|
|
|
|
|
|
|
|
השקעות נדל"ן בארצות הברית - מושגים שחייבים לדעת
|
|
|
|
|
על מנת לעשות לכם קצת סדר בעולם השקעות נדל"ן בארה"ב החלטנו להביא לעיונכם מילון בסיסי קצר בשני חלקים המכיל את המונחים העיקריים שכל משקיע פוטנציאלי חייב להכיר.
Foreclosure: כינוס נכסים. נכסים אשר עוקלו על-ידי הבנקים מוצעים על ידם למכירה בשיטת מכרז. היתרון ברכישה מהבנק הוא מחיר נמוך, החסרון הוא שהנכסים המעוקלים לא זכו לניהול ותחזוקה ראויים.
Short-Sale: צעד אחד לפני עיקול הנכס על ידי הבנק, הנכס מוצע בהסכמת הבנק והמוכר למכירה קצרת מועד במחיר אטרקטיבי. היתרון נעוץ במחיר ובכך שהנכס כנראה זכה לניהול סביר, החסרון טמון בכך שאין מספיק זמן לעשות בדיקות מעמיקות.
Trust Account: חשבון נאמנות. רצוי להעביר את הכסף ישירות לחשבון נאמנות של עורך דין מקומי המתחייב להעביר את כספי ההשקעה אל הגוף האמון על מכירת הנכס. בנוסף, מומלץ לבקש חשבון ILOTA בו המדינה ערבה להתנהלות הנאמן.
Section 8: דיירים הנתמכים מטעם המדינה באופן חלקי עד מלא. התמיכה ניתנת ע"י שוברי תשלום מטעם המדינה הניתנים לבעל הנכס. לרוב, השכירות המשולמת באמצעות תמיכה זו תהיה גבוהה מהשכירות המקובלת באזור. בעבודה עם דיירים אלו ניתן להשביח נכסים אך מומלץ לעשות זאת יחד עם שותף מקומי שמכיר את האיזור והחוקים. רצוי שלא להשכיר לדיירים בעלי זכאות מלאה.
Private House: בית פרטי. מרבית הבתים אשר עוקלו על-ידי הבנקים האמריקאים היו בתים פרטיים היתרון בבתים הפרטיים הוא המחיר הנמוך ביחס למחירם לפני המשבר. החסרון הוא עלויות אחזקה מאד גבוהות – דבר שמרבית מהמשקיעים לא מעריכים נכון. בנוסף, אין הבנקים מוכנים לממן קניית בית פרטי דבר ההופך אותו להשקעה פחות אטרקטיבית.
Condominium: יחידת דיור. דירה בודדת בבנין דירות.
Multi-Family: בנין דירות בבעלות אחת, יעודו השכרות, בניגוד לcondominium אין חלוקה ב"טאבו" לפי דירות. היות ונכסים אלו הינם בעלי סיכון נמוך ניתן לקבל עליהם מימון כל עוד הנכס עומד בדרישות הבנק.(מס יחידות גבוה, תפוסה גבוהה, יכולת החזר).
 Rent Control: בקרת שכירות. ישנם אזורים/דיירים/נכסים להם יש תקנות עירוניות המבקרות את עליית גובה השכירות בכל שנה. עליית גובה השכירות כל שנה תהיה קבועה לאותו שוכר אם בחר להישאר עוד שנה. כך שישנה עליה כמעט מובטחת אך שיעור העלייה ידוע מראש לטוב ולרע.
Occupancy: תפוסה. חשוב מאד לבדוק את אחוז התפוסה גם באיזור ההשקעה וגם בנכס בו מעוניינים להשקיע. למחפשי השקעות מניבות – לא מומלץ להשקיע באזורים בעלי אחוז תפוסה נמוך.
Vacancy Loss: הפסד כתוצאה מתפוסה לא מלאה. בכל תוכנית עסקית לנכס בין אם מדובר בבניין דירות ובין אם בנכס בודד, חייבים להתייחס לנתון זה.
Mortgage: משכנתא. הלוואה. נכון לימים אלו ניתן לקבל משכנתאות בריבית 3.5%-5% , בריביות גבוהות מאלו מומלץ לבדוק את איתנות הנכס או הגוף החותם על המשכנתא.
CITYR - בית השקעות לנכסי נדל"ן המתמחה ביזום, יעוץ ושיווק ההשקעות נדל"ן בארצות הברית עם התמקדות ברכישת נדל"ן בניו יורק ורכישת נדל"ן בארה"ב - ובעיקר השקעות נדל"ן בניו ג'רזי .
פרטי קשר בחו"ל:
Phone +1 917-468-7343
Email office@cityrgroup.com
פרטי קשר בארץ:
מנחם בגין 11,קומה 17, ר"ג. בנין תדהר רוגוזין
03-5329210
פקס 5329212
office@cityrgroup.co.il
050-4000-299
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
CITYR - בית השקעות לנכסי נדל"ן המתמחה ביזום, יעוץ ושיווק השקעות נדל"ן למגורים בארה"ב עם התמקדות בניו יורק וניו ג'רזי.
פרטי קשר:
Phone: +1 917-468-7343
Email: office@cityrgroup.com
כתובת: מנחם בגין 11,קומה 17, ר"ג. בנין תדהר רוגוזין
טלפון: 03-5329210
פקס: 5329212
מייל: office@cityrgroup.co.il
נייד: 050-4000-299
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת CITYR - השקעות נדל"ן בארה"ב
|
המאמר שלפניכם הוא תקציר מאמרו של אורי פריש – מנכ"ל CityR – בית השקעות לנדל"ן, אשר פורסם לאחרונה במדור הנדל"ן של דה מרקר.
|
|
קניית נדל"ן בארה"ב נחשבת כיום במידה רבה להשקעה כדאית ומשתלמת וזאת כתוצאה ממגוון רחב של סיבות: החל מהתאוששותו של שוק הנדל"ן לאחר המשבר שפקד את כלכלת ארצות הברית ב-2008 וכלה באחוזי התשואה הנאים שההשקעות הללו יכולות להניב. ואף על פי כן, אין להיכנס בשום פנים ואופן למהלך מסוג זה מבלי לבצע שורה של בדיקות מקדימות שיסייעו לכם לעמוד על מאפייני העסקה ולמזער ככל הניתן את הסיכון הטמון בה.
|
|
מנתונים שפורסמו בשבוע החולף באתר CALCULATED RISK עולה כי מלאי בתי המגורים המכירה בארצות הברית ירד בשיעור של כ-23% וזאת בהשוואה למלאי שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד. זאת ועוד, מדובר בהיקף המלאי הנמוך ביותר מאז ראשית שנות האלפיים. במונחים מספריים אבסולוטיים מדובר ב-711,023 בתים (מסוג Single Family ומסוג Condo).
|
|
אנשים המעוניינים להשקיע את כספם בנכס מניב, בוודאי שוקלים גם את האופציה של קניית נכס בארצות הברית. אין זה אומר שעליהם לממן את כל העסקה מההון העצמי שייצא מכיסם, שכן ניתן להסתייע במגוון הרחב של הבנקים למשכנתאות הפועלים ברחבי ארצות הברית.
|
|
שוק הנדל"ן האמריקאי היה מאז ומתמיד ליעד מועדף מבחינתם של משקיעי נדל"ן רבים אשר תרו אחר נכסים מניבים שמהם יעלה בידם להפיק רווח של ממש בטווח הקצר והארוך כאחד.
|
|
בעידן בו הריבית על חסכונות בבנק הפכה להיות כמעט ללא רלוונטית, ואנשים רבים מחפשים דרכים אחרות להשגת תשואה שנתית סבירה על כספיהם, אין כל צל של ספק כי נדל"ן בארה"ב הפך לאפיק השקעה כדאי מאין כמוהו עבור המשקיע הישראלי.
|
|
כל משקיע מתחיל בתחום הנדל"ן מבין כי המינוף הבנקאי הוא אחד היתרונות הבולטים בכל הנוגע להשקעה בנדל"ן. מימון בנקאי שכזה מאפשר לגוון בעסקאות, להגדיל את פוטנציאל הנכסים, פוטנציאל הרווח ההוני ואת התזריםהשוטף, ובחלק מהמקרים אף להקטין את חבות המס. הקטנת חבות המס ועוד יתרונות רבים. למען הסר ספק נציין כי מרביתם המוחלט של המשקיעים המנוסים פשוט לא ייכנסו להשקעה בנדל"ן ללא מינוף בנקאי.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן
|
מידע שימושי לקראת פרויקט פינוי בינוי עם דגש על תכניות בניין עיר
|
|
תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה שאתם חותמים עליה בטוחה עבורכם ולשמור על כל הזכויות שלכם בעסקה, לכן, כשאתם מבצעים עסקת נדל”ן, רצוי לקחת עורך דין שמומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוודא בעבורכם כי העסקה שאתם חותמים עליה משתלמת בעבורכם, וכך עשוי לחסוך לכם
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
04/09/18
|
3319
צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
20/08/18
|
3303
צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
16/07/18
|
3329
צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.
|
|
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
10/06/18
|
2361
צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...
|
|
|
|
|