|
|
|
|
|
|
|
|
מהיא ארנונה וכיצד ניתן להפחית את התשלום לצמיתות
|
|
|
|
|
הפרמטר הראשון – "שטח "דבר ראשון אנחנו רוצים לבדוק מהו שטח הנכס ובעיקר, פרקטית, איך אנחנו מפחיתים אותו.לכל רשות במדינת ישראל (ויש כ-250 כאלו) קיים "צו מיסים" –חוברת קריטריונים שבה מפורטת, בין היתר, שיטת המדידה שהיא זו שקובעת מה יהיה חיוב הארנונה בנכס.ישנן 4 שיטות מדידה שונות (!!!) והפערים בין שיטה לשיטה עשויים להיות עשרות אחוזים…לכן, כל כך משמעותי לבדוק האם אכן מדדו את הנכס שלכם בדיוק בהתאם לשיטה הרלבנטית הנכונה – נכס בשטח 1,000 מ"ר יכול בקלות להיחשב לצרכי ארנונה בשטח 700 מ"ר, אם מודדים אותו "נכון".דבר נוסף הקשור גם הוא לשטח – הגדרת השטח שהינו בר חיוב בכלל.ישנם שטחים שלכאורה נראה ברור כי אפשר לחייב אותם בארנונה ובכלל מגיע להם פטור מוחלט (!) או שבכלל הם לא אמורים להיכלל בחיוב.לדוגמא: משרד בתל אביבבהתאם למפורט בחוזה השכירות של הנכס מצויין כי שטחו 400 מ"ר. וגם בחיוב הארנונה מופיע שטח של 400 מ"ר.נשמע הגיוני ומתאים לא? ממש לא!!לצרכי קביעת דמי שכירות, נהוג לחשב את כל שטח הנכס "ברוטו" כולל קירות פנים וחוץ. לעומת זאת, בהתאם לצו המיסים של עירית ת"א, שטח הנכס לצרכי חיוב ארנונה הינו השטח "נטו, נטו" כלומר ללא קירות החוץ וגם ללא קירוץ הפנים – רק רצפה.הפער בין שתי השיטות הללו יכול להגיע בקלות ל- 10% ואף יותר מכך.המשמעות הכספית גדולה מאוד – תעריף למשרדים בתל אביב מתקרב ל- 400 שקל למטר לשנה. ולכן הפחתה של 10% באה לידי ביטוי בהפחתה של 16,000 ₪ לשנה.וזאת, רק מבדיקה של שיטת המדידה הנכונה והשוואה בין השטח בחוזה שכירות לשטח בחיוב הארנונה.לסיכום – אם השטח בחיוב הארנונה דומה לשטח בחוזה השכירות, יש כנראה בעיה וניתן להפחית את החיוב.נביא דוגמא אחרת שממחישה את הצורך לא רק בבדיקת גודל השטח אלא את המהות שלו, כלומר האם יש בכלל מקום לכלול אותו בחישוב או לא. האם הוא בר חיוב."קאנטרי קלאב" בו טיפלנו, החזיק בשטחי קרקע גדולים שלא היו להם מבנים, שטחי קרקע לצורכי הגינון בריכה וכו'.השטחים לא היו ממש בשימוש שוטף של הקאנטי ובכל זאת נאלץ לשלם הרבה מאוד שנים על אלפי מ"ר של קרקע שלא הייתה בשימוש.אבל… החוק קובע שכדי לחייב קרקע בארנונה, יש צורך בהתקיימות שלשני תנאיםמצטברים:צריך שתהיה בעלות או חזקה בשטח – ואכן במקרה של הקאנטרי הוא המחזיק בשטחים הללו.
וגם צריך להיות שימוש בפועל. וכפי שציינו בקרקע הזאת לא היה שימוש.
כיצד יוצרים "אי שימוש" כשמדובר בקרקע פתוחה שניתן לעבור ולהשתמש בא כל הזמן? פשוט, באמצעות תיחום של שטח הקרקע והפרדה שלו פיזית משאר הקאנטרי, הצלחנו להביא לפטור מלא לאותם שטחי קרקע ללא הגבלת זמן!לסיכום, פרקטית תמיד לבדוק מה שיטת המדידה. לוודא שאתם אכן מחוייביםבשיטה הנכונה וטוב תמיד לוודא גם אם יש אולי שטחים מסויימים שפשוט ניתן בנסיבות המקרה הספציפי לקבל עליהם אפילו פטור מלא, כי הם אינם ברי חיוב בארנונה.על פטור לנכס ריק שמעתם?
החזר ארנונה?
מוזמנים לפנות לייעוץ.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא בניין ואחזקה - כללי
|
מה חשוב לדעת בשביל להבין מה זה תבע בצורה פשוטה
|
|
כאשר אתם צריכים לבצע עבודות שונות בבית שלכם, לא תמיד פשוט להבין למי צריך להתקשר כדי שעבודות אלו יבוצעו. ישנם בעלי מקצוע מומחים מסוגים שונים כמו חשמלאי, אינסטלטור או קבלן שיפוצים. אבל מה קורה כאשר אתם רוצים לבצע תיקונים ומשימות תחזוקה ופשוט לא בורכתם בכישורים המתאימים?
|
|
מחפשים חברת ניהול ואחזקת בתים בצפון? רגע לפני שאתם בוחרים בחברה כזו או אחרת עליכם לתת את הדעת על הנושאים הבאים:
|
|
המגורים בעיר גדולה כמו חיפה אינה אומרת שעל הבניין שלכם להיראות אפרורי וקודר. להיפך, חיפה עטופה בכל כך הרבה טבע ירוק ומוריק, שזו חובה של ממש להקים גינה משותפת. גינה בבניין תסב הרבה הנאה לדיירים וילדיהם, הם יוכלו לבלות בחוץ, או על הגג, תלוי איפה תמוקם הגינה המשותפת, והבניין יראה פשוט נפלא, ייחודי ומלא באופי.
אם שאלתם את עצמכם מה לעשות כדי להקים גינה, כל הפרטים לפניכם:
|
|
המציאות הטכנולוגית שקיימת כיום, שינתה את החיים שלנו מקצה לקצה בהמון היבטים. ואחד התחומים שהשתנה גם כן כתוצאה מכניסת הטכנולוגיה לחיינו הוא ניהול ועד הבית. טכנולוגיה מתקדמת אשר מותאמת לתחום של ניהול בתים, הפכה את תהליך הניהול למאוד פשוט וידידותי ובעזרת תכנה לניהול בניינים אפשר לנהל את ועד הבית בצורה חכמה, אפקטיבית ובעיקר, שקופה, שזהו פרמטר לא פחות חשוב.
|
|
זה קשור הרבה לבחירה של עיצוב פנים נכון, וקשור גם כן לבחירה של חברת ניקיון משרדים שיודעת מה נדרש ממנה על מנת לשמר את החלל הזה נקי מלכלוך ואבק.
|
|
לאחר האסון אמש בו נהרג ילד בן 6 ונפגעה אימו למרות ששהו בממ"ד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים מסביר את מגבלות המיגון: "מה שקרה אתמול זה שנכנס לממ"ד רסיס בזווית שונה מהרגיל. אם יש משהו שאפשר ללמוד מזה, זה שגם בתוך הממ"ד רצוי להיות קרובים לרצפה ברגע של ההתקפה"
|
|
|
|
|