא הליך שיפוטי שמברר לעומק את טענות הצד שזכויותיו נפגעות, ולכן השימוש בסמכות זו צריך להיות זהיר ולאחר הפעלת שיקול דעת רציני בלבד!
|
|
באמצע בדיקות הבטיחות: כיצד קרס המגדל בפלורידה?
לצד מרוץ נגד הזמן בחיפוש אחר ניצולים בעיירה סרפסייד שליד מיאמי, בארה"ב תוהים כיצד מגדל בן 12 קומות קרס לפתע פתאום באישון לילה. העבודות על הגג, האדמה שתועדה שוקעת בצילומי לוויין והקרבה לאוקיינוס: אלו ההשערות שהועלו על ידי המומחים. מושל פלורידה הבטיח חקירה מהירה: "נביא תשובות"
כן לצערנו זה קרה היום ובנינים קורסים. רצוי בבנינים ישנים ו/או כאלו הנמצאים בסיכון לבצע בדיקת יציבות.
|
|
בשל המצב הכלכלי הקשה, רבים חוזרים כעת לגור עם ההורים ומפצלים את דירת המגורים. פיצול דירה ללא היתר מעלה את החשש כי העירייה או הרשות המקומית תוציא נגד המפצל צו הריסה, אשר יוריד הכול לטמיון.
מה עושים בסיטואציה כזאת, ואיך אפשר להתמודד עמה?
|
|
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, הידוע בכינויו "חוק הפרגולות","פטור מהיתר" או "רפורמת הפרגולות" (החוק עצמו מצורף כאן), מציע הרבה יותר סמכויות לוועדות המקומיות והמרחביות, ובמקביל מאפשר לא מעט הקלות או פטור למי שרוצה להוסיף בחצר ביתו ו/או בעסק אלמנטים כגון דק, מסלעה, מחסן, פרגולה, גדר, סככת כניסה, סככת חניה וכד'. החוק גם קובע הליך מקוצר לסגירת מרפסת, תוספת ממ"ד ועוד.
שימו לב שבמקרים מסוימים יש פטור מלא מהיתר ודיווח, ובמקרים מסוים יש אמנם פטור, אך עדיין חובה לדווח באמצעות טופס על ההקמה של העבודה.
|
|
לאחרונה בעקבות כניסתו של תיקון 116 לחוק התכנון והבניה מאוד קשה להתמודד עם צווי ההריסה המנהלים. למרות האמור שילוב של משפטן מנוסה עם משרד אדריכלים המתמחה בהסדרת עברות בניה יכול להיות הפתרון.
|
|
|
|
|