חוזה משפטי בין צדדים לעסקה דורש בבסיסו, מפגש רצונות של הצדדים (הצעה על ידי צד אחד וקיבול על ידי משנהו), גמירות דעת (ביחס לרצון לבצע את העסקה) ומסוימות (ביחס לפרטי המכר ותנאיו). חוזה כשלעצמו, יכול שיהיה בעל פה או אף ילמד מהתנהגות הצדדים.
אלא, שכאשר מדובר בחוזה המסדיר העברת זכויות במקרקעין, מתקיימת לצד גמירות הדעת והמסוימות, דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, לפיה חוזה במקרקעין יערך בכתב.
בעידן המדיה הדיגיטלית, לא אחת, מתנהל המשא ומתן שבין הצדדים באמצעות הדואר האלקטרוני. האם ניתן לראות בתכתובת דוא"ל כ"כתב" הדרוש בעסקת מכר מקרקעין? האם חליפת מיילים בין מוכר ורוכש עשויה ליצור חוזה בעל תוקף משפטי מחייב?
שאלה זו נדונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, במסגרת בקשה לצו מניעה, בה עתר רוכש פוטנציאלי של מגרש ברחוב אבא חושי 33 בחיפה, לאסור על מוכר המגרש למכור את המגרש לאחר.
לטענת הרוכש, הוא ביקש לרכוש מהמוכר את המגרש ובעקבות חליפת מיילים ביניהם גובש הסכם מכר מחייב.
הרוכש טען עוד, כי התעניין במגרש במשך כשנתיים ומידי פעם פנה למוכר ואף העביר לו מספר הצעות רכישה להן סרב המוכר.
לטענת הרוכש, ביום 10.10.13 הוא שוחח עם המוכר בטלפון, הציע לו לרכוש את המגרש תמורת 1,420,000 ₪ אך ציין בפניו, כי עליו לבדוק תחילה את תיק הנכס בעיריה.
בו ביום שלח המוכר לרוכש הודעת מייל שזו לשונה: "בהמשך לשיחתנו אנו מוכנים למכור את המגרש בחיפה תמורת 1,420,000 ₪ בכפוף להסכם מכר בנוסח שיוסכם בין הצדדים. ניתנת לך בזה, לבקשתך, אורכה של חמישה ימים לבצע בדיקות אחרונות. לאחר 5 ימים אלה נהיה חופשיים לנהל מו"מ עם גורמים נוספים".
לאחר חליפת מיילים נוספת בין הצדדים, הודיע הרוכש למוכר ביום 19.10.13, כי הוא מעוניין לרכוש את המגרש וביקש שישלח לו טיוטת הסכם.
משלא באה תגובת המוכר, פנה אליו הרוכש טלפונית, או אז התברר לו שהודעתו מיום 19.10.13 נזרקה לתיבת "דואר זבל" (spam) אצל המוכר וזה כלל לא קרא אותה ולכן החל במשא ומתן עם אחר.
בבית המשפט טען הרוכש, כי נכרת בינו ובין המוכר הסכם מכר מחייב בכתב וזאת באמצעות חליפת המיילים בין הצדדים. הרוכש טען, כי השיב בקיבול להצעת המוכר במועד בו נקב המוכר בהודעתו מיום 10.10.13. מכוח ההסכם המחייב, טען הרוכש, עולה זכותו למנוע מהמוכר לקיים משא ומתן או למכור את המגרש לאחרים.
מנגד, טען המוכר, כי ההסכמה היחידה בינו ובין הרוכש היתה להיכנס לשלב של משא ומתן על בסיס מחיר שנקבע.
המוכר טען עוד, כי התנה מראש את הצעתו למכור את המגרש בכך שייחתם הסכם מכר בנוסח שיוסכם על הצדדים ואילו ההסכמה על המחיר היוותה בסך הכל שלב ביניים במסגרת המשא ומתן וממילא לא היתה גמירות דעת ומסוימות.
לאחר בחינת טענות הצדדים, מצא בית המשפט להעדיף את טענות המוכר על פני אלה של הרוכש.
נקבע, כקביעה מקדמית, כי כדי שחליפת הודעות דואר אלקטרוני תחשב כהסכם מכר מחייב בפני עצמו, יש לקרוא ממנה מפגש רצונות, גמירות דעת ומסוימות על מנת שתעמוד בדרישותיו של סעיף 8 לחוק המקרקעין.
בעניינו, כך נקבע, אמנם ניתנה הצעת המוכר, אולם הודעת הקיבול ששלח הרוכש לא נתקבלה אצל המוכר, אלא הועברה ישירות לתיבת ה"דואר זבל" שלו, לכן חל שיבוש בהעברתה ולכאורה היא לא התקבלה בתוך הזמן שהוקצב לה, כשהאחריות להעבירה במועד היתה על הרוכש.
בנוסף, קבע בית המשפט, כי גם לו ניתן היה לראות בהודעת הדואר האלקטרוני שנשלחה על ידי המוכר משום הצעה, הרי שזו צומצמה על ידו רק לשלב של משא ומתן והוא התנה אותה בכך שיערך הסכם מכר בנוסח שיוסכם על ידי הצדדים.
בית המשפט מצא גם את תנאי המסוימות חסר, שכן זולת המחיר, אין בהודעות הדואר האלקטרוני פרטים אודות העסקה (כמו למשל גודל המגרש, תנאי תשלום, מועד העברת החזקה, חלוקת נטל המיסים וכדומה).
משום כל אלה, נקבע, לא נכרת בין הצדדים הסכם מכר מחייב ועל כן לא קמה לרוכש זכות למנוע מהמוכר למכור את המגרש לאחר.
יש ליתן את הדעת לכך, שבית המשפט איננו פוסל אפשרות של גיבוש הסכם מכר מחייב באמצעות הדואר האלקטרוני.
לא מן הנמנע, כי בהעדר אותה הערה שהוסיף המוכר ובהינתן פירוט רב יותר של תנאי העסקה, היה בית המשפט רואה בחליפת המיילים משום "כתב" הדרוש ליצירת הסכם מכר במקרקעין.
נמצאנו למדים, כי יש להישמר היטב מפני חתימה על מסמכים חלקיים ומוקדמים כגון זיכרון דברים ולהימנע מחליפת מיילים אשר עלולה, בנסיבות מסויימות, להתפרש כהתחייבות חוזית.
לכל הפחות, ראוי להוסיף הערה בדבר הצורך בגיבוש וניסוח הסכם מפורט, אשר תעיד על כך שחליפת המסמכים/ מיילים הינה לא יותר משלב ביניים במשא ומתן ואיננה מהווה הסכם מחייב.