הזדמנות מוגבלת לתיקון ליקויי בניה- מאת עורך דין דן הלפרט

עורך דין דן הלפרט- פורסם בעיתון גלובס 21.4.08

רכישת דירה חדשה מקבלן הינה לרוב עסקה רבת חשיבות עבור האדם הסביר. כמידת חשיבותה של העסקה, כך גודל האכזבה נוכח גילוי ליקויים בדירה ובמערכותיה.
חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 (להלן:"החוק") קובע, כי עם גילוי אי התאמה או ליקוי בדירה על הרוכש לפנות לקבלן, להודיעו בדבר הליקוי ולאפשר לו לתקנו (הכל בכפוף למועדי תקופת הבדק ותקופת האחריות).
למעשה עומדות בפני הצדדים שתי אלטרנטיבות. האחת, תיקון הליקוי על ידי הקבלן עצמו. והאחרת, תשלום פיצוי כספי על ידי הקבלן לרוכש בשווה ערך עלות התיקון.
לרוב האלטרנטיבה הראשונה היא העדיפה מבין השתיים. אין חולק, כי ביצוע התיקון על ידי הקבלן שבנה את הבניין ומכיר את מערכותיו ואשר תחת שרביטו פועלים אנשי מקצוע זמינים המסוגלים לתת פתרון מהיר ויעיל למרבית הליקויים שהתגלו בדירה הינו זול יותר.
ברם, במקרים בהם מתעלם הקבלן מפניות הרוכש או שנסיונותיו לתקן את הליקויים לא צולחים, פוקעת בשלב מסויים סבלנותו של הרוכש. או אז, דורש הרוכש מהקבלן לשלם פיצוי כספי ואינו מוכן עוד לאפשר לו לתקן את הליקוי בכוחות עצמו.
נשאלת השאלה, מה היקפה של זכות הקבלן לתיקון הליקויים (תחת תשלום פיצוי כספי)?
בית משפט השלום בחיפה דן באחרונה בסוגיה דומה (ת.א. 16851/03 קרוצקו נ' מילבר בנייה ופתוח בע"מ).
התובעים רכשו מהנתבעת (חברה קבלנית) בית בכרכור וזמן קצר לאחר מסירתו לידיהם גילו בו ליקויים ופגמים רבים.
עם גילוי הליקויים פנו התובעים לנתבעת פעמים רבות (בכתב ובעל פה) בבקשה שתפעל לתיקון הליקויים אך ללא הועיל.
לפיכך, עתרו התובעים לחייב את הנתבעת לשלם להם פיצוי כספי בגין הליקויים זאת בהתאם להערכת מומחים מטעמם שצורפה לכתב התביעה במסגרת חוות דעת.
הנתבעת, מנגד, כפרה בטענות התובעים ובאחריותה לליקויים הנטענים וצרפה אף היא חוות דעת מומחה.
לנוכח חילוקי הדעות שבין הצדדים מינה בית המשפט מומחה מטעמו אשר בדק את הבית והעריך את שווי הליקויים וירידת הערך בסכום של 24,920 ? כולל מע"מ.
לאחר שמיעת הצדדים קבע בית המשפט, כי יש לקבל את מסקנותיו של מומחה בית המשפט הן לגבי אופי הליקויים והן לגבי שוויים.
עתה משנקבעה אחריות הנתבעת לליקויים, נותרה מחלוקת בין הצדדים בדבר זכאותה של הנתבעת לתקן בעצמה את הליקויים.
התובעים טענו מחד, כי משניתנו לנתבעת מספר הזדמנויות לתקן את הליקויים והיא לא ניצלה אותם, יש לחייבה לשאת בפיצוי הכספי בהתאם להערכת מומחה בית המשפט ואין לאפשר לה לתקן את הליקויים. הנתבעת טענה מנגד, כי היתה מוכנה והיא עודנה מוכנה לתקן את כל הליקויים.
נקבע, כי ככלל יש לנהוג בהתאם לסעיף 4ב לחוק הקובע, כי משהתגלו אי-התאמות או ליקויים הניתנים לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנם, ועל המוכר לתקנם תוך זמן סביר.
אולם, זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים בעצמו אינה מוחלטת. על מנת שהקבלן יהיה זכאי לתקן את הלקויים בעצמו, עליו להודות בקיום הליקויים ולהראות נכונות רצינית לתקנם.
בית המשפט הוסיף וקבע, כי במקרה בו ניתנה לקבלן הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים אך הוא לא טרח לתקנם או במקרה שבו ניסה הקבלן לתקן את הליקויים וכשל, תועדף זכות הרוכש לפיצוי כספי.
לפיכך, קבע בית המשפט, אין לאפשר עוד לנתבעת לתקן את הליקויים בעצמה, שכן הנתבעת לא ניצלה הזדמנויות רבות שניתנו לה. בנוסף, מתן הזדמנות נוספת לנתבעת לתקן את הליקויים תחייב פיקוח צמוד של בית המשפט דבר שיעכב את סיומו של ההליך המשפטי.
משום כל אלה נקבע, כי על הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי כספי בהתאם לקביעות מומחה בית המשפט.
לאור המתואר לעיל, דומה, כי ראוי לקבלן להתיחס בכובד ראש ובכבוד לפניות הרוכש אליו בכל הנוגע לליקויים ואי התאמות שהתגלו בממכר ולטפל בהן באופן מהיר ויעיל וזאת לרווחת הרוכש אך גם לרווחתו שלו.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".