התקשרות מתווך ולקוח- עסקה לכל דבר- מאת עורך דין דן הלפרט

מאת עורך דין דן הלפרט- פורסם בעיתון הארץ- 4.4.08

עסקאות רבות באות אל העולם בסיועם של גורמי תווך היוצרים קשר ראשוני בין צדדים שאין בידם לאתר זה את זה בכוחות עצמם.
בגין שירותי התווך גובה המתווך עמלת תווך המהווה, ללא ספק, הוצאה בלתי זניחה המתוספת להוצאות הרבות הנלוות לעסקת המכר העיקרית. התקשרות המתווך והלקוח היא אמנם משנית לעסקת המכר, אולם יש להתיחס אליה כעסקה לכל דבר, ככזו העומדת בפני עצמה.
נושא דמי התווך הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996, ובתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז- 1997 שנקבעו מכוחו.
ככלל קובע החוק, כי מתווך במקרקעין יהא זכאי לדמי תיווך אם עמד בשלושה תנאים עיקריים: 1. הוא בעל רישיון תיווך. 2. החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין הכוללת פרטים מסויימים ומוגדרים. 3. היה "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
אילו פרטים חובה לכלול בהזמנת התיווך?
פרטים אלו נקבעו בתקנות, והם: 1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; 2. סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה (כגון: "שכירות", "מכירה"); 3. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; 4. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; 5. הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף.
המחוקק הקפיד על ציון כל הפרטים הללו בגוף הזמנת התיווך משום שראה בלקוח המזמין את שירותי התיווך כ"צד חלש" וביקש להגן עליו. המחוקק יצא מתוך נקודת הנחה, כי ידיעתו ונסיונו של הלקוח נחותים מאלה של המתווך, באופן בו הלקוח עלול ליפול בפח ולהתקשר בהסכם תיווך מבלי להעריך נכון את השלכותיו.
בשנים האחרונות דנו בתי המשפט מספר פעמים בסכסוכים שנתגלעו בין מתווך לבין לקוחות "מסחריים" (כגון חברה בע"מ). במקרים אלו נקטו בתי המשפט בפרשנות רחבה המגמישה מאוד את הוראות החוק וזיכו מתווכים בעמלת תיווך גם במקרים בהם הוכח שלא כל הפרטים הדרושים צוינו בהזמנת התיווך.
בית המשפט קבעו כי במקרים בהם בוצעה עסקת התיווך למעשה בין שני גופים מסחריים (המתווך מחד והלקוח שהוא חברה ולא אדם פרטי מנגד) לא מדובר בלקוח "חלש" ולכן אין צורך להגן עליו.
עם זאת, נראה כי ככל שמדובר בלקוח שאיננו גוף מסחרי נוהגים בתי המשפט בהתאם לרציונאל העומד בבסיס החוק.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט לתביעות קטנות בראשון לציון, נדונה תביעה לתשלום דמי תיווך שהגיש מתווך כנגד לקוח שסרב לשלם עמלת תיווך בגין דירה שרכש ברחוב אלחריזי בחולון (תק 2384/07, ניתן ביום 17.2.08).
ביום 25.7.07 פנה הלקוח (בחור צעיר שביקש לרכוש דירה ראשונה ביחד עם בת זוגו) למתווך וביקש לאתר עבורו דירה לרכישה.
בין הצדדים נחתם הסכם תיווך לפיו התחייב הלקוח לשלם למתווך עמלת תיווך בשיעור 2% בתוספת מע"מ מערך הדירה במידה ויחליט לרכוש דירה באמצעות המתווך.
ביום 14.8.07 הציע המתווך ללקוח את הדירה ברחוב אלחריזי.
לטענת המתווך, הלקוח התרשם מן הדירה ובהמשך נקבעה פגישה בהשתתפות המתווך, הלקוח ומוכרת הדירה במשרדו של המתווך במטרה לגשר על פער הסכומים בין דרישת המוכרת לבין הצעת הלקוח. נטען בכתב התביעה, כי בסופו של דבר פגישה זו לא התקיימה, זאת משום שהלקוח פעל בניגוד לאמור בהסכם התווך ורכש את הדירה ישירות מהמוכרת.
בכתב התביעה טען המתווך, כי הלקוח הפר במעשיו את הסכם התיווך ועל כן יש לחייב אותו בתשלום עמלת תיווך וכן פיצוי כספי בגין הפרת הסכם התיווך.
הלקוח-הנתבע- טען מנגד, כי הסכם התיווך בטל משום שחסרים בו פרטים מהותיים שלא מולאו.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים ובחינת הראיות, קבע בית המשפט כי אכן נעדרו מספר פרטים מהותיים בהסכם התיווך, כגון שמו ומספר זיהויו של המתווך, סוג העסקה (מכירה) וסכום העסקה.
בית המשפט ציין, כי אמנם גישת בתי המשפט מקלה עם המתווך במקרים בהם מדובר בלקוח שהוא גוף מסחרי, אולם במקרה בו אין מדובר בלקוח שהוא גוף מסחרי, אלא בזוג צעיר בתחילת דרכו שביקש לרכוש לראשונה דירת מגורים, אזי יש להיצמד להוראות החוק ולרציונאל שמאחוריו.
לפיכך, נקבע, העדרם של פרטים מהותיים בהסכם התיווך שנחתם בין הלקוח למתווך מהווה הפרה של סעיף 9 (א) לחוק המתווכים ושולל מהמתווך את עמלת התיווך. משכך, נדחתה תביעת המתווך.
נמצאנו למדים, כי עסקת התיווך אומנם משנית לעסקת המכר, אך אין להקל בה ראש. העדר פרטים בהזמנת התיווך עלול לשלול מהמתווך את עמלתו הגם שבזכות עמלו באה עסקת המכר לעולם. ובאשר ללקוח- גם לו ייטב שינהג בהוראות החוק בדווקנות ויתעקש על ציון מלוא הפרטים הדרושים בהזמנת התיווך שכן בכך ימנע אי הבנות ומחלוקות מיותרות בעתיד.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".