פינוי דייר מוגן בשל שינויים במושכר- מאת עורך דין דן הלפרט

בזמנים בהם רבבות בני אדם נוהרים לקניונים וחדוות הקניה נעשתה כבר מזמן אופנה בפני עצמה, הולכים ופוחתים בתי העסק הוותיקים שלמרות שלא שונה מיקומם כבר עשרות שנים, דומה כאילו נדחקו לצידי הערים ככל שהלכה העיר והתפתחה.
רבים מאיתנו זוכרים את השען, הסנדלר או הספר ממרכז העיר, אליהם היינו נזעקים בכל פעם שהתעורר הצורך לתקן שעון שמחוגיו פסקו מלכת או נעל שסולייתה נתבלתה עד בלי הכר או כדי לספר את שערותינו לקראת אירוע משפחתי חשוב.
רבים מבתי העסק הוותיקים הללו פעלו ופועלים עד היום בנכסים שהושכרו בשכירות מוגנת לפני עשרות שנים.
זכות הדיירות המוגנת הקנתה לבעלי העסקים הללו זכות לנהל את עיסקם למשך שנים רבות (למעשה לכל ימי חייהם) ומנעה מבעל הנכס לסיים את תקופת השכירות באופן חד צדדי ולפנות את השוכר מהנכס, אלא בתנאים מסויימים הקבועים בחוק.
בעלי הנכסים מצידם מייחלים לרגע בו יתפנה הנכס שהיה "כלוא" מכח הדין בידי הדייר המוגן, וחפצים לשוב, לאחר שנים כה רבות, להנות מפירותיו הכלכליים הריאלים של הנכס שבבעלותם.
מן העבר השני מצוי הדייר המוגן שבמשך עשרות שנים פקד את העסק מידי יום ומיטב שנותיו חלפו עליו בניהול המקום אליו הוא חש בוודאי גם תחושה של שייכות ריגשית הרבה מעבר לשיקולים כלכליים גרידא.
אין ביכולתו של בעל  הנכס, על אף רצונו העז, לפנות את הדייר המוגן מהחנות בה הוא מנהל את עסקו בהודעה חד צדדית על סיום תקופת השכירות, אך הוא רשאי לדרוש את פינויו בהתקיים אחת מעילות הפינוי המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשלב- 1972.
אחת העילות הפופולריות ביותר בהן נעשה שימוש במסגרת תביעות הפינוי המוגשות על ידי בעלי נכסים כנגד שוכרים מוגנים הינה זו המצויה בסעיף 131 (2) לחוק, הקובעת, כי ניתן יהיה לפנות דייר מוגן מקום בו "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".
נשאלת השאלה האם שינוי שביצע דייר מוגן בבית עסק ששכר, מהווה עילה לפינוי מהמושכר.
ככלל, לא קיימת בין עילות הפינוי שבחוק עילת פינוי בגין עשיית שינויים במושכר, אולם, נקבע בפסיקה, כי היא קמה וניצבת מכח הוראות סעיף 131 (2) הנ"ל.
נקבע, כי על מנת לתבוע פינוי של שוכר מוגן ממושכר, בעילה של עשיית שינויים במושכר, צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים:
1.קיומו של תנאי מפורש בחוזה האוסר על עשיית שינויים במושכר. 2. הפרת תנאי זה על ידי הדייר המוגן. 3. קביעה בהסכם, כי הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי.
פסק דין שניתן ביום 20.7.05 על ידי בבית משפט השלום בפתח תקוה (כבוד השופט גולדס- ת.א. 8429/02) עסק בשאלה מעניינת זו.
יורשי בעלת חנות ברחוב הברון הירש בפתח תקוה הגישו תביעת פינוי נגד שוכר מוגן שניהל בנכס חנות הלבשה.
בנוסף לטענה כי הדייר המוגן לא שילם דמי שכירות (טענה בה לא נעסוק במסגרת רשימה זו), טענו התובעים, כי הנתבע ביצע שינויים במושכר ללא קבלת רשות בכתב מהתובעים ובכך הפר את חוזה השכירות.
בין היתר, כך נטען, ביצע הנתבע את השינויים הבאים: הנמיך את התקרה, קדח קדיחות בקיר החיצוני, התקין מזגן מרכזי, התקין תקרה אקוסטית, החליף את הסוכך הקיים בחדש ואף החליף ויטרינה בחזית החנות.
הנתבע הודה, כי ביצע שינויים במושכר אך טען, כי השינויים שביצע היו שינויים המותרים עפ"י סעיף 7 לחוזה השכירות.
סעיף 7 להסכם השכירות הנ"ל אכן קבע, כי השוכר רשאי יהיה לבצע במושכר את השינויים הבאים: "להגדיל את היציע, להקים תקרה דקורטיבית, להחליף ו/או לעשות ריצוף ולשנות את הויטרינה".
בית המשפט בחן את הסכם השכירות שנחתם בין אם התובעים לדייר המוגן, ומצא, כי קיימות הוראות העונות על התנאים הראשון והשלישי הנ"ל, היינו קיים בהסכם איסור על עשיית שינויים במושכר (למעט אלה שהותרו בסעיף 7 להסכם) וקיימת הוראה בהסכם המעניקה לבעל הבית זכות לתבוע את פינויו של הדייר המוגן באם יבוצעו שינויים במושכר.
כל שנותר לבית המשפט הנכבד לקבוע הוא, האם התקיים התנאי השני, היינו, האם הנתבע ביצע שינויים במושכר אשר נאסרו עליו בהסכם השכירות.
בית המשפט מצא, כי הנתבע ביצע שינוי בויטרינה, החליף את דלת הברזל שהיתה בחזית החנות בדלת זכוכית, פתח פתחים בקירות המבנה לצורך התקנת שלושה מזגנים (לאחר מכן סתם חלק מהם), התקין סוכך והנמיך את התקרה האקוסטית במושכר.
בית המשפט קבע, כי בכל הקשור לתקרה האקוסטית, הרי שניתן להבין מנוסח החוזה כי הותר להקים תקרה חדשה ובגין שינוי זה לא קמה עילת פינוי. הוא הדין, כך נקבע, בכל הקשור לשינוי הויטרינה. אולם, באשר להתקנת דלת כניסה חדשה, התקנת מיזוג אויר והחלפת סוכך, צריך היה הנתבע לקבל את אישור הבעלים ומשלא עשה כן, קמה בגין שינויים אלו עילת פינוי.
בכל הכבוד הראוי, דומה כי קביעת בית המשפט בכל הנוגע לעילת הפינוי הנ"ל (התביעה התקבלה גם בשל אי תשלום שכר דירה במשך מספר חודשים), מצביעה על תפיסה דווקנית מידיי המצמצמת יתר על המידה את זכות הדייר המוגן, שכן לדידי התקנת דלת ומיזוג אוויר במושכר איננה מהווה שינוי מהותי ובוודאי אינה פוגעת במושכר, והיא כל כולה נועדה לאפשר שימוש סביר במושכר על פי מטרת השכירות.
יש לזכור ולהזכיר, כי אין המחוקק משחית מילותיו לריק וככל שאין הוא מוצא לנכון לשנות את הוראות חוק הגנת הדייר ולהתאימו לעת הזו, שומה, בכל הכבוד, על בית המשפט כי יקפיד על גבולות פרשנות ההולמים את רוח החוק ואת כוונת המחוקק.
יש לזכור עוד, כי עילת הפינוי בשל עשיית שינויים במושכר היא יצירת פסיקה ואיננה נכללת ברשימת עילות הפינוי שבחוק. על שום כך, נכון יעשו בתי המשפט לו יטו חסד לדייר המוגן בעת הכרעתם במקרים כגון אלה.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".