העדר פרטים בהזמנת התווך עלול לשלול עמלת תווך מהתווך- מאת עורך דין דן הלפרט

עסקאות רבות באות אל העולם בסיועם של גורמי תווך, היוצרים קשר ראשוני בין צדדים בעלי אינטרסים משלימים, הכמהים זה לזה לצורך התקשרות אך אינם מסוגלים לממש כמיהתם, אלא בסיוע מתווך.
בגין שירותי התווך גובה המתווך עמלת תווך המהווה, ללא ספק, הוצאה נוספת שלא תסולא בפז אשר בעטייה מתעוררות לעיתים מחלוקות בין מזמין שירותי התווך לבין מספק השירות.
נושא דמי התווך הוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו- 1996, ובתקנות המתווכים במקרקעין, תשנ"ז- 1997 שנקבעו מכוחו.
בסעיף 9 לחוק נקבע, כי "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".
הפרטים שחובה לכלול בהזמנה לביצוע פעולת תיווך נקבעו בתקנות, והם: 1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; 2. סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; 3. תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; 4. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; 5. הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף.
מספר פסקי דין שניתנו באחרונה מצביעים על גישה מקילה בה נוהגים בתי המשפט כלפי מתווכים אשר לא הקפידו הקפדה יתרה (ולעיתים לא הקפידו כלל) במילוי ההנחיות הברורות שיצאו תחת ידי המחוקק באשר לאופן עריכת הסכם ההתקשרות בינם לבין מזמין שירותי התווך.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי ערכאת ערעור, נקט בית המשפט המחוזי בתל אביב בפרשנות רחבה המגמישה מאוד את הוראות החוק והתקנות ומאפשרת בדרך זו לזכות מתווך בעמלת תווך למרות העובדה, כי בהזמנת התווך חסרו פרטים אשר לגביהם קבע המחוקק, שאי הכללתם בטופס ההזמנה יביא לשלילת עמלת התווך.
בפסק דין שניתן ביום 30.10.05 על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (ע"א 1413/04), ביטלה ערכאת הערעור פסק דין שניתן על ידי בית משפט השלום בראשון לציון.
בית המשפט קמא, דחה תביעה לתשלום דמי תיווך שהגישה סוכנות תווך, לאחר שמצא שהזמנת התיווך בטלה מאחר ולא נכללו בה מספרי הזיהוי של המתווך ושל הלקוח, ומחיר העסקה המבוקשת.
בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור שהגישה סוכנות התווך וקבע, כי הדרישה לציון הפרטים הללו היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים להסכם התיווך ואת גמירות הדעת שלהם בעת חתימת ההסכם ,אולם הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות.
חוק המתווכים, כך קובעת ערכאת הערעור, הוא חוק צרכני אשר מטרתו להגן על ה"לקוח" כצד החלש בעסקה. ברם, בשל העובדה שבמקרה דנן מדובר בגופים מסחריים (הן הלקוחה חברה בע"מ) והן סוכנות התווך), הרי שאין לתאר את הלקוח כצד חלש ועל כן השארת הסכם התיווך על כנו תואמת אפוא את תכלית החוק (ראה פסק דין נוסף שניתן בעניין זה על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 6410/05).
מנגד, ראוי להזכיר פסק דין נוסף שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בנתניה (כבוד הרשמת אונגר- ביטון יפעת), בו סולקה על הסף תביעה לדמי תווך שהגישה מתווכת מסוכנות תווך רי/מקס (ת.א. 4995/04).
התובעת החתימה את הנתבעת על הזמנת תווך בה התחייבה הנתבעת לשלם דמי תווך לחברה בשם "רי/מקס מקסימום בע"מ ח.פ.....".
דא עקא, שלאחר השלמת העיסקה, התברר כי לא קיימת חברה בשם "רי/מקס מקסימום בע"מ". וכי מספר החברה (ח.פ.) שנרשם בהזמנה שייך לחברה אחרת.
בית המשפט קבע, כי ככלל חברה בע"מ מזוהה על פי מספר החברה (ח.פ.) כפי שמופיע במרשם החברות וכאשר מספר זה מופיע על מסמך המזכה או מחייב את החברה, ציון שם החברה באופן שגוי ליד הח.פ. אינו גורע מתקפות המסמך.
אולם, הדברים הללו אינם נכונים מקום בו עסקינן בהזמנת שירותי תווך, קובע בית המשפט, שכן במקרה זה קבע המחוקק כלל מיוחד לדיני תווך ובין היתר קבע, שפרטי ההזמנה בכתב חייבים לכלול גם את מספרי הזיהוי של המתווך וגם את שמו ומשנמצא, כי הזמנת שירותי התווך עליה חתמה הנתבעת לא כללה את שם החברה שנתנה את שירותי התווך, אלא שם אחר שאינו ישות משפטית, נשללה הזכאות לדמי תווך.
לדידי, בכל הכבוד, עדיפה דווקא פרשנותו של בית משפט השלום בסוגיה הנדונה, על זו של בית המשפט המחוזי, שהרי מקום בו הקדיש המחוקק הסדר ספציפי וקבע תנאים ברורים ומפורשים לזכאות מתווך בדמי תווך, ובין היתר התנה זכאות זו בהחתמת הלקוח על הזמנה בכתב תוך ציון הפרטים שנקבעו בתקנות, אל לו לבית המשפט לעקוף הסדר חקוק זה באמצעות מתן פרשנות רחבה המותחת את הוראות החוק והתקנות. פרשנות רחבה של דברי חקיקה מפורשים וברורים כבענייננו עלול, בכל הכבוד, להביא בסופו של יום לפגיעה באופיו הצרכני של חוק המתווכים ובעוצמת ההגנה שהוא מספק ללקוח.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".