פרוייקט תמ"א 38 הוא כמעיין פירמידה.
בבסיס הפרוייקט מוצב ה"הון האנושי", היינו, בעלי הדירות בבניין וקיומו מותנה מלכתחילה בהסכמה רחבה, פה אחד, של הבעלים (שאם לא תושג, ידרשו הליכים משפטיים שיגרמו לרוב לעיכוב ממשי בפרוייקט).
מתוך תפישת עולם זו, קיימת נטייה להקשיח את הטיפול בבעיית הדייר הסרבן.
אולם, לעיתים, הרעה עלולה להיפתח שלא מכיוון המישור הקינייני המוכר, אלא דווקא מכיוון המישור התכנוני.
הכוונה היא להתנגדות הדייר הסרבן, בועדות התכנון, למהותו התכנונית של הפרוייקט.
לרוב, מוגשות התנגדויות מעין אלה על ידי דיירים בבניינים סמוכים, הטוענים שביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניין הסמוך אליהם יפגע בהם (הגברת הצפיפות, יצירת עומסי תנועה, רעש, הסתרת אור, אויר וכד').
אלא שלעיתים באה התנגדות זו גם מבית.
בפני ועדת הערר במחוז תל אביב נדון באחרונה ערר שהגישו בעלי דירה בקומה ראשונה בבניין ברחוב התנאים 12 בתל אביב, כנגד בקשת היתר לביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניין (תא/5271/12).
העוררים התנגדו לסידור החניה שהוצע על ידי יזמי הפרוייקט אשר כלל מתקן תת קרקעי וטענו כי התקנתו תגרע ארבע חניות קיימות המצויות ברחוב בסמוך לבניין וכן כי מיקום המתקן מתחת לחלון דירתם, יסב להם רעש.
עוד טענו העוררים, כי בניית פיר המעלית במיקומו המתוכנן יחסום כניסת אור ואויר לדירתם.
המשיבים בערר, המצדדים בקיומו של הפרוייקט, טענו מנגד, כי בפרוייקט תומכים כל יתר (31) בעלי הדירות בבניין זולת העוררים, כי מתקן החניה הינו מתקן אוטומטי המוריד את הרכב ומחנה אותו בבטן האדמה ואינו מהווה מטרד וכי פיר המעלית תוכנן במקומו הטבעי על מנת שיתחבר לגרעין חדר המדרגות הקיים ואילו מיקום אחר יצריך עצירת המעלית בתוך הדירות.
לאחר שמיעת הצדדים החליטה ועדת הערר לדחות את הערר.
לעניין החניה קבעה הועדה, כי אין לקבל את טענת העוררים, שכן גם אם בניית מתקן החניה תגרע ארבע חניות, הרי משמדובר בחניות המצויות ברחוב, נתונה הסמכות לועדה המקומית לאשר את גריעתן. נקבע עוד, כי מסקנה זו מתבקשת גם מהוראת סעיף 17 לתמ"א (הסדרת מקומות חניה) המתייחסת להשלמת מקומות חניה שנגרעו בתוך המגרש ולא ברחוב.
הועדה מצאה גם לדחות את טענת העוררים לעניין המעלית. נקבע, כי מקומו הטבעי של פיר המעלית הוא כפי שתוכנן והוא מתאים גם מבחינה תכנונית. הועדה הוסיפה וציינה, כי נמצא שהחלון שנטען כי יחסם, יהפוף עם מימוש הפרוייקט לדלת יציאה למרפסת חדשה שתיבנה, משמע "התכנון הכולל, לא רק שאינו פוגע בדירת העוררים אלא אף משפר באופן מהותי את איכות החיים בדירה".
לדידי, גישת ועדת הערר נכונה ורצויה על מנת לקדם פרוייקטי תמ"א 38 וראוי בהחלט לייבא מן "המישור הקנייני" את הרציונאל החל בטיפול בתופעת הסרבנות ולהחילו גם בגדרי "המישור התכנוני".
עו"ד דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במינהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי/ תמ"א38/ תמ"א 38/2/ מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה, מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, ליקויי בניה ועוד).