תמחור הוא לא עניין של מה בכך
אחת הסוגיות הקשות ביותר בתמחור – בין עם תמחור נכס מסוים או תמחור מוצר המוצע למכירה בנכס - היא שמדובר לא פעם בספקולציה הקשורה גם ביכולת למכור את הנכס או המוצר באותו מחיר. כדי לעזור לנו להבין עד כמה מחיר הוא ריאלי עבור מוצר, אנו נעזרים במחירונים, למשל מחירון רכב. מחירון נדל"ן עושה את אותו הדבר, אבל עם נכסי דלא ניידי – קרי, דירות, בתים וכיוצא באלו.
היוועצות במחירון היא כלי ממדרגה ראשונה כדי להבין עד כמה מחיר מסוים בהתייחס לנכס מסוים באזור מסויים הוא ריאלי. כמו עם רכב, גם מחירון נדל"ן איננו חזות פני הכל, ותיתכנה סטיות מן המחירים האמורים במחירון, אולם, באמצעות מחירון נדל"ן נוכל לקבל תמונה מצב כללית על נכסים באזור מסוים, כדי להבין מה טווח המחירים הריאלי המוצע עבור נכס באזור מסוים.
כיום, ישנם לא מעט אתרים המציעים מחירון נדל"ן כזה אשר יאפשר לכם לרשום כתובת, להציע גודל כללי של נכס ולקבל הצעות מחיר של נכסים באזור המסוים שביקשתם. כך מספק לכם מחירון נדל"ן תמונת מצב עדכנית על רמת המחירים באזור מסוים, ולעתים אף יכול לעזור לכם לאתר נכס מסוים. אם תחפשו היטב, תמצאו אתרים המציעים גם כלים אשר יסייעו לכם בניתוח שוק הנדל"ן, יספקו לכם מדריך למשקיע, טיפים להכרת סביבת המגורים ובכלל עצות למחפשי דירה מסוגים שונים.
בעצם, מחירון נדל"ן הוא ניסיון לעשות סטנדרטיזציה של שוק הנדל"ן. במקום שהכל יהיה פתוח לספקולציות ותמרונים המבוססים על "אוויר", מחירון נדל"ן מציע מחיר שמהווה איזשהו רף כללי, אשר על פיו אפשר להבין ולהשוות מחירים של נכסים שונים. מחירון נדל"ן הוא בעיקר אינדיקציה כללית, וסביר מאוד להניח שאם וכאשר תגיעו לשלב המשא ומתן על נכס מסוים, המחיר שיוצע לכם בפועל יהיה שונה, ואף המחיר שיוסכם אליו – שוב, אם וכאשר – יהיו שונים. המחיר אליו תגיעו בסופו של דבר הוא תולדה של המשא ומתן – המוצלח או לא – ביניכם בלבד. בדרך אל המחיר הסופי שתקבעו, אתם יכולים להיעזר בהרבה מאוד כלים למשא ומתן, ואין ספק כי מחירון משכנתא הוא כלי ראשון במעלה לצורך זה.
כיצב פועל מחירון נדל"ן ומה מבטיח לנו את הדיוק?
כל עסקה במקרקעין הנעשית בישראל חייבת ברישום. נוסף על הרישום, חייבים הצדדים לדווח לרשויות על עלות העיסקה ומאפייני הצדדים – כדי שניתן יהיה לחשב את המס אשר צריך לשלם בעבור עסקה מסוימת. על בסיס הדיווח הזה, בדרך כלל, אוספים אתרים המציעים מחירון נדל"ן את הנתונים לפיהם מוצעים המחירים לדירות באיזור מסוים. באתרים מסוימים, כאמור מוצגים גם ניתוחים שונים של המחירים כדי שניתן יהיה לקבל תמונה מהימנה של מחירי הדירות ברחוב / אזור מסוים.
הדיוק מובטח לנו, כיוון שעל הצדדים לדווח אמת ויש להם אינטרס שהמחיר יהיה בדיוק המחיר ששולם, כדי שאף אחד מהצדדים לא ישלם יותר: כך למשל, במכירת דירה חייב המוכר – ברוב המקרים במס מכירה. הקונה מאידך מחויב לא פעם במס רכישה. לאף אחד מהצדדים אין אינטרס בדיווח לא מדויק, אשר עלול לגרום להם להיות חייבים במס גבוה יותר ממה שהם אמורים היו לשלם על פי תנאי העסקה.