|
|
|
|
|
|
|
|
מסלולים מקוצרים להיתר בניה בתל אביב-בנימין קלינגר
|
|
|
|
|
תוספות ושינויים למגוריםדגשים להגשת בקשה להיתר בכל המהויות במסלול זה:
במקרה שקיימות חריגות בנייה, יש להציגם ולכלול את שטחם במסגרת תוספת השטח המבוקש (במידה שנותרו שטחים בלתי מנוצלים), או לסמנם להריסה.על אף האילוצים, יש להציג פתרונות לעמידה בתקנות בנושא מקומות חניה, אצירת אשפה, בטיחות אש ומיגון.
נדרש אישור מהנדס מתכנן השלד בעניין עמידת הבניין הקיים בתקנים ולמסוגלותו לשאת את הבנייה הנוספת (טופס 9), הכולל גם נספח המתייחס לצורך בחיזוק הבניין. במקרה שנדרש חיזוק תוצג מערכת החיזוק בתכנון האדריכלי.
לפני קליטת הבקשה היא מועברת לבדיקת "התאמה למציאות" ע"י הפיקוח על הבנייה. במידה שלא תוצג כל הבנייה הקיימת בנכס – הבקשה תובא לדיון בוועדה בהמלצה לסרב.קיים צורך בבדיקה היסטורית של הנכס: היתרים, החלטות וועדה, הליכים משפטיים קודמים (אם היו). אלה יוצגו בפני הוועדה ויכול שישפיעו על החלטתה.
מהויות הכלולות במסלול תוספות ושינויים:
1. תוספת בנייה לפי תמ"א 38
עבור בקשות להיתר במהות זו, נדרש אישור מוקדם שהמבנה אינו עומד בתקן ישראלי 413 והגשת חישוב מפורט לאופן חיזוק הבניין (כמפורט בהוראות תמ"א 38 על תיקוניה).
היות שבקשות אלה כוללות תוספת יחידות דיור, רוב הדרישות במהות זו דומות לדרישות של בנייה חדשה, כגון: הגשת נספח חניה, נספח עצים, אצירת אשפה, מיגון ובטיחות אש. כמו כן יידרש אישור חברת חשמל ובזק להוצאת היתר וצריך לקבל אישור איכלוס (טופס 4) עם תום הבנייה.
הנחיות לשיפוץ הבניין הקיים, יינתנו במסגרת החלטת הועדה, וביצועם יהיה תנאי בהיתר.
לבקשה להיתר צריך לצרף הדמייה של הבניין ומוצגים נוספים בהתאם למהות. 2. תוספת קומות או תוספת בנייה לא בקומת קרקע
תוספת קומה או קומות הכוללות בד"כ תוספת יחידות דיור. במקרה זה יש להגיש נספח חניה, אצירת אשפה ובטיחות אש (אם הבקשה משנה את המבנה לבניין גבוה).הנחיות לשיפוץ הבניין הקיים, יינתנו במסגרת החלטת הועדה, וביצועם יהיה תנאי בהיתר.
נדרש אישור מהנדס שלד לעמידת הבניין הקיים בתקנים וליכולתו לשאת את הבנייה הנוספת (טופס 9) והצגת מערכת החיזוק, אם נדרש, בחישובים הסטטיים.3. תוספת בנייה לפי תכנית הרחבות
תכנית הרחבות, היא תכנית שיזמה הוועדה המקומית במטרה לאפשר ביצוע הרחבת דירות במבני שיכון.
לרוב תכניות אלה כוללות חוברת בינוי המראה את אופן ההרחבה, שטחה ותנאים נוספים. הכל על פי טיפוסי בינוי המושפעים מנתוני הבסיס של הדירות, מיקומם ומגבלות נתוני המגרש. רוב התכניות אושרו לפני שנת 1993 ולא הביאו בחשבון את שטח הממ"דים.יש לשלב תכנון ממ"ד אלא אם התקבלת פטור מפיקוד העורף.
במקרה של הרחבות באגף שלם, הוועדה תדרוש ביצוע שיפוץ למבנה.
יש להגיש תכנון עקרוני להרחבת כל הדירות בבניין (במידה שמדובר בבקשה ראשונה בבניין), או להציג השתלבות בתכנון כזה, אם קיים.
אם ההרחבה מגדילה את שטח הדירה מעל 120 מ"ר, יש להציג פתרון חניה בהתאם לתקן.
אם קיימים עצים בשטח ההרחבה או בקרבתה, יש להגיש נספח עצים.
4. תוספות בנייה שונות
בקשה להרחבת דירה או לתוספת בנייה כלשהי למגורים במסגרת הזכויות המותרות עפ"י התכנית החלה.
אם מבוקשת תוספת בנייה הנוגעת לקרקע, צריך לצרף לבקשה להיתר, מפת מדידה / טופוגרפית.
אם מבוקשות עבודות פיתוח בחצר הצמודה לדירה כגון: גדרות, שערים, משטחים מרוצפים, מדרגות וכו', צריך לסמנם במסגרת הבקשה להיתר.אם ההרחבה מגדילה את שטח הדירה מעל 120 מ"ר, יש להציג פתרון חניה בהתאם לתקן.
אם קיימים עצים בשטח ההרחבה או בקרבתה, יש להגיש נספח עצים
דרישה לאישורים ונספחים נוספים תלויה בגודל התוספת ומיקומה.
5. פיצול/תוספת יחידות דיור
פיצול יחידות דיור קיימות ומאושרות בהיתר, ללא תוספת שטח.
אם הבקשה כוללת גם תוספת שטח, יש לבחור בנוסף, במהות מתאימה מתוך אלה שפורטו לעיל. הדרישות והמסלול יהיו אלה המתכללים את שתי המהויות גם יחד.
בבקשה במהות זו יש לצרף, בשלב הגשת הבקשה, נספח חניות, אצירת אשפה ומיגון.6. שינויים ללא תוספת שטח
שינויים המבוקשים בבניין קיים, שאין בהם תוספת שטח או הפיכת שטח שרות לשטח עיקרי.
הדרישות במהות זו יקבעו לפי אופי, מיקום והיקף השינויים לעומת היתר הבנייה הקיים (על פי המסמכים הקיימים בתיק הבניין).
אם מבוקש שינוי בחזית החיצונית, יתכן שיידרש פרסום חלקי או משלוח הודעות לגובלים.
אם מבוקש שינוי באלמנט תפקודי של המבנה כגון חניה, ממ"ד, מילוט, יתכן שיהיה צורך באישור מאת הגורם האחראי ועל כן, צריך לצרף לבקשה נספח בהתאמה. (כגון נספח חניה, מיגון וכו').7. שימוש חורג למגורים
שימוש חורג (מהיתר או מתכנית), בשטח שהוגדר בהיתר ליעוד עיקרי אחר כגון מסחר, משרד, וכיו"ב.
אם השטח המבוקש במסגרת הבקשה, כולל יחידת דיור שלמה או יותר (לא חלק מדירה) צריך להציג פתרון לחניה, מקלוט ואצירת אשפה.
הוועדה יכולה לדרוש לבצע שיפוץ חלקי של הבניין כתנאי לאישור הבקשה.
ההליך במסלול זה כרוך במשלוח הודעות ופרסום לפי סעיף 149 לחוק. ניתן למצוא נוסחים מקובלים לפרסום במדריך להקלות.8. שימוש חורג למסחר / משרד / מסחר / גן ילדים
בקשה לכל שימוש חורג (מתכנית או מהיתר) שאינו מיועד למגורים.
עם הגשת הבקשה להיתר, צריך להגיש נספח חניה, נספח בטיחות, פתרון לאצירת אשפה וכן פתרון או בקשה לפטור ממקלוט.
בבקשה למסחר הכוללת בית אוכל או מעבדה וכו', תידרש חוות דעת של איכות הסביבה, בעיקר לנושא אוורור ומנדוף.
אם מדובר בעסק המחויב ברישיון עסק, יהיה צורך להציג אישור של משרד הבריאות. הוועדה יכולה לדרוש לבצע שיפוץ חלקי של הבניין כתנאי לאישור הבקשה
ההליך במסלול זה כרוך במשלוח הודעות ופרסום לפי סעיף 149 לחוק. ניתן למצוא נוסחים מקובלים לפרסום במדריך להקלות.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
קלינגר בנימין
יועץ בכיר לתכנון בנייה ורישוי
נייד 0523-888813
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת בנימין קלינגר
|
הרבה לקוחות מגיעים למשרדינו לאחר שקבלו צו הריסה למצללה או גגון שחשבו בתמימות רבה שבנייתה אינה דורשת היתר בנייה .
כן "חוק הפרגולות" תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה קיבל תוקף והרבה עבודות פטורות מהיתר. ההנחיות די ברורות אך הרבה אזרחים לא מודעים למדניות העיריה או המועצה המקומית שצריכים להצמד אליה. כן ויש גם את תוכנית העיצוב הסביבתית .
|
|
התהליך מחייב אותנו לעבור מספר שלבים עד לקבלת ההיתר. השלב הראשון הוא בדיקת מידע, שלב בו אנו בודקים מול המועצה המקומית האם בכלל קיימת אופציה לתוספת בניה מצד המועצה המקומית ואגף השיכון והבינוי.
|
|
מה ניתן לעשות במקרה של צו הריסה מנהלי
צו הריסה מנהלי: בענף הבנייה, כל הליך של בנייה נדרש לאישורים מתאימים. אין זה סוד כי במקרה של היתרי בנייה, מדובר בביורוקרטיה מורכבת ומעייפת שעלולה להתארך חדשים ואף שנים, אך עם זאת אסור להתעלם מחשיבותם ונחיצותם העילאית של היתרי בנייה, אשר מבטיחים בנייה מורשית ובטוחה שעברה את כל הבדיקות הנדרשות וקיבלה היתר.
|
|
ידוע כי בנייה בשטחים המשותפים בבית משותף, תתאפשר רק בהסכמת 75% ומעלה מכלל דיירי הבניין בבית המשותף, וזאת עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אך מה הדין כאשר דיירים הרחיבו את דירת הגג שלהם תוך ניצול שטח המוצמד לדירת גג זו על חשבון השטח המשותף של הבית המשותף, בלא הסכמה של 75% מכלל דיירי הבית המשותף? ודוק – האם הצמדתו של שטח משותף לדירה, מקנה לבעלי הדירה זכות בנייה בשטח זה?
|
|
קיבלת התראה על קנס מינהלי?
בנית ללא היתר?
חשוב לדעת את החוק בעניין קנסות מנהליים ,קנס קצוב ובעניין שימוש שלא ע"פ היתר הבנייה.
חשוב גם לדעת שעומדים בפנייך מספר אםפשרויות בכדי לצמצם את ה"נזק" ולהמנע מקנס מינהלי.
וגם אם קיבלת קנס מינהלי עדיין יש מה לעשות- לא סוף פסוק!
|
|
הרפורמה בתכנון, רישוי ובניה במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבניה קבעה לוחות זמנים לתהליכי רישוי שונים עבור רשות הרישוי ומכון הבקרה וזאת במטרה לקצר, לייעל ולפשט הליכי רישוי בניה. לצורך כך וכחלק מתהליך הדיגיטציה של שירותי משרדי הממשלה השונים, בשנת 2016 הושקה מערכת רישוי זמין של מנהל התכנון המאפשרת הגשת בקשה להיתר בניה באופן מקוון.
תהליך הוצאת היתר בניה לא אמור לארוך זמן רב לפי זמני המערכת, אך בפועל פרק הזמן מתארך כתוצאה מהתנהלות לקויה של הועדות ו/או של המבקש.
במאמר זה נציג את פרקי הזמן המפורטים בחוק ואת פרקי הזמן המיושמים במציאות עד לקבלת היתר בניה.
נציין שהזמן הממוצע היום לקבלת היתר בניה על פי לשכת האדריכלים הוא מעל שנתיים וחצי, הזמנים הרשומים מטה הם הזמנים של משרדים אשר מומחיותם היא הוצאת היתרי בניה.
משרד קלינגר בנימין הינו המשרד היעיל ומהיר ביותר בקבלת היתרי בנייה.
|
|
דירת מגורים
בראי העליון שדחה את עתירת רשות המסים פה אחד-פסיקה זו מחזירה עשרות אלפי דירות מגורים בישראל להיכנס לגדר דירת מגורים, על פי הפרשנות של החוק במשך עשרות בשנים, לפיה מבחן העל בחוק מיסוי מקרקעין הוא מבחן השימוש, ולא קיומה של תב״ע מתאימה או רישום בטאבו.
העליון (14.11.2022), גם הפעם, אישר את החלטת ועדת הערר ודחה את ערעור המדינה בעניין שטיין (ע״א 1073/20):
הסוגייה המרכזית שנדונה
האם דירת מגורים המשמשת למגורים, ואולם אין לה היתר מתאים כחוק לשימוש למגורים, חרף שימוש בה למגורים ובידיעת העירייה, האם בעת מכירתה ניתן לקבל בגינה פטור ממס שבח או חישוב לינארי מיטיב במסגרת סעיף 48א(ב2) לחוק?
|
מאמרים נוספים בנושא שלטון מקומי
|
מסיבות היסטוריות נוצר פער משמעותי בערים הותיקות בישראל בכל הנוגע לקריאת רחובות על שם נשים; בעיר נתניה אנחנו פועלים בנמרצות מתוך רצון לצמצם פער זה ככל שניתן, כל זאת למרות שגם היום מרבית הפניות המתקבלות בציבור הן הצעות להנצחת גברים ולא נשים.
|
|
כיצד לשלם פחות אגרות בניה והיטלי פיתוח, האם התעריף נכון?
השיטה לשלם פחות על אגרות בניה והיטלי פיתוח
קיימת שיטה להפחתת חיובים, שלא מבוצעת בדרך כלל בעת בדיקת אגרות בניה והיטלי פיתוח, שעשויה לחסוך סכומי כסף גדולים מאוד והיא – בדיקת תעריפי האגרות וההיטלים עצמם
|
|
ביטול צו ההריסה
על פי חוק תכנון ובנייה, בית המשפט יורה על ביטול צו הריסה רק במידה שהשתכנע כי השימוש שנעשה במקרקעין, או העבודות שנעשו עליו, אכן בוצעו כדין. לחילופין, בית המשפט צריך להשתכנע כי הדרישות למתן הצו לא התקיימו או שנפל איזה פגם חמור בצו עצמו שבגינו יש לבטלו, נציין כי לפי החוק אם ניתן ביטול צו הריסה ובית המשפט קבע שמלכתחילה לא היה מקום להוציאו, הרי שמי שנגרם לו נזק בצו זה יכול בהחלט להיות זכאי לפיצויים. מאידך, אם הבעיה היחידה הייתה גם בהסמכה או במינוי של הגורם שהוציא את הצו, הרי שידו של בית המשפט תהיה קפוצה בקביעת פיצויים.
|
|
חשוב להתייעץ ולא לעשות מהלכים פזיזים.
ניסיון שלנו יכול לסייע לך!
ביצוע עבודות ללא היתר | שימוש במקרקעין ללא היתר.
בסעיף 145(א), מטיל חוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 חובה לקבל היתר לבניה או לשימוש במקרקעין או בבניין:
"145(א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו רשות הרישוי המקומית היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר:
(1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה;
(2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;
|
|
יעוץ בהקמת עסק
הצעד הראשון בין חלום למציאות מתחיל כאן.
כולנו שואפים להיות הבוסים של עצמנו אבל בפועל לא כל אחד מצליח. לרבים מאתנו יש יוזמות עסקיות מצוינות אך כדי להפוך אותן לעסק מניב ומשגשג נדרש תכנון, ידע בתחומים שונים והבנה עסקית.
אם קורצת מהחומר האמיתי, נותר לך רק ללמוד איך עושים את זה נכון.
אנו ב קלינגר רישוי עסקים נלווה אותך מהליך בדיקת המקום לפני השכרתו/רכישתו ועד קבלת רישיון העסק וההיתרים הנדרשים
|
|
בירות על חוק התכנון והבנייה הן עבירות חמורות שעשויות להוביל לסנקציות קשות כנגד העבריין. משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בטיפול בעבירות אלו ומעסיק אדריכלים ומהנדסים שיוכלו לסייע לך להתמודד מול המערכת.
נתפסת בעבירת בניה? הפתרון בהישג יד. צור קשר ונשמח לעזור לך לצאת מזה…
" אם ביצעתם עבירת בנייה כלשהי, יכול מאוד להיות שתוכלו להכשיר אותה בדיעבד. באמצעות טיפול מקיף במספר חזיתות נשיג עבורכם את האישורים שיאפשרו לכם להמנע מצווי הריסה, קנסות ואפילו רישום פלילי".
|
|
פרגולה ללא היתר בנייה, התקנת סוכך ללא צורך בהיתר בנייה, התקנת רשת צל ללא צורך בהיתר בנייה.
האם יש צורך בקבלת היתר בנייה לצורך קירוי מרפסת או גינה או שטח הגג כאשר מבקשים להתקין את אחד מהנ”ל?
|
|
|
|
|