|
|
|
|
|
|
|
|
בדיקת יציבות לבנין כיצד למנוע קריסת בנין ? כיצד קרס הבנין בפלורידה?
|
|
|
|
|
אז מהיא בדיקת יציבות לבניין.
בדיקת יציבות בניין הינה חיונית למבנים ישנים, במיוחד אם שנת הבניה בה
נבנו הייתה לפני 1980 – לפני תקן ישראלי 413 לרעידות אדמה.
בנימין קלינגר מהנדסים מבצעת בדיקת קונסטרוקציה מלאה:
בניין בישראל שנבנה לפני 1985 (יש אומרים אף 1990), נבנה לפני התקן הישראלי החדש לרעידות אדמה והמשמעות היא שבדיקת יציבות במבנה חשובה מאוד. את הבדיקה יש לבצע לפי תקן 2413 "הנחיות להערכת מבנים קיימים ברעידת אדמה וחיזוקם" סימנים שונים אשר צריכים להדליק נורה אדומה ואותם ניתן לראות הם: עמודים, קורות ותקרות שהברזל שבהם ניתן לזיהוי בראייה, שקיעות בתקרה או בקירות, סדקים במקומות שונים או סדקים רבים באזור נקודתי.
המהנדס/ קונסטרוקטור בכיר ומנוסה מגיע לבדיקה במבנה, מבצע בדיקה ויזואלית להוצאת נתונים אותם יזין בתכונה מאוטשרת לרעידות אדמה.
בבדיקה מחפשים תופעות כגון שקיעה, גזירה, פיתול, זיון פגוע ונבדקים אלמנטיים הנדסיים לפי תקן.
מידע כגון חתך עמודים, מפתחים נרשם ומתועד. לאחר הבדיקה, במשרד, יבצע המהנדס חישובים הנדסיים ובעזרת התוכנה לרעידות אדמה יבדקו קומה חלשה, קומה גמישה וכדומה. כמו כן תתבצע בדיקה להתאמה לתקן ישראלי 413 ו 2413 לרעידות אדמה.
חוות הדעת שתינתן למזמין העבודה, תפרט את מצב המבנה וכן תסיק האם דרושים חיזוקים. במידה וימליץ המהנדס על חיזוקים, יינתן אומדן עלויות החיזוק המבוסס על ניסיון המשרד ודרישות התכנון ההנדסי.
להלן התייחסות לפניה של דיירת בבנין משותף:
דיירת: פניתי לוועד של הבניין בנושא בדיקת יציבות בניין וביקשו שאני אבדוק עמכם מספר דברים:
א. האם תתבצע חשיפת יסודות על מנת שניתן יהיה לראות את מצבן ?
כן, החשיפה מאפשרת לקבוע את מידת החיבור (קשירה) בין היסודות, ע"מ לבדוק שהמבנה
יעבוד בצורה מונוליתית, כמקשה אחת.
ב. האם תהיה חפירת קרקע לבדיקת יסודות (נדרשות 2 חפירות)
בהמשך לתשובה הקודמת: הבדיקה נערכת כדי לקבוע את מצב היסודות, שמשפיעים על התנהגות המבנה העליון.
ג. האם יהיו חפירות לבדיקת הקרקע – דוח קרקע
העירייה מחליטה האם דרוש דו"ח קרקע, במצב מתקדם יותר של בקשת היתרים. יחד עם זאת, אנו מנוסים מאוד בתחום, ומגלים רבות על הקרקע בביקורנו באתר (חרסית, חמרה, חול וכדומה). מצב המבנה הישן, מלמד אותנו על שקיעות. סדקים קיימים "מספרים" את סיפור המבנה ובזיהויי שלהם ניתן לקבל מידע לגביי סוג הקרקע וטיב הביסוס.
ד. איך נוכל לדעת האם הבניין יציב מספיק לבנות על הגג קומה אחת נוספת? מה ייבדק לשם כך?
אנו מבצעים את כל הבדיקות הנדרשות על פי תקן ישראלי.
בהגשת הדו"ח תקבלו תשובה מפורטת לשאלה זו. בנוסף נמליץ על בנייה מתקדמת בעומסים קטנים ובעזרת קונסטרוקציית פלדה.
קיימת שיטת בנייה בהוספת קומה נוספת:
שיטת "חצאית" בה בונים לגובה, נשענים על בנייה חדשה זו, קושרים אותה לפיר המעלית ואין השפעה על הבניין הקיים. זוהי השיטה בה משתמשים היום בתמ"א 38.
ה. כיצד יהיה ניתן לדעת האם הברזלים בתוך הבטון חלודים? או שרק אם יש כרסום בבטון יש מצב לחלודה של הברזלים?
נושא זה חשוב ביותר, כיוון שפגיעה בברזל (חלודה) מקטינה בצורה משמעותית את חוזקו, יינתן טיפול קונסטרוקטיבי (במידת הצורך) לפי המצב הקיים. הטיפול הוא לפי מפרט לשיקום בטון וכולל 7 שלבים המבוצעים בפיקוח המהנדס.
ה. הדיירים מעוניינים לקבל דוח ממצא על מנת שיהיה ניתן להחליט האם לממן או לבנות קומה נוספת? במידה שיממנו אסור שיהיו הפתעות שיתגלו תוך כדי השיפוץ. כדוגמא מה שנתתם בדוח המצורף – יתכן כי בעת החיזוק יתגלה כי חלק מהכלונסאות אינם מחוברים. אנחנו מעדיפים לדעת מראש.
ההחלטה מניסיוננו, לגבי בנייה של קומה נוספת, היא החלטה כלכלית של בעלי הבניין בלבד. אין לכך כל קשר עם שיטת העבודה הקשורה לקונסטרוקציה חדשה של המבנה.
את ההחלטה תוכלו לקבל לאחר קבלת הדו"ח (מקצועי ומפורט), כולל המלצות מאיתנו.
ו. אם נניח המבנה נבנה לפי ת"י 413 (כדוגמא בדוח המצורף), זה כבר לא עומד בתנאי תמ"א 38, נכון? כלומר, לא יהיה ניתן יהיה לבצע "חיזוק" באישור של 66% מהדיירים בטענה של חוק תמ"א 38?
לא מדויק, בהמלצה של מהנדס בניין, ובהנחה שהבניין נבנה לפני 1980, נוכל לקבל אישור לפרויקט תמ"א 38, כמובן לאחר בדיקה מדוקדקת בשטח.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא זכויות הפרט
|
צו הריסה מנהלי הוא אחד מהצעדים הקיצוניים ביותר שנוקטת רשות מקומית כלפי תושביה. צו כזה כולל בתוכו לוח זמנים צפוף במיוחד, ועל כן חשוב לפעול כנגדו במהירות האפשרית, אך גם תוך מקצועיות ומומחיות, כי אין פה זמן לטעויות.
למשרד בנימין קלינגר נסיון רב בביטול צווי הריסה בכל הארץ!
מהו צו הריסה מנהלי?
ככלל, צו הריסה הוא הוראה של אחד מגופי השלטון להרוס מבנה. צו הריסה מנהלי הוא הוראה כזאת שניתנת על ידי וועדת התכנון והבנייה המקומית, מהנדס הוועדה, או ראש יחידת האכיפה, מכוח סעיף 221 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבנייה).
על מנת להוציא צו הריסה מנהלי כאמור צריך שיתקיימו התנאיםבהמשך:
|
|
עם כניסתו של תיקון 116 לחוק התכנון והבניה הרבה יותר קשה לבטל צווי הריסה מנהליים. במקרים רבים לאחר שהצו הודבק בכניסה לנכס פונה בעל הנכס לעורך דין לייעוץ. עו"ד מנוסה יפנה את הלקוח או יפנה בעצמו ליועץ תכנוני בכיר שיכין חוות דעת מומחים שתוגש כתמיכה לבקשה לבת המשפט המוסמך לעקוב או ביטול צו ההריסה המנהלי.
השופט רואה לפניו את תצהיר מפקח הבנייה המתאר את הבניה ללא היתר ומצד השני מאוד חשוב שתהייה בידו גם חוות דעת מומחים שתשקף את המצב בשטח ותתיחס לבניה החדשה ככל וקיימת.
משרד בנימין קלינגר הינו הכתובת לעניין זה.
|
|
הוצאת צו הריסה מנהלי היא אחת הסמכויות החזקות ביותר שיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. המשמעות הקשה של הצו היא הריסת מבנים ללא הליך שיפוטי שמברר לעומק את טענות הצד שזכויותיו נפגעות, ולכן השימוש בסמכות זו צריך להיות זהיר ולאחר הפעלת שיקול דעת רציני בלבד!
|
|
צו ההריסה לבנייה לא חוקית בוטל
מדובר במבני מגורים שנבנו ללא היתר • השופטת כתבה כי היא מודעת לכך שההחלטה עשויה לאפשר בפועל את המשך הבנייה
ההחלטה, ניתן להניח, עשויה לעורר ביקורת באשר לתוצאותיה ולהשלכותיה האפשריות בשטח – וגם לכך התייחסה השופטת: "אינני מתעלמת מן העובדה כי מדובר בבנייה בלתי חוקית שלא קיים לגביה 'אופק תכנוני' שיאפשר את אישורה ולפיכך דינה, ככל הנראה להיהרס. אינני מתעלמת גם מן העובדה כי השארת הבנייה שבוצעה בכפוף לצו ההפסקה המינהלי בלבד עלולה לאפשר את המשך הבנייה ודורשת הקצאת משאבים משמעותיים לאכיפת צו ההפסקה.
|
|
בשל המצב הכלכלי הקשה, רבים חוזרים כעת לגור עם ההורים ומפצלים את דירת המגורים. פיצול דירה ללא היתר מעלה את החשש כי העירייה או הרשות המקומית תוציא נגד המפצל צו הריסה, אשר יוריד הכול לטמיון.
מה עושים בסיטואציה כזאת, ואיך אפשר להתמודד עמה?
|
|
תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, הידוע בכינויו "חוק הפרגולות","פטור מהיתר" או "רפורמת הפרגולות" (החוק עצמו מצורף כאן), מציע הרבה יותר סמכויות לוועדות המקומיות והמרחביות, ובמקביל מאפשר לא מעט הקלות או פטור למי שרוצה להוסיף בחצר ביתו ו/או בעסק אלמנטים כגון דק, מסלעה, מחסן, פרגולה, גדר, סככת כניסה, סככת חניה וכד'. החוק גם קובע הליך מקוצר לסגירת מרפסת, תוספת ממ"ד ועוד.
שימו לב שבמקרים מסוימים יש פטור מלא מהיתר ודיווח, ובמקרים מסוים יש אמנם פטור, אך עדיין חובה לדווח באמצעות טופס על ההקמה של העבודה.
|
|
לאחרונה בעקבות כניסתו של תיקון 116 לחוק התכנון והבניה מאוד קשה להתמודד עם צווי ההריסה המנהלים. למרות האמור שילוב של משפטן מנוסה עם משרד אדריכלים המתמחה בהסדרת עברות בניה יכול להיות הפתרון.
|
|
|
|
|