מתי הופך הנכד לדייר מוגן במקום הדייר המוגן שנפטר- מאת עורך דין דן הלפרט

זכות הדיירות המוגנת מאפשרת לדייר להתגורר במושכר למשך שנים רבות ולמעשה לכל ימי חייו ומונעת מבעל הנכס לסיים את תקופת השכירות באופן חד צדדי ולפנות את הדייר מהדירה, אלא בתנאים מסויימים הקבועים בחוק.
הזכות העומדת לדייר המוגן הינה ללא ספק, בעלת ערך כלכלי רב המתבטא בין היתר בתשלום דמי שכירות נמוכים במאות מונים ביחס לדמי השכירות הריאליים שזכאי בעל הנכס לקבל עבור השכרתו בשכירות חופשית.
כל עוד שוהה הדייר מוגן בנכס, הרי שבעל הנכס מנוע מלמצות את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס, אם על ידי השכרתו בדמי שכירות ריאליים או אם על ידי מכירתו בשוק החופשי למרבה במחיר.
לפיכך, נעשים נסיונות רבים מצד בעלי נכסים, לפנות את הדייר המוגן מן הנכס או לכל הפחות, למנוע את העברת הזכות לקרובי משפחתו של הדייר המוגן לאחר פטירתו.
ככלל, זכות הדיירות המוגנת אינה ניתנת להורשה והיא חוזרת לידי בעל הנכס עם מות הדייר המוגן. אולם, ניתן להעביר את הזכות בכל זאת, בהתקיים נסיבות ותנאים הקבועים בחוק.
סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972, קובע כי כאשר דייר מוגן נפטר, בן הזוג של הדייר המוגן יהפוך בעצמו לדייר מוגן, בתנאי שהשניים היו בני זוג לפחות ששה חודשים לפני פטירת הדייר והתגוררו יחד בתקופה זו.
החוק מוסיף וקובע, כי באין בן זוג לדייר המוגן, תעבור הזכות לילדיו של הנפטר, ובמקרה ואין לו ילדים אל קרובי משפחתו האחרים,  בשני תנאים:  האחד, שהם התגוררו יחד עם הדייר המוגן במשך ששת החודשים שלפני פטירתו. השני: בזמן פטירתו לא הייתה להם דירה נוספת בה יכלו להתגורר.
בסעיף ההגדרות בחוק הוגדר המונח "ילד" באופן הבא: "לרבות ילד של בן-זוג, ילד מאומץ ונכד שהתייתם מהוריו".
עם פטירת הדייר המוגן מצפה בעל הנכס לקבל את הנכס חזרה לידיו (לאחר המתנה בת שנים רבות), אולם לעיתים, צץ לפתע מאי שם קרוב משפחה של הדייר המוגן וטוען כי הזכות הוקנתה לו בהתאם להוראות החוק.
כך ארע לבעלי דירה ברחוב הפועל 16 בחיפה שהשכירוה בשכירות מוגנת.
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בחיפה (ת.א. 10177/03), הורה בית המשפט על פינוי נכדה מדירת סבה וסבתה המנוחים שהתגוררו בה במשך שנים רבות בשכירות מוגנת.
לאחר פטירת הדיירים המוגנים ומשרצו בעלי הדירה לקבל לחזקתם את הדירה נסתבר כי נכדתם של הדיירים המוגנים, טוענת לזכויות מוגנות בדירה מכח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 וזאת מאחר ולטענתה היא התגוררה עם סבה המנוח בדירה במשך 14 שנים לפני פטירתו.
בית המשפט (כבוד השופט אליקים), עסק בשאלה האם זכאית נכדתם של הדיירים המנוחים להמשיך להחזיק בדירה כדיירת מוגנת.
בית המשפט מנתח את סעיף 20 לחוק הגנת הדייר וקובע, כי משבחר המחוקק להגדיר מפורשות מעמדו של נכד (במסגרת הגדרת המונח "ילד" שבסעיף 1 לחוק), יש להעדיף הגדרה מפורשת זאת.
לפיכך, קובע בית המשפט כי על מנת שנכד יוכל לבוא בנעליו של סבו או סבתו עליו להיות "יתום מהוריו", ומאחר ואין מחלוקת שהנכדה הנתבעת אינה יתומה מהוריה, הרי שאין ביכולתה להנות מהגנת סעיף 20 לחוק ומכאן שדין הגנתה להדחות ללא כל צורך בבירור נוסף.
על אף שהקביעה המשפטית הנ"ל היתה מספקת לקבלת תביעת בעל הנכס ופינוי הנכדה מהדירה, מתייחס בית המשפט גם לתנאי הנוסף שמציב החוק לצורך העברת הזכות מהדייר הנפטר לקרוביו והוא, מגורים משותפים בדירה במשך ששה חודשים בטרם פטירת הדייר.
בית המשפט קובע בעניין זה, כי הנכדה לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח את טענתה בדבר מגוריה עם סבה בדירה במשך 14 שנים.
בית המשפט מעיר כי לאור טענת הנכדה הנתבעת כי התגוררה בדירה ביחד עם סבה וסבתה במשך 14 שנים, אך טבעי הוא כי יהיו ברשותה עדויות רבות, כגון מפי חברים לצבא, ללימודים או לעבודה שבקרו בדירה ונוכחו ממראה עיניים כי זו כתובת מגוריה, אולם הנתבעת לא הביאה עדויות מעין אלה התומכות בגירסתה.
לאחר ניתוח העדויות קובע בית המשפט, כי הנכדה לא התגוררה כלל וכלל בדירת סבה וסבתה וכי טענה זו הועלתה רק לאחר פטירתם מתוך נסיון לההפך לבעלת זכויות מוגנות בדירה.
חיזוק נוסף למסקנתו מוצא בית המשפט בעדויות שכנות בבניין שטענו כי מעולם לא ראו את הנכדה נכנסת לדירה שבמחלוקת.
לאור מסקנותיו אלה, מקבל בית המשפט את תביעת בעל הנכס ומורה לנכדה לפנות את הדירה.
בית המשפט נדרש לא אחת להכריע בסכסוכים בין בעל נכס לדייר מוגן במסגרתם עליו לבצע איזון נאות בין הצורך בהגנה על זכות הקניין של בעל הנכס מחד לבין זכות הדייר מכח החוק.
במסכת האיזונים האמורה, חלו בשנים האחרונות תמורות הנובעות בעיקר משניים: שינויים כלכליים וחברתיים המקטינים את הצורך בהגנה פטרנליסטית כה נוקשה על שוכרים וההכרה בזכות הקניין כזכות חוקתית במסגרת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, תוך מתן משנה תוקף לזכויותיו של בעל הבית.
ברוח זו, מהווה בית המשפט מסננת חשובה ומהותית המסכלת נסיונות מצד קרובי דיירים מוגנים לנכס לעצמם זכות יקרה מפז לה הם אינם זכאים מכח הדין, תוך פגיעה קשה בזכותו של בעל הנכס.
משכך, נכון וראוי, ככל שעסקינן בשאלה העברת הזכות לאחר פטירת הדייר המוגן, לנקוט פרשנות מצמצמת בהוראת סעיף 20 לחוק ולדרוש ממבקש הזכות לעמוד באופן איתן בנטל ההוכחה המוטל עליו.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".