|
|
|
|
|
|
|
|
השקעות נדל"ן בארצות הברית - משבר הסאב-פריים
|
|
|
|
|
שוק המשכנתאות בארה"ב לאחר משבר הסאב-פריים
בשלהי שנת 2008 חזינו כולנו בהתפרצותו של משבר הנדל"ן הגדול בארה"ב, אשר השפיע בצורה חסרת תקדים על שוויים של כלל הנכסים במרבית מדינות העולם. במבט לאחור ניתן לקבוע איפוא כי למשבר זה היו שלוש סיבות עיקריות.
הסיבה הראשונה – המדיניות הכלכלית
ראשית, יש לתת את הדעת על המדיניות הכלכלית כלפי שוק הסאב-פריים, אשר נחשב לשוק בעייתי נוכח העובדה שמדובר בענף שהורכב מלווים בעייתיים, הן מבחינת נתוני הפתיחה הכלכליים שלהם, והן מבחינת הבטוחות כנגד ההלוואות, אשר היו נמוכות לאין שיעור מהיקפי ההתחייבויות של ההלוואות הללו.
אשר על כן, וכתוצאה מהמצב הכלכלי הלא פשוט בארצות הברית בין השנים 2005 ו-2007, החלו לווי הסאב-פריים לפגר בהחזרי תשלומי המשכנתאות, משכנתאות שאותן הם קיבלו מלכתחילה מבלי שנעשו בדיקות ובירורים של ממש. כתוצאה מכך נכנסו בתים רבים בארצות הברית לתהליכי עיקול ובמקביל החלה ירידת מחירים דרסטית בנכסי הנדל"ן בכל רחבי ארצות הברית, אשר הורידה באופן משמעותי את שווי הבטוחות אשר הוחזקו בידי הבנקים.
הסיבה השנייה – מינוף
הסיבה השנייה היתה רמת המינוף המשקפת את יחס האשראי לתוצר באותו המגזר. בשנת 2009 עמד החוב הכולל של המגזר הפרטי והציבורי על 53% לערך מהתל"ג. בנוסף לכך, הגיע החוב החיצוני של ארצות הברית באותה שנה לכ- 13.5 טריליון דולר – החוב הפדרלי הגדול ביותר מאז ומעולם. במילים אחרות, המינוף, הן של המגזר הפרטי והן של זה הציבורי, לא עמד בקנה אחד, ולמעשה חרג מכל פרופורציה ביחס להיקף הביטחונות ויכולת ההחזר של ההלוואות.
הסיבה השלישית - סיכון מוסרי
סיכון מוסרי הוא מצב שבו אדם או ארגון שאינו נושא באחריות לסיכון שאותו הוא נוטל עלול להגביר את הסיכון על מנת לגרוף רווחים גדולים יותר. מצב זה הביא את מנהלי המוסדות הפיננסיים ליטול על עצמם סיכונים בהיקף גבוה יותר ממה שיכלו להרשות לעצמם. המירוץ הבלתי פוסק לתשואות הגבוהות, בין השאר בסחר בתיקי משכנתאות מגובים ולא מגובי נכסים, גרם בסופו של דבר לבתי השקעות רבים להפסיד סכומי עתק, חלקם אף פשטו את הרגל וירדו אל תהום הנשייה.
קריטריונים לקבלת משכנתא לאחר המשבר
ישנם בנמצא מספר קריטריונים מקדימים לקבלתה של משכנתא בארצות הברית. עם זאת, ברור ונהיר הוא כי אחרי המשבר הפך קריטריון מרכזי אחד לחשוב יותר מכל האחרים: יכולת ההחזר של הלווה. בימים אלה, נבחנת יכולת ההחזר של ההלוואה על פי בחינת ההכנסה הפנוייה של הלווה בלבד – ללא כל תלות במקור נוסף זה או אחר. במילים אחרות, לאחר התפוצצותה של בועת הנדל"ן בשוק האמריקאי, לא ניתן עוד לקבל משכנתא על סמך הנכסים הממונפים של הלווה.
כיום ניתן להבחין באופן ברור בין משכנתאות הניתנות לנכסים פרטיים (כגון בתים פרטיים לשימוש עצמי), לבין נכסים מסחריים המיועדים להשכרה, ובכללם נכסי מגורים מסחריים (Commercial Residence), נכסים מסחריים וכיוצא באלה. יודגש כי בכל הנוגע לנכסים המסחריים, ניתנות כיום הלוואות בשיעורי ריבית טובים יותר, כאשר קריטריון יכולת ההחזר של ההלוואה נבחן על פי ההכנסות המתקבלות מהנכסים המשועבדים.
באשר לנכסים הפרטיים, לרוב המשכנתאות ניתנות לאזרחי ארצות הברית, או לאלו המגישים באופן סדיר דוחות מס. או אז, נבחנת יכולת החזר ההלוואה אך ורק ביחס להכנסה הפנויה של הלווה הפרטי. לשם המחשה, אם אדם מרוויח 1000 דולר וההוצאות שלו הן 800 דולר הרי ששיעור ההכנסה הפנויה שלו יעמוד על 200 דולר, וזהו הסכום שיהווה את הנתון המכריע בעת בחינת מכלול השיקולים להענקת המשכנתא.
בחינת הקריטריונים
את המשכנתאות בארה"ב ניתן לקבל לתקופה של בין 20 ל-30 שנה. הריבית על המשכנתא עשויה להשתנות כל חמש, שבע או עשר שנים ואף יותר מכך. אנו ממליצים לכם לבחון את תנאי ההחזר של המשכנתא גם ביחס לעלויות הישירות הכרוכות בנטילתה של המשכנתא, וגם באופן יחסי של אסטרטגיית ההשקעה הכוללת.
CITYR - בית השקעות לנכסי נדל"ן המתמחה ביזום, יעוץ ושיווק ההשקעות נדל"ן בארצות הברית עם התמקדות ברכישת נדל"ן בניו יורק ורכישת נדל"ן בארה"ב - ובעיקר השקעות נדל"ן בניו ג'רזי .
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
CITYR - בית השקעות לנכסי נדל"ן המתמחה ביזום, יעוץ ושיווק השקעות נדל"ן למגורים בארה"ב עם התמקדות בניו יורק וניו ג'רזי.
פרטי קשר:
Phone: +1 917-468-7343
Email: office@cityrgroup.com
כתובת: מנחם בגין 11,קומה 17, ר"ג. בנין תדהר רוגוזין
טלפון: 03-5329210
פקס: 5329212
מייל: office@cityrgroup.co.il
נייד: 050-4000-299
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת CITYR - השקעות נדל"ן בארה"ב
|
המאמר שלפניכם הוא תקציר מאמרו של אורי פריש – מנכ"ל CityR – בית השקעות לנדל"ן, אשר פורסם לאחרונה במדור הנדל"ן של דה מרקר.
|
|
על מנת לעשות לכם קצת סדר בעולם השקעות נדל"ן בארה"ב החלטנו להביא לעיונכם מילון בסיסי קצר בשני חלקים המכיל את המונחים העיקריים שכל משקיע פוטנציאלי חייב להכיר.
|
|
קניית נדל"ן בארה"ב נחשבת כיום במידה רבה להשקעה כדאית ומשתלמת וזאת כתוצאה ממגוון רחב של סיבות: החל מהתאוששותו של שוק הנדל"ן לאחר המשבר שפקד את כלכלת ארצות הברית ב-2008 וכלה באחוזי התשואה הנאים שההשקעות הללו יכולות להניב. ואף על פי כן, אין להיכנס בשום פנים ואופן למהלך מסוג זה מבלי לבצע שורה של בדיקות מקדימות שיסייעו לכם לעמוד על מאפייני העסקה ולמזער ככל הניתן את הסיכון הטמון בה.
|
|
מנתונים שפורסמו בשבוע החולף באתר CALCULATED RISK עולה כי מלאי בתי המגורים המכירה בארצות הברית ירד בשיעור של כ-23% וזאת בהשוואה למלאי שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד. זאת ועוד, מדובר בהיקף המלאי הנמוך ביותר מאז ראשית שנות האלפיים. במונחים מספריים אבסולוטיים מדובר ב-711,023 בתים (מסוג Single Family ומסוג Condo).
|
|
אנשים המעוניינים להשקיע את כספם בנכס מניב, בוודאי שוקלים גם את האופציה של קניית נכס בארצות הברית. אין זה אומר שעליהם לממן את כל העסקה מההון העצמי שייצא מכיסם, שכן ניתן להסתייע במגוון הרחב של הבנקים למשכנתאות הפועלים ברחבי ארצות הברית.
|
|
שוק הנדל"ן האמריקאי היה מאז ומתמיד ליעד מועדף מבחינתם של משקיעי נדל"ן רבים אשר תרו אחר נכסים מניבים שמהם יעלה בידם להפיק רווח של ממש בטווח הקצר והארוך כאחד.
|
|
בעידן בו הריבית על חסכונות בבנק הפכה להיות כמעט ללא רלוונטית, ואנשים רבים מחפשים דרכים אחרות להשגת תשואה שנתית סבירה על כספיהם, אין כל צל של ספק כי נדל"ן בארה"ב הפך לאפיק השקעה כדאי מאין כמוהו עבור המשקיע הישראלי.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן
|
מידע שימושי לקראת פרויקט פינוי בינוי עם דגש על תכניות בניין עיר
|
|
תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה שאתם חותמים עליה בטוחה עבורכם ולשמור על כל הזכויות שלכם בעסקה, לכן, כשאתם מבצעים עסקת נדל”ן, רצוי לקחת עורך דין שמומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוודא בעבורכם כי העסקה שאתם חותמים עליה משתלמת בעבורכם, וכך עשוי לחסוך לכם
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
04/09/18
|
3319
צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
20/08/18
|
3303
צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
16/07/18
|
3329
צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.
|
|
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
10/06/18
|
2361
צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...
|
|
|
|
|