קניית נדל"ן בארה"ב נחשבת כיום במידה רבה להשקעה כדאית ומשתלמת וזאת כתוצאה ממגוון רחב של סיבות: החל מהתאוששותו של שוק הנדל"ן לאחר המשבר שפקד את כלכלת ארצות הברית ב-2008 וכלה באחוזי התשואה הנאים שההשקעות הללו יכולות להניב. ואף על פי כן, אין להיכנס בשום פנים ואופן למהלך מסוג זה מבלי לבצע שורה של בדיקות מקדימות שיסייעו לכם לעמוד על מאפייני העסקה ולמזער ככל הניתן את הסיכון הטמון בה. תשואה עקבית וחיובית היא המפתח להגנה מפני תנודות השוק
ככלל, אנחנו ב-CITYR מאמינים שבשוק האמריקאי בו התשואות על הנכסים המניבים מבטיחות על פי רוב הכנסה קבועה יציבה ונאה, הרי שלא כדאי להיכנס לעסקאות יזמיות חד פעמיות שאינן טומנות בחובן תשואות חיוביות עקביות וארוכות טווח – כבר מהיום הראשון לרכישה. תשואה חיובית עקבית היא המפתח להגנה מפני התנודות שאנו רואים בשווקים ומכאן שברור כי תשואה חיובית עקבית כבר מהיום הראשון להשקעה (FROM DAY 1) היא מהלך משתלם מאין כמוהו. מעבר לבחינת סוג ההשקעה המבוקש, יש לתת את הדעת גם על מיקומו של הנכס והכלל החשוב ביותר שעליו יש להקפיד בהקשר הזה הוא קרבה בין הנכס שבו השקעתם לעוגן תעסוקתי גדול ככל הניתן כאשר הכוונה היא בין היתר לערים גדולות שיכולות להבטיח תעסוקה להורים וחינוך טוב לילדים בכל רגע נתון. יתרה מכך, אל נא לכם להשקיע בנכס הנמצא בסמוך למפעל תעשייתי אחד ובודד שיכול להיסגר ולמוטט את הכלכלה המקומית שתקרוס כמו מגדל קלפים.
בחנו את שיעור התפוסה ואת יכולת ההשתכרות האזורית
שני פרמטרים נוספים שלא ניתן להתעלם מהם בכל הנוגע למיקום הנכס הם שיעור התפוסה ויכולת ההשתכרות האזורית. בכל הנוגע לשיעור התפוסה יש לזכור כי ככל ששיעור התפוסה הוא גבוה יותר – כך מדובר בהשקעה כדאית ומשתלמת יותר. לשם המחשה, במדינת ניו-ג'רזי עומד שיעור התפוסה על לא פחות מ-93% מבתי המגורים. בלאס וגאס למשל – שיעור התפוסה עומד על 60% בלבד. זכרו כי על פי רוב לא ניתן לנתק את שיעורי התפוסה האזוריים מאלו של הנכס הקונקרטי אותו יש בכוונתכם לרכוש. זאת ועוד, ברור ונהיר הוא שכאשר אתם בוחנים את הנכס שיש בכוונתכם להשקיע בו, וודאו כי הוא ממוקם באזור שאינו נמצא בקשים כלכליים של ממש משום שהדבר עלול להשליך על כדאיותה של העסקה כולה. בדקו את יכולת ההשתכרות באזור והקפידו על כך ששכר הדירה אותו יש בכוונתכם לדרוש לא יעלה על 30% מהמשכורת הממוצעת באזור. כמובן שבכדי למקסם את הרווחים שלכם, עליכם לדעת בדיוק מהו סוג הנכס המוצע להשקעה: האם מדובר בבית מגורים, בדירה במבנה מגורים או שמא בבניין משרדים, במרכז קניות וכיוצא באלה. לכל אחד מהנכסים האלה פוטנציאל השכרה ומינוף שונים.
לכל מדינה חוקים משלה
מיותר לציין כי על אף העובדה שארצות הברית כולה מנוהלת על ידי משטר פדרלי, הרי שבכל מדינה בארצות הברית ניתן למצוא חוקים שונים הרלוונטיים לקניית נדל"ן בארה"ב: החל מחוקי המיסוי המקובלים במדינה ועד למצב המשפטי המקובל עת קיים צורך בפינוי הדיירים הסוררים שמסרבים לשלם את שכר הדירה. כך למשל, בעיר ניו-יורק יהיה עליכם להוכיח לבית המשפט כי נקטתם בכל האמצעים העומדים לרשותכם (לרבות ביצוע כל התיקונים הדרושים בנכס – בין אם הנזק נגרם באשמתכם ובין אם לא) בטרם ביקשתם לפנות את הדייר, וזאת בהשוואה לניו-ג'רזי שבה נטל ההוכחה הוא מנת חלקו של השוכר ולא המשכיר.
המימון הבנקאי הוא ערובה לאמינות
בנוסף לכל אלה יהיה עליכם לבדוק את היכולת שלכם לקבל מימון בנקאי לצורך רכישתו של הנכס ומינופו. ברוב המקרים
עדיף לערב את הבנק ולמנף השקעות נדל"ן בארה"ב
בעיקר על מנת שתוכלו לקבל אומדן שווי אמיתי ואובייקטיבי מגוף אמין שמשרה ביטחון מעצם היותו מלווה בעסקה. כמובן שמעבר לכך, המינוף כשלעצמו יסייע בהגדלת שיעורי הרווחיות שלכם וזאת לצד העובדה שחוקי המיסוי הנהוגים במרבית המדינות מאפשרים לעשות שימוש במינוף על מנת לקזז את תשלום הריבית מהמס. לבסוף, הפרמטר האחרון שאותו תצטרכו לבדוק בטרם תבצעו השקעות נדל"ן באמריקה היא שהנכס שלכם ינוהל כולו על ידי חברת ניהול מקומית שתדאג לכל הפעולות הנחוצות: החל מגביית שכר הדירה, התיקונים השונים, תשלומי המיסים העירוניים וכיוצא באלה כך שתוכלו להסיר כל דאגה מלבכם. חשוב לציין כי חברת הניהול המקומית היא מרכיב חשוב אך לא מספיק משום שעליכם לוודא כי גם חברת ההשקעות שבאמצעותה אתם מבצעים את ההשקעה עומדת בכמה פרמטרים שלא ניתן לוותר עליהם: נציגות פיזית בישראל – כך שתוכלו להגיע לכתובת מוגדרת ולדבר עם האנשים שעומדים מאחורי החברה במקרה הצורך; רזומה של הצלחות מוכחות שמצביעות על כך שמדובר בחברה שיודעת בדיוק מה היא עושה בכל הנוגע להשגת תשואה ללקוחותיה; חשבון נאמנות – רצוי כזה שיהיה מוגן מפני הפסדים ונוסף לכל אלה מומלץ לוודא כי חברת הניהול המקומית שתנהל את הנכס תהיה בבעלותה של חברת ההשקעות.
בסיכומו של דבר יש לזכור כי רכישת נדל"ן בארה"ב נכונה וכדאית היא השקעה שמבוססת על עסקה פיננסית – כזו שבה השיקולים המנחים הם קודם כל ולפני הכל כלכליים. במילים אחרות, הכל מסתכם בשיעורי התשואה שתוכלו לקבל על הנכס – המספרים בשורה התחתונה הם שיקבעו – ולא יופיו החיצוני של הנכס או קרבתו לים.
CITYR - בית השקעות לנכסי נדל"ן המתמחה ביזום, יעוץ ושיווק ההשקעות נדל"ן בארצות הברית עם התמקדות ברכישת נדל"ן בניו יורק ורכישת נדל"ן בארה"ב - ובעיקר השקעות נדל"ן בניו ג'רזי .
פרטי קשר בחו"ל:
Phone +1 917-468-7343
Email office@cityrgroup.com
פרטי קשר בארץ:
מנחם בגין 11,קומה 17, ר"ג. בנין תדהר רוגוזין
03-5329210
פקס 5329212
office@cityrgroup.co.il
050-4000-299