הממשק שבין דיני המקרקעין ודיני חדלות הפרעון הוא כר פורה לליבון סוגיות משפטיות מעניינות ומורכבות.
הבשורה האחרונה בתחום, כפי שיצאה משערי בית המשפט העליון, קרויה "הלכת כובשי" (ברע"א 8233/08 כובשי נ' שוורץ).
נושא פירוק השיתוף במקרקעין מוסדר בחוק המקרקעין. בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר נקבע, כי אדם שהתגורר בנכס שבבעלותו אשר עומד למימוש על ידי נושיו, יהא בעל מעמד של דייר מוגן (זאת על מנת שלא ימצאו אנשים חדלי פרעון ללא קורת גג).
המחוקק מצא לייחד בחוק המקרקעין סעיף ספציפי למקרה בו פירוק השיתוף מבוצע בין בני זוג אגב הליך גירושין. נקבע (סעיף 40א(ב) לחוק) כי במקרה כגון זה לא יהא אף אחד מבני הזוג דייר מוגן בדירה, אלא זו תימכר כפנויה (ולבן הזוג שלא ביקש לפרק את השיתוף ולילדים ימצא דיור חלופי).
הלכת כובשי חידשה וקבעה, כי כאשר פירוק השיתוף מבוצע על ידי כונס נכסים שמונה בהליך הוצאה לפועל למימוש הדירה בשל חוב של אחד מבני הזוג, לא יוכל כונס הנכסים "להיכנס לנעלי בן הזוג החייב" ולדרוש את מימוש הדירה כפנויה (מכח סעיף 40א(ב) הנ"ל).
מאז באה אל העולם, מככבת הלכת כובשי בתחום חדלות הפרעון והמימושים, לרוב מצד בן הזוג של החייב הטוען בהליך ההוצאה לפועל, להיותו דייר מוגן בדירה (מכח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר) ומונע את מכירתה כפנויה.
עד כה שרר חוסר בהירות באשר לתחולת הלכת כובשי בהליכי פשיטת רגל, שהרי הלכת כובשי עסקה במפורש בעניין שנדון בהליך בהוצאה לפועל.
עתה בא מענה (גם אם חלקי) לחוסר הבהירות הנ"ל, בפסק דינו של כבוד נשיא בית המשפט העליון השופט גרוניס (רעא 1056/11 פלונית נ' כונס הנכסים הרשמי, פלוני, עו"ד יאיר מלצר ואח', 15.2.12).
במרכזה של הפרשה דירת מגורים בקריית אתא אשר הזכויות בה רשומות על שם בעל ואשה. במסגרת הליך הגירושין בין השניים הגיש הבעל בבית המשפט לענייני משפחה תביעה לפירוק השיתוף בדירה. התביעה התקבלה ובית המשפט הורה על פירוק השיתוף. מאוחר יותר החלו בעניינה של האשה הליכי פשיטת רגל והיא הוכרזה פושטת רגל. כונס הנכסים הרישמי עתר במסגרת הליך פשיטת הרגל למכירת הדירה כפנויה ואילו האשה טענה מנגד כי יש להכיר בה כדיירת מוגנת בהתאם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר וכי לאור הלכת כובשי לא חל סעיף 40א(ב), כך שלא ניתן לפנותה מהדירה ולא ניתן למכור את הדירה כפנויה.
נקבע על ידי בית המשפט העליון, כי "הרחבת תחולתה של ההלכה שנקבעה בעניין כובשי גם ביחס לאותם מצבים בהם אחד מבני הזוג הוא היוזם של פירוק השיתוף ובן הזוג השני הוכרז פושט רגל לאחר הפירוק תסכל את תכליתו של סעיף 40א האמור. הרחבה שכזו תפגע באפשרותו של בן הזוג אשר יזם את פירוק השיתוף מלכתחילה להתחיל "דף חדש". היא אף עלולה לעודד פתיחת הליכי פשיטת רגל על ידי אחד מבני זוג, המעוניין לסכל את ההסדר הקבוע בסעיף 40א לחוק המקרקעין ולזכות ביתרון של דיירות מוגנת בדירה".
עוד נקבע, כי "אין לקבל שפשיטת הרגל של אחד מבני הזוג תפגע בזכותו של בן הזוג השני למכור את הדירה כפנויה ותעניק לבן הזוג פושט הרגל את הזכות להמשיך ולגור בה כדייר מוגן, זכות שלא היתה קיימת לולא הליך פשיטת הרגל".
נמצאנו למדים, כי הלכת כובשי אינה חלה במקרה בו הסתיים פירוק השיתוף עוד בטרם הוכרז בן הזוג פושט רגל, אך מה הדין במקרה שבו פירוק השיתוף לא הושלם בטרם הכרזת בן הזוג פושט רגל? נמתין בעניין זה למוצא פיו של בית המשפט העליון.
עו"ד דן הלפרט, בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במינהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בעיתונים "גלובס" ו"הארץ". משרדנו עוסק בתחום האזרחי- מסחרי ומתמחה בתחום המקרקעין (הגנת הדייר, תיווך, הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף, עסקאות מקרקעין (פינוי בינוי/ תמ"א38/ תמ"א 38/2/ מכר/ רכישה/ קבוצות רכישה/ קבלנים/ קומבינציה), שכירות, תכנון ובניה, מושבים, בתים משותפים (רישום ותיקון צו בית משותף, סכסוכי שכנים בנוגע לשימוש ברכוש המשותף, מעלית, הרחבות וכד') ,ליקויי בניה ועוד). תחומי עיסוק נוספים- פשיטות רגל ופירוקים, ייצוג וליווי חברות ושותפויות (הקמה/ פירוק/ ליווי שוטף) וניהול ליטיגציה מסחרית מגוונת.