|
|
|
|
|
|
|
|
תמ"א 38 / פינוי בינוי - המדריך המלא לדייר / בעל דירה- פרק שני: גיבוש הדיירים כיצד? מאת עורך דין דן הלפרט
|
|
|
|
|
זהו מדריך ראשון מסוגו המתפרסם לרווחת בעלי הדירות הבוחנים ביצוע פרוייקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 / פינוי בינוי) בבניין בו הם מתגוררים.
הכותב- עו"ד ונוטריון דן הלפרט, מומחה בתחום המקרקעין, בעל ידע נרחב ונסיון רב מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, כמי שהינו חבר בועדת התחדשות עיונית של לשכת עורכי הדין, מרצה בנושא זה בפורומים שונים, כותב מאמרים משפטיים בתחום זה בעיתון "גלובס נדל"ן" ובעיקר מלווה מאות דיירים בעשרות בניינים בכל רחבי הארץ בדרכם למימוש פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי.
באחד עשרה פרקי המדריך מסביר עו"ד הלפרט לבעלי הדירות באופן פרקטי ומעשי, כיצד לגשת לפרוייקט מסוג זה, מה לבדוק ועל מה ליתן את הדעת ומפנה זרקור אל עבר הסוגיות האקוטיות והמהותיות להן יש ליתן תשומת לב מיוחדת לאור מורכבותם של פרוייקטים אלה והסיכונים הגלומים בהם.
מובן שהמדריך איננו מהווה יעוץ משפטי וחובה ליטול ליווי משפטי הולם ומקצועי.
זהו פרק שני במדריך שנושאו: גיבוש הדיירים- כיצד?
פרקים נוספים במדריך (חפש/י אותם ברשת):
פרק ראשון- נסח הטאבו- מה יגלה לנו? ומה השלכות המידע?
פרק שלישי- כיצד בוחרים יזם לפרוייקט?
פרק רביעי- ניהול משא ומתן מול יזם- כיצד? ומה חשוב לקבוע? תמורה, מפרט, תקופת היתר/ בניה
פרק חמישי- בטחונות- אילו בטחונות לדרוש ועל מה לא לוותר?
פרק שישי- מיסים- אילו מיסים חלים ומי משלם אותם?
פרד שביעי- המשא ומתן המשפטי- על מה להתעקש?
פרק שמיני- שלב החתימות, מנגנון חלוקת דירות הבעלים והדייר הסרבן
פרק תשיעי- שלב התכנון
פרק עשירי- פינוי הדירות, דמי שכירות, הובלה הלוך ושוב
פרק אחד עשר- תיקון צו הבית המשותף
פרק שני- גיבוש הדיירים- כיצד?
לאחר שבחנו את נסח הטאבו והגענו למסקנה, כי ניתן יהיה להתגבר על בעיות ומכשולים רישומיים (ככל שקיימים), דרוש כעת לגבש את בעלי הדירות ולהשיג את הסכמתם לפרוייקט.
האם דרושה בכל מקרה הסכמה של כלל בעלי הדירות?
התשובה מורכבת מעט.
מבחינה משפטית יצר המחוקק הסדרים המאפשרים לכפות את הפרוייקט על מי מבעלי הדירות אשר לא מסכים לביצועו.
כאן דרוש הסבר נוסף:
על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה- התשס"ח- 2008), כאשר מדובר בפרוייקט מסוג תמ"א 38/1, אזי בהתקיים רוב של 66% מבין בעלי הדירות החפצים בביצוע הפרוייקט, יכולים בעלי דירות אלה לפנות למפקחת על המקרקעין בהליך משפטי (רק לאחר שיש בידם היתר בניה או היתר מותנה) ולבקש סעד לפיו תורה המפקחת למתנגדים להסכים לפרוייקט ואף תכפה עליהם את הפרוייקט על ידי מינוי אדם שיוכל לחתום במקומם על המסמכים הדרושים, לרבות הסכם ההתקשרות מול היזם, יפויי הכח וכו`.
בפרוייקט מסוג תמ"א 38/2 חל האמור לעיל בהבדל אחד והוא שהרוב הדרוש הינו 80%.
בפרוייקט פינוי בינוי, המצב שונה. החוק הרלוונטי לפרוייקט זה הינו חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו 2006, הקרוי "חוק הדייר הסרבן". חוק זה אינו מאפשר לכפות את הפרוייקט על המתנגדים, אך מנגד, הוא מאפשר לרוב של 80% מבעלי הדירות התומכים בפרוייקט, להגיש תביעה כספית כנגד המתנגדים בגין הנזק שנגרם לתומכים בשל אי ביצוע הפרוייקט (היינו- שווי השבחת המקרקעין שנמנע בשל המתנגדים).
למרות ההסבר שלעיל, חשוב לומר בפה מלא ולהדגיש, כי ראוי ביותר לעשות את מירב המאמצים על מנת לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין לפרוייקט וזאת מבעוד מועד.
פניה להליך משפטי אינה מומלצת משום שהיא גורמת להחמרת היחסים (המעורערים ממילא) שבין בעלי הדירות ובוודאי שהיא גורמת לעיכוב ניכר בפרוייקט.
ובכלל- תופעת "הדייר הסרבן" איננה פשוטה כלל ועיקר.
יש לזכור, כי קיים לעיתים קושי לגיטימי לבעלי דירות ליתן הסכמתם לפרוייקט מסוג זה.
נתקלנו, לא אחת, בדיירים שהתנגדו לפרוייקט התחדשות עירונית משום הסיכונים שבפרויקט מסוג זה ובעיקר משום חוסר הוודאות הכרוך בו.
במקרים רבים העלו בעלי דירות מבוגרים חשש מפני הצורך בפינוי דירתם הקיימת (בפרוייקט מסוג תמ"א 38/2 או פינוי בינוי), בה הם מתגוררים מזה עשרות שנים, מעבר לדירה חלופית לתקופה לא ברורה וחזרה לדירה חדשה בעוד מספר שנים. רבים העלו חשש מפני קריסת היזם או הקבלן המבצע או הסתבכויות אחרות שלהם.
בעלי דירות אחרים הקשו והתנגדו לפרוייקט דווקא משום משקעי עבר בינם ובין בעלי דירות אחרים וחוסר האמון כלפי בעלי דירות אלה, שאמורים כעת להיות שותפיהם לפרוייקט רחב מימדים כגון זה.
אחרים העלו תהיות מתחום המיסוי והשלכותיו או סברו, כי ניתן למקסם עוד את התמורה המוצעת על ידי היזם שנבחר לבצע את הפרוייקט.
רווחת בעיקר הטענה לפיה מתקיים חוסר שיוויון בין בעלי הדירות השונים בכל הנוגע לתמורה המתקבלת מהיזם.
ובכלל מנגנון חלוקת הדירות החדשות שתתקבלנה לאחר בניית הבניין החדש הינו סוגיה בעייתית במיוחד שיש להפנות לה תשומת לב מיוחדת.
ככלל, לרוב מציע היזם לתת לכל אחד מהדיירים בתמורה לדירתו הקיימת, דירה חדשה בבניין החדש שיבנה, בקומה גבוהה מהקומה בה נמצאת הדירה הקיימת, בשטח גדול משטח הדירה הקיימת.
והנה לכם כר פורה לויכוחים ומריבות בין בעלי דירות- כיצד יש למדוד את שטח הדירות הקיימות- האם לפי השטח בפועל (הכולל לעיתים סגירת חללים ללא היתר בניה), או לפי מדידה אחרת?, כיצד יש לקבוע את תוספת השטח לכל דירה? (האם לפי אחוז מסויים מהשטח הקיים או על ידי הוספת שטח קבוע לכל הדירות), כיצד יש לקבוע את העליה בקומה? (האם ביחס לקומה הקיימת או בשיטה אחרת) ועוד רבות הסוגיות בעניין זה.
אולם לכל הטענות הללו מכנה משותף אחד- הן עשויות להיות צודקות!
ולכן הטיפול הנכון בהן הוא באמצעות הקשבה לבעל הדירה המתנגד ונסיון להבין את רצונותיו וחששותיו.
ולאחר כל אלה- כיצד להתקדם?
קודם כל חשוב לכנס את כל בעלי הדירות לאסיפת דיירים (יש לבצע זימון כדין לאסיפה). באסיפה זו יש להציג בפני בעלי הדירות את רעיון הפרוייקט, להסביר מה מהותו של הפרוייקט וכיצד הוא מיטיב עם כל בעלי הדירות.
לאחר מכן יש לבחור מספר דיירים שיהוו "נציגות".
תפקידה של הנציגות הוא מהותי ביותר וקריטי להצלחת הפרוייקט. בעלי הדירות שנבחרו לנציגות יפעלו ללא תמורה וישקיעו זמן רב בקידום הפרוייקט.
נסיוננו הרב למדנו, שבבניינים בהם לא קיימת נציגות או שהנציגות איננה פועלת באופן נמרץ ויעיל, לא ניתן להתקדם ואילו בבניינים בהם קיימת נציגות יעילה, הפרוייקט מתקדם בקצב מצויין.
הערה נוספת לעניין הנציגות- אין לחשוש מפעילותה של זו, משום שהיא איננה מוסמכת לחתום בשם מי מבעלי הדירות או לחייב מי מהם כלפי צדדי ג`.
בעלי הדירות ימנו את הנציגות לבצע, בשלב זה, שתי פעולות.
האחת היא בחירת עורך דין לבעלי הדירות והשניה היא איתור יזם מתאים לפרוייקט.
מינוי עורך דין לדיירים בשלב זה הוא עניין הכרחי. למרות מה שמקובל לחשוב, תפקידו של עורך הדין איננו מתמצה בעריכת טיוטת ההסכם, אלא, עליו להיות מעורב בכל שלבי התהליך מתחילתו ועד סופו, היינו עורך הדין מלווה את בעלי הדירות החל משלב הגיבוש, מסייע לדיירים לאתר יזם מתאים ומשתתף במשא ומתן המסחרי וכך הלאה עד לסיומו של הפרוייקט.
באשר לאיתור היזם, על הנציגות מופקדת המשימה לפנות למספר יזמים, לקבל מהם הצעות, לקיים עימם פגישות ומשא ומתן ולבחור את היזם המציג הצעה מיטבית עבור כלל בעלי הדירות (ראה/י לעניין זה פרק שלישי במדריך שנושאו: "כיצד בוחרים יזם לפרוייקט").
לאחר בחירת עורך דין ואיתור היזם המתאים ביותר לפרוייקט, תביא הנציגות את בחירותיה לאישור כלל בעלי הדירות באסיפה נוספת שתכונס לצורך זה.
אסיפות הדיירים, בהם ניתנת זכות הדיבור לכל אחד מבעלי הדירות וניתן מענה לכל תהיותיהם (בליווי עצות משפטיות מאת עורך הדין הנבחר), תורמות להפחתת פחדים וסילוק חוסר הוודאות ובעיקר לגיבוש בעלי הדירות והסרת התנגדויות.
סוף דבר ומסקנה:
גיבוש בעלי הדירות הינו שלב הכרחי בדרך לפרוייקט התחדשות עירונית.
יש לעשות את המירב לקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבניין לקידומו של הפרוייקט ולהטות אוזן קשבת לטענות, מצוקות ותהיות של בעלי דירות המתנגדים לפרוייקט.
רק כאקט אחרון בהחלט ובלית ברירה, ניתן לפנות לערכאות על מנת לכפות את הפרוייקט על המתנגדים (אשר לא נמצא טעם סביר להתנגדותם), כך שניתן יהיה לקיים את הפרוייקטחרף ההתנגדות.
כחלק ממלאכת הגיבוש, יש למנות מספר בעלי דירות כ"נציגות" הדיירים, שיפעלו לבחירת עורך דין לבעלי הדירות ואיתור יזם מתאים עימו יקיימו משא ומתן על מנת למקסם את התמורה שיעניק לכלל בעלי הדירות.
זהו פרק שני של המדריך- חפשו את הפרק השלישי בנושא: כיצד בוחרים יזם לפרוייקט?
***האמור אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי***
***©כל הזכויות שמורות לעו"ד דן הלפרט***
|
|
|
תגיות המאמר: דייר, מקרקעין, תמא 38, תמא, הלפרט, דן הלפרט, פינוי בינוי, התחדשות עירונית, עוד הלפרט, עוד דן הלפרט, תמא 382, סרבן, קומבינציה, תמא381, המדריך המלא לתמא 38
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
הכותב, עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במשפט מסחרי-אזרחי ומקרקעין (רחוב בר כוכבא 23, בני ברק, מגדל V-TOWER (קומה -12), טל'- 03-9448811, פקס: 03-9448822, דוא"ל: dan@halpert-law.co.il).
עו"ד ונוטריון דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, בורר מטעם המוסד לבוררות של לשכת עורכי הדין, מגשר מוסמך, דיין בבית הדין המשמעתי של לשכת עורכי הדין, מ"מ יו"ר ועדת הקניין והמקרקעין וועדת "התחדשות עירונית" של לשכת עורכי הדין (מחוז תל אביב) ומאמריו מתפרסמים בקביעות מזה למעלה מעשור בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".
משרדנו מתמחה בתחום ההתחדשות העירונית (מלווה עשרות עסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ) וכן עוסק בתחום האזרחי- מסחרי והמקרקעין (הגנת הדייר, דיור ציבורי, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה (ייצוג בועדות מקומיות וועדות ערר), מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה, ייצוג נאשמים בהליכים פליליים בגין בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת עו"ד דן הלפרט
|
פרוייקט תמ"א 38 שבוצע בבניין ברחוב בית לחם 10 ברמת גן שבו שש דירות, זכה לתמיכת כל דיירי הבניין למעט דיירת אחת, בת 82, ניצולת שואה שהתנגדה לו. הדיירת המתנגדת טענה, כי המיקום בו בחר היזם לבנות את המעלית איננו מיטבי, כך גם המיקום שנבחר לבניית הממ"ד בחלק מהדירות שיגרום להסתרת האור בדירות אחרות. המתנגדת הגישה התנגדות להיתר לועדה המקומית אולם זו נדחתה. ערר שהגישה המתנגדת לועדת הערר נדחה אף הוא. משכך, עתרה הדיירת לבית המשפט המחוזי כנגד החלטות ועדות התכנון. בית המשפט דחה את עתירתה וקבע, כי ועדות התכנון בחנו את מכלול הטענות בצורה רצינית ויסודית, הפעילו שיקול דעת כדין, ולכן אין מקום להתערב במסקנותיהן. הוחלט עוד, להשית על המתנגדת הוצאות (למרות גילה והיותה ניצולת שואה), משום שגרמה לעיכוב הפרוייקט.
|
|
אילו מוקשים עומדים בדרכם של דיירים המבקשים לבצע פרוייקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי? ממה יש להישמר וכיצד יש לנהוג החל מגיבוש הדיירים, דרך בחירת היזם וניהול המשא ומתן המסחרי והמשפטי
|
|
שותף במקרקעין זכאי בכל עת לעתור לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף ובית המשפט לרוב יעתר לבקשה גם במקרה של התנגדות מצד יתר השותפים, כך נהוג ומקובל על פי ההלכה הנוהגת. אולם, נשאלת השאלה, האם הזכות לתבוע פירוק שיתוף מוקנית גם למי שמחזיק בזכות אובליגטורית בלבד? לבית המשפט בקריות הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין המצויים בכפר מג'ד אל כרום. התובע רכש חלק במקרקעין ורשם לטובתו הערת אזהרה אך טרם השלים את רישום הזכויות על שמו (בשל סיבות שאינן תלויות בו). במסגרת דיון בבקשה למחיקת התביעה על הסף, קבע בית המשפט, כי רק מי שזכויותיו במקרקעין רשומות כדין זכאי לעתור לפירוק שיתוף ואילו מי שבידיו רק זכויות אובליגטורית (ואפילו שנרשמה לטובתו הערת אזהרה), אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף.
|
|
בית המשפט הורה על מימוש זכויות חייב ואשתו שאינן רשומות בטאבו
|
|
בית המשפט קבע, כי עדיפה אופציית החלוקה "בעין", כפי שאף מורה חוק המקרקעין. ברם, בסופו של יום הורה על פירוק השיתוף על ידי מכר המגרש לצד ג' וזאת לאחר שהוכח בפניו, כי חלוקת המגרש "בעין" תגרור הוצאות
|
|
רבות דובר על הצעתה של ח"כ סתו שפיר לתיקון חוק השכירות, אולם ראוי למחוקק שיפעל באופן יסודי לתיקון החוק הקיים - הכיצד?
|
|
בעלי דירה מבוגרים (בני 76 ו- 80) ששבו ארצה לדירתם ברחוב דנגור 4 בבני ברק, לאחר שהות רצופה בת שש שנים בצ'ילה, נדהמו לגלות, כי דירתם הוחרבה ונהרסה ומפתחות הדלת הוחלפו. פגישה אקראית עם שכניהם העלתה, כי אלה האחרונים השתלטו על הדירה ועשו בה שימוש במשך מספר שנים. השכנים לא הסתפקו בפלישה לדירה, אלא גם ניצלו את מצבם, גילם ותשישותם של בעלי הדירה (לאחר טיסה שנמשכה למעלה מ- 24 שעות) והחתימו אותם על זיכרון דברים לפיו מכרו בעלי הדירה לשכנים את הדירה תמורת סכום בלתי סביר בעליל. בעלי הדירה עתרו לבית המשפט בבקשה שיורה, כי זיכרון הדברים נטול תוקף ואינו מחייב. בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי מתקיימות עילות ההטעיה והעושק המאיינות את תוקפו של זיכרון הדברים.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן
|
מידע שימושי לקראת פרויקט פינוי בינוי עם דגש על תכניות בניין עיר
|
|
תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה שאתם חותמים עליה בטוחה עבורכם ולשמור על כל הזכויות שלכם בעסקה, לכן, כשאתם מבצעים עסקת נדל”ן, רצוי לקחת עורך דין שמומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוודא בעבורכם כי העסקה שאתם חותמים עליה משתלמת בעבורכם, וכך עשוי לחסוך לכם
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
04/09/18
|
3319
צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
20/08/18
|
3303
צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
16/07/18
|
3329
צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.
|
|
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
10/06/18
|
2360
צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...
|
|
|
|
|