התמודדות מול צו הריסה- מה ניתן לעשות? מדריך נבוכים

מ גם אם קיבלת צו הריסה או צו הפסקת עבודה, יש פתרון לבעייה צו הריסה מנהלי וחוק התכנון והבנייה

תכליתו של סעיף 238א לחוק התכנון והבנייה, שמכוחו מוצאים צווי הריסה מינהליים על-ידי ראשי ועדות התכנון והבנייה, הנה מתן מענה מיידי ויעיל למיגורה של תופעת הבנייה הבלתי חוקית, תוך שמירה על שלטון החוק – בכלל, ועל דיני התכנון והבנייה – בפרט.

צווי ההריסה המינהליים נועדו לסלק על-אתר בנייה בלתי חוקית, בעודה בחיתוליה, כדי למנוע קביעת עובדות מוגמרות בשטח. השופטים מתייחסים לצו ההריסה כאחד מהאמצעים החשובים והאפקטיביים שהוקנו לרשויות התכנון לשם אכיפה יעילה של הפרות חוקי התכנון והבנייה, ומיגור עבירות הבנייה באיבן, אשר חיוני להפעילו נוכח מימדיה הנרחבים של הבנייה הבלתי חוקית והצורך לעקור מן השורש תופעה פסולה זו שהייתה לרעה חולה במחוזותינו (רע"פ מלכיאל נ' מדינת ישראל). 

מהם התנאים להוצאת צו הריסה מנהלי?

סעיף 238א(א) לחוק קובע, כי תנאי להוצאת צו הריסה מינהלי על-ידי יו"ר ועדה מקומית לתכנון ובנייה, הנו הגשת תצהיר חתום בידי מהנדס הוועדה המקומית, המציין כי לפי ידיעתו הוקם הבניין ללא היתר בנייה או בחריגה מהיתר בנייה, כי לפי ידיעתו לא נסתיימה הקמת הבניין או שנסתיימה לא יותר מששים ימים לפני הגשת התצהיר, וכי ביום הגשת התצהיר הבניין לא מאוכלס או שהוא מאוכלס תקופה שאינה עולה על שלושים יום. כמו כן מורה סעיף 238א(ב) לחוק, כי לא יינתן צו הריסה מינהלי אלא לאחר התייעצות עם היועץ המשפטי של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מהן העילות לביטול צו הריסה מנהלי?

העילות לביטולו של צו הריסה מינהלי הנן מצומצמות וצרות בהיקפן. סעיף 238א(ח) לחוק, מתייחס לשתי עילות ביטול:

על-פי הפסיקה, העילה השנייה נבחנת בהתאם לקריטריונים שנקבעו בסעיפים 238א(א)(2) ו-(3) לחוק, כלומר, אם מדובר בבנייה שנסתיימה מעל ששים יום לפני מועד הגשת התצהיר ליו"ר הוועדה המקומית, וכן בבנייה שאוכלסה מעל שלושים יום לפני אותו מועד.

בנוסף לשתי העילות האמורות, נפסק כי לבית-המשפט לעניינים מקומיים סמכות ביקורת והתערבות בצו הריסה מינהלי, אם נפל בו פגם שעניינו העדרו של יסוד מהיסודות החוקיים שיש בהם כדי להקנות לו תוקף.

ההלכה הפסוקה מורה כי בית-המשפט לעניינים מקומיים מוסמך לבטל צו הריסה מינהלי אם נפלו בו "פגמים חמורים" שיש בהם כדי להביא להצהרה על בטלות הצו מעיקרו. עוד הודגש בפסיקה, כי על-רקע תכליתו של סעיף 238א, עילות הביקורת השיפוטית מצומצמות, ואף "יש להיזהר שלא לשים את הסמכות להוציא צו הריסה מינהלי בסד, באופן שישבש את האפשרות להילחם בבנייה הבלתי חוקית".

בהקשר זה הודגש בפסיקה, כי זכות הקניין, שהנה זכות יסוד חוקתית, נסוגה מפני אינטרס הכלל, שנקבע בדיני התכנון והבנייה, וכי "באיזון שבין זכות הקניין לבין איסור הבנייה בלא היתר, יד האיסור על העליונה".

בית-משפט מוסמך לעכב ביצועו של צו הריסה מינהלי, אף אם לא נפלו בו פגמים המביאים לבטלותו, ואולם לאור תכליתו של הצו יעשה הדבר אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. על-רקע התכלית החקיקתית שביסוד סעיף 238א לחוק, נפסק כי צווי הריסה מינהליים, שאין עילה לביטולם, יעוכבו רק במקרים חריגים ויוצאי דופן, כמו למשל כאשר היתר הבנייה נמצא בהישג יד.

לסיכום,

בבקשה לביטול צו הריסה מינהלי נקודת המוצא הנה, כי הצו ניתן כדין, וזאת על-רקע חזקת תקינות המעשה המינהלי. על-כן, על העותר כנגד הצו רובץ הנטל להוכיח כי קמה עילה לביטולו. מומלץ לפנות אלינו בהקדם האפשרי לשם קבלת מידע מקצועי.

לאחר סיכום,

קיבלתם צו הריסה? ככל שתמהר לפעול כנגדו כך גדלים הסיכויים שתוכל לבטלו. למרות שמדובר בענישה מנהלתית, בתי-המשפט מגבילים לעיתים את הרשויות המקומיות.

צו הריסה מנהלי המוצא על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בעקבות בניה בלתי חוקית מהווה, בדרך כלל, מכה לא קטנה לבעלי המבנה. הדבר גורר תוצאות קשות אף יותר כאשר לצו נלווה גם כתב אישום (שהרי המדובר גם בעבירה פלילית). במהלך השנים האחרונות הרחיבו בתי-המשפט את עילות התקיפה של צווי ההריסה המנהליים. כמו במקרים אחרים משתפרים בדרך כלל הסיכויים לביטול הצו ככל שהטיפול המשפטי מתחיל בשלב מוקדם יותר. 
סמכותו של יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לצוות על הריסת מבנה בתחום שיפוטו מעוגנת בהוראת החוק[1] הקובעת כי
"הוקם בנין חורג, לרבות ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתוכנית או הוחל בהקמתו של בנין כאמור, רשאי יושב ראש הוועדה המקומית לצוות בכתב שהבנין, או חלק ממנו שהוקם או שהוחל בהקמתו ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתוכנית, יהרס, יפורק או יסולק, ובלבד שהוגש לו תצהיר חתום ביד מהנדס הוועדה המקומית או מהנדס הרשות המקומית או מהנדס אחר או אדריכל, שאחד מהם הסמיכו לכך, המציין כי - הבניין הוקם ללא היתר או שהבניין חורג ובמה הוא חורג; ושלא נסתיימה הקמת הבניין או שנסתיימה לא יותר משישים ימים לפני יום הגשת התצהיר" 
בבית-המשפט העליון נפסק, תחילה, כי עילות הביקורת השיפוטית של בית-המשפט על צו הריסה מינהלי הן שתיים בלבד - אלו שנקבעו במפורש בחוק[2] והמורות כי
"לא יבטל ולא יתלה בית המשפט צו הריסה מינהלי אלא אם הוכח לו שהבניה שבגללה ניתן הצו בוועדה כדין או שביצוע הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת"
יחד עם זאת, בפסיקה מאוחרת[3], הורחב מיתחם עילות הביקורת השיפוטית על צו הריסה מינהלי. כך למשל נקבע כי
"הכלל הוא שבית-המשפט, המבקר צו הריסה מינהלי, יכבד את לשונו של סעיף 238א ולא יתערב בפגמים שאינם מנויים באותו סעיף... כלל זה כפוף לחריג אחד: שצו ההריסה נפגם בפגם חמור כל כך העושה את הצו בטל מעיקרו" 
יוצא איפוא, כי בהלכה הפסוקה, נקבע, כי קיימות שלוש עילות, לפיהן רשאי בית-המשפט לבטל, על-פי שיקול דעתו, את צו ההריסה המינהלי או להתלות את תוקפו: לפי שתי העילות הקבועות בחוק וכן לפי העילה השלישית - יציר הפסיקה - פגם חמור מאד בצו ההריסה המינהלי עושה אותו בטל מעיקרו (void), קרי: הוא נעדר תוקף מלכתחילה. 

יצויין כי בהלכה הפסוקה, לא נקבעה, במפורש ובאופן ממצה, זהותם האובייקטיבית של הפגמים וכן הנסיבות הקונקרטיות בהן נהפך הפגם לחמור מאד, ועושה את הצו בטל מעיקרו. כל מקרה ידון לגופו ועל רקע נסיבותיו[4]. כך למשל בוטלו, במספר מקרים, צווי הריסה מינהליים, מחמת שניתנו בחוסר סמכות או מאחר שלא הוגש ליושב ראש הועדה המקומית תצהיר כדין[5], לפני שהפעיל את סמכותו והורה על הריסת המבנה. גם חוות-דעתו של מהנדס העיר נדרשת[6] ולא ניתן לוותר עליה. 

במקרה שהיה[7], הגישה הוועדה המקומית נגד בעלי מבנה ונגד המחזיקה בו, בקשה למתן צו הריסה ללא הרשעה, המתייחסת לסגירת מרפסת בחזית הבניין. בית-המשפט קבע כי צו הריסה ללא הרשעה[8] אינו הליך פלילי, ברם, מידת ההוכחה המוטלת על המבקש סעד, אינה נופלת ממידת ההוכחה המוטלת על התביעה בבואה להוכיח עבירה[9]. הוראות הסעיף הינן יוצאות דופן ומרחיקות לכת ביותר במסגרת הדין. ניתן להטיל על-פיהן צו אשר אדם עשוי להיפגע פגיעה קשה מתוצאותיו מבלי שהועמד לדין בעבירה, בעוד שאילו היה עומד לדין - שהרשעה בו היתה מביאה להטלת הצו - יכול היה לעורר טענות המשמשות מחסום והגנה מלאה כלפי העמדתו לדין, שהוא ההסדר החוקתי הנורמטיבי והרגיל. 

לבית-המשפט מסור שיקול דעת ההולך וגדל ככל שחולף המועד מאז ביצוע העבירה. כך, למשל, הגביל המחוקק בשתיים את העילות לביטול צו הריסה מינהלי, אשר זה מוצא כאשר הבניה עדיין לא הסתיימה; כאשר הורשע אדם על עבירה ובתחילת ההליכים טרם הסתיימה הבניה או שנסתיימה תוך ששה חודשים שלפני תחילת ההליכים ונקבע מתן צו הריסה כחובה, למעט במקרים יוצאי דופן. 

כאשר הורשע אדם בביצוע עבירה בכל מקרה אחר, הותיר המחוקק שקול דעת. במרבית מקרים אלה, די בקיום הבניה הבלתי חוקית כדי שינתן צו ההריסה ונטל השכנוע שלא להעניקו מוטל על הנאשם. ההליך על פי הסעיף האמור חורג מעקרונות המשפט רגילים ועל כן, בהיותו יוצא דופן, דרוש שכנוע והסבר מדוע יחרוג בית-המשפט מההסדר הנורמטיבי הרגיל ויעשה שימוש בשיקול דעתו. לא די בקיומה של הבנייה הבלתי חוקית בלבד כטעם למתן הצו, הנטל למתן הצו רובץ איפוא על מבקשו. 

עוד נקבע, כי כאשר בעבר ביקשה הוועדה המקומית להעמיד לדין את ה"עבריינים", ואלה זוכו מהעבירה תוך קביעה עובדתית מתאימה, נמנעה מהוועדה המקומית האפשרות לטעון שוב כנגד הבניה הבלתי חוקית, אף כאשר נעשה הדבר ללא בקשת הרשעה. זאת, במידה ובמשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת, שהיתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם, בפירוש או במשתמע. במקרה שכזה, בעלי הדין מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט שני, חרף אי הזהות בין העילות שבשתי התביעות (השתק פלוגתא). 

משרד קלינגר היתרי בנייה, רישוי עסקים וייעוץ מוניציפאלי מתמחה בייעוץ ייצוג ועבודה מול גורמים מוניציפאלים הקשורים בהוצאת היתרי בניה, תכנון ערים וסביבה, מיסוי, רישוי עסקים, בקשות לשימוש חורג, שינוי יעוד, הכשרת חריגות בניה, ביטול צווי סגירה, הפסקת עבודה, צווי הריסה. בקשות לשינוי תב"ע, היתרי בניה, אדריכלות, קידום בקשות ,זרוז הליכים בירוקרטים, יעוץ סטטוטורי, הסדרים והסכמים עם הרשויות, שרותי הנדסה ופקוח על הבניה. חוו"ד מומחה לבתי משפט.