|
|
|
|
|
|
|
|
היתר בניה על פי הנהלים החדשים-מה חשוב לדעת?
|
|
|
|
|
מתי לא מקבלים היתר בנייה?
במקרים שבהם יש חריגות בניה שאינם נתנות להסדרה, סטייה ניכרת מהתכנית בנייה במקום, לא ניתן לקבל היתר בנייה.
מה זו סטייה ניכרת?
שאלה לא פשוטה, כשבעיקרון – סטייה מהותית היא בקשה השונה מהתכנית התקפה/ התוכנית הקיימת בצורה מהותית, לדוגמה - שינוי ייעוד השטח או דרישת זכויות בנייה מעבר לזכויות שנקבעו בתכנית. במקרים כאלה יש צורך בהליך של שינוי תכנית (שינוי תב"ע)כתנאי למתן היתר. כלומר, יש לבקש תוכנית שינוי מתאר שזה תהליך ארוך יותר ובקשה "גדולה" יותר, ואז לבקש את היתר הבנייה.
אבל גם כאן יש הקלות – תחת תנאים מסוימים, סטייה אינה נחשבת לסטייה מהותית ואז כן ניתן לקבל היתר בנייה, ועושים זאת תחת בקשה להקלה או שימוש חורג. שימוש חורג – שימוש השונה מזה שנקבע בתכנית בהיתר, כגון: שימוש לגן ילדים באזור המיועד למגורים.
עד כאן, ההגדרות והתיאוריה, אבל איך עושים? מה עושים? למי פונים כדי לקבל היתר בנייה? אז הכתובת היא כאמור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הפנייה היא פרוצדורה לא פשוטה הכוללת מספר שלבים.
שלב ראשון – הגשת בקשה לתיק מידע תכנוני כמתבקש היום ע"י מערכת" רישוי זמין"
לאחר קליטת הבקשה לתיק המידע המלווה במפת מדידה (מפה טופוגרפית) (עדכנית)שהוכנה עד חצי שנה קודם,ממתינים כ 45 יום לקבלת תיק המידע.
במידה וההמלצה בתיק המידע חיובית ולבקשה אופק תכנוני יש להגיש בקשה מסודרת בצורה מקוונת דרך מערכת רישוי זמין.
הגשת הבקשה, צריכה להיערך, על פי החוק, על ידי - אדריכל, או מהנדס מבנים או הנדסאי בניין. הבקשה כוללת פרטים רבים לרבות - הגדרת שימוש המבנה, פירוט חומרי הבניין בהם ייעשה שימוש, חישוב אחוזי בנייה ושטחי הבנייה וכן הקלות מבוקשות.
הבקשה כוללת נספחים חשובים לרבות תוכנית הבנייה/ הסברים על השינויים הנדרשים, וכמובן – אישור על הבעלות על הנכס. אפשר לצרף נסח טאבו או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (או החברה המשכנת) או (באם מדובר בנכס בבית משותף) נסח רישום מרוכז של הבית המשותף. אגב, עדיף להוציא אישור כמה שיותר מעודכן ובסמוך להגשת הבקשה.
שלב שני – הבדיקה הטכנית; אם עוברים משלמים ועוברים שלב
הוועדה בודקת אם כל המסמכים הוגשו כראוי מדובר על בדיקה טכנית, כאשר אם יש חוסרים/ השלמות וכו', הבקשה חוזרת למגישים להשלמות/ תוספות.
אם הבקשה עברה את שלב הבדיקה הטכנית, נקבע גובה המקדמה הכספית שהמבקש נדרש לשלם. לאחר ביצוע התשלום הבקשה עוברת לבדיקה של מהנדס הוועדה.
שלב שלישי - בדיקת המהנדסמהנדס הוועדה בודק את הבקשה, האם היא עומדת בדרישות החוק והתקנות. אם הוא מחליט שכן, אזי הבקשה עוברת לדיון בוועדה המקומית עם המלצה על מתן היתר בנייה. אבל, אם המהנדס טוען שהבקשה לא עומדת בדרישות, הוא כותב זאת ומעביר את הטיעונים יחד עם הבקשה בחזרה למבקש. אגב, תוך כדי בדיקתו, המהנדס פונה, בחלק מהמקרים למבקש כדי לקבל מידע נוסף, הסברים ופירוט של השרטוטים/ המפות ועוד.
פרסום בעיתון
במצב שהבקשה היא להקלה, כלומר בנייה שלא בהתאם לכללים הרגילים, המבקש צריך לפרסם את בקשתו ב-3 עיתונים, שניים מהם בתפוצה ארצית בעיתון נפוץ ומקומון שמופץ אחת לשבוע לפחות. ביישוב ערבי או באזור שמתגוררים בו דוברי השפה הערבית, ההודעה תפורסם בנוסף גם בעיתון בשפה הערבית. כמו כן, מי שמבקש הקלה ישלח בדואר רשום את נוסח ההקלה לכל בעלי המגרשים הגובלים, ועליו להציב שלט בולט בחזית הקרקע או הבניין.
כמו כן, יש אפשרות להתנגד. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאפשרת לכאלו שרואים את עצמם כנפגעים מהתוכנית, להגיש התנגדות. ההתנגדויות מוגשות תוך 14 יום מהתאריך האחרון של הפרסום. ניתן לערער תוך 30 יום בפני ועדת ערר על החלטת הוועדה המקומית. אם יש התנגדות, הדבר עובר לוועדה לשמיעת התנגדויות; ואם אין התנגדויות, הבקשה תעבור לדיון ברשות הרישוי.
השלב הבא - דיון בבקשה בוועדה המקומית
השלב הבא הוא דיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חשוב להבין – כל רשות מקומית והתנאים שלה לקבלת ההיתר. זה הטרוגני מאוד, זה תלוי באזור, בהיתר, במבנה. בפועל, ייתכן שבמקום אחד התקבל היתר בנייה, ובמקום אחר ממש לא.
הוועדה המקומית מאשרת או דוחה את הבקשה, וכן היא יכולה להתנות את הבקשה. כלומר, משהו בסגנון בהתקיים התנאים הבאים, אנו נידון בבקשה שוב, או הבקשה תאושר תחת התנאים הבאים. התנאים יכולים להיות צמצום מסוים של היתר הבנייה, שימוש בחומרי גלם, נקיטת אמצעי בטיחות, עבודת תשתית ועוד.
החלטת הוועדה מועברת למבקש. אם ההודעה חיובית, אושר היתר הבנייה, אזי המבקש יידרש לשלם אגרות והיטלים (לרבות היטל השבחה). לאחר התשלום יופק היתר הבנייה, והוא בתוקף במשך 3 שנים מיום הפקתו.ונניח שזה לא עבר חלק. שהוועדה התנגדה להיתר הבנייה. במצב כזה, המבקש יכול להגיש ערר תוך 30 יום ממועד קבלת ההחלטה. אך הערר צריך לכלול נימוקים נוספים/ חדשים ש"תוקפים" את החלטת הוועדה. הגשה חוזרת של החומר לא תועיל בדבר, צריך טיעונים והסברים חדשים שישכנעו את הוועדה בחשיבות היתר הבנייה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן ומקרקעין
|
טרם ההקמה יש לדעת כי הקמה של מבנה חייבת להיות בהתאמה מלאה לחוקים.
|
|
בונים לכם מגדל חדש ליד הבית? גיליתם שתוכנית חדשה עתידה לשנות לכם את החיים? מגרש החניה שהתרגלתם לחנות בו עומד להיעלם לטובת בניין חדש? תמיד תוכלו להגיש התנגדות לתוכנית.
שכן רוצה להוסיף שטח בניה, מבקש שימוש חורג ?
מאמר זה יסביר לכם איך אפשר להתנגד לתוכנית, מה צריך לעשות ולמי צריך לפנות.
|
|
רכישת דירה יד שניה או דירה מקבלן? ומה בודקים לפני שרוכשים דירה מקבלן? והאם צריך עו"ד דין מקרקעין או שאפשר שעו"ד של הקבלן ייצג אתכם? כל זא ועוד במאמר שלפניכם.
|
|
קיבלת כתב אישום בדואר רשום בשל בנייה ללא היתר, חריגה מהיתר או תוכנית, שימוש חורג, פיצול דירות. אתם שואלים את עצמכם מה עליכם לעשות. במדריך זה נסביר לכם מה צפוי, שלב אחרי שלב.
|
|
מתכננים לבנות בריכת שחייה ביתית?
חשו לדעת למה אתם נכנסים!
בשנים האחרונות הופכות הבריכות הפרטיות לפופולריות מאוד בכל רחבי הארץ ואינן עוד נחלתן הבלעדית של בעלי הממון בלבד, לא מעט הודות לטכנולוגיות המתקדמות שקיימות כיום, המוזילות משמעותית את עלויות הבניה וההתקנה.
נושא הצורך וההליך בהיתר בניה מורכב וחשוב שיהיה מלווה על ידי המומחה הנכון
|
|
עיריית תל אביב-יפו מפעילה צעדי אכיפה מינהליים ומשפטיים כנגד עבירות על חוק התכנון והבנייה ובכלל זה עבודה אסורה או שימוש אסור בנכס.
ב-20 בדצמבר 2018 נכנסו לתקפן תקנות העבירות המינהליות [קנס מינהלי - תכנון ובנייה] תשע"ח 2018.
על פי תקנות אלו, ניתן יהיה להטיל קנסות מינהליים על עבודה אסורה, שימוש אסור ועל אי קיום צווים מינהליים להפסקת עבודות או להפסקת שימוש.
|
|
קיבלת צו הריסה? לא סוף פסוק!
בת המשפט נתן לאחרונה כמה החלטות שיתכן ויכולים לסייע לך!
|
|
|
|
|