פינוי מושכר כיצד לפעול? מהם השלבים עד לפינוי מלא של הנכס בבית משפט והוצל"פ?

בס"ד

פינוי מושכר כיצד לפעול? מהם השלבים עד לפינוי מלא של הנכס בבית משפט והוצל"פ?

 סקירה מקיפה של כל השלבים עד לקבלת המושכר בחזרה, לפי תיקון החוק החדש.

החוק במדינת ישראל נותן סעד מיוחד לבעלי הנכסים אשר נתקלים בדייר סרבן תשלום או פינוי, כיצד נולד הפרק החדש שהוסף לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984? כיצד בוצע פינוי מושכר בטרם חוקק החוק? ומהם השיפורים והשינויים בבוצעו בחוק ובתהליך ביצועו בהוצל"פ ? במאמר זה נסקור את כל השלבים של פינוי מושכר עד לקבלת המפתח של המשכר בחזרה לידי המשכיר.

עקב מורכבותו של הליך הפינוי, והצעדים המשמעותיים שיש לבצע בגינם, יש לפעול לפי כללי החוק, ולהקפיד על מסגרת זמנים מדויקת, שכן בשונה מתביעות אחרות, כל יום בעיכוב קבלת המושכר לידי בעל הנכס, נגרם נזק בלתי הפיך בכך שלא משולם לידיו דמי השכירות, ולכן יש להכיר את מסגרת הזמנים וההליכים שנקבעו בחוק ולפעול בהוראתם בדבקות.

היסטוריה קצרה להליכי החוק לפינוי מושכר

פרק ט"ז4 שהוסף לאחרונה לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 שכותרתו: "תביעה לפינוי מושכר" נועד ליתן סעד ופתרון מיידי לבעלי נכסים אשר השכירו את הנכס שבבעלותם לשוכרים שונים, אך האחרונים, מטעמם הם, הפרו את החוזה שנחתם עימם ומסרבים לפנות את הנכס.

בטרם חוקק החוק הנ"ל היה על בעל הנכס לפתוח תביעה רגילה בבית משפט השלום, ולכרוך לתביעה זו את כל הנושא הכספי הקשור להפרות החוזה בינו לבין השוכר, וכידוע גלגלי הצדק בבית המשפט לא "סובבים" מהר, ובממוצע רק בפרק זמן של שנה ניתן פסק דין, שלרוב ניתן בו גם סעד של פינוי הנכס וכן החיובים הכספיים.

כשנכנס לתפקידו השר, לשעבר, דניאל פרידמן (איש ביצוע ומוצלח במיוחד) הוא הוסיף פרק חדש לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד, הוא פרק טז4, שכותרתו: "תביעה לפינוי מושכר". תכלית פרק זה: "פיצול סעדים מובנה" וביטל את הצורך לכרוך את הנושא הכספי עם דבר הפינוי, ויצר את החוק החדש אשר דומה ל "קופה מהירה" בה מתברר נושא הפינוי בלבד, במסגרת זמנים קצובה וברורה, ומאמר זה יסקור את הוראות החוק.

כיצד פועלים לפינוי מושכר בשלב בית המשפט

ע"פ פרק טז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984

פתיחת תיק בבית משפט

בעל נכס שהשוכר הפר את החוזה אשר נחתם איתו, (גם חוזה בע"פ) רשאי לפתוח כנגד השוכר תביעת פינוי ישירות בבית משפט השלום במחוז בו נמצא הנכס. ההמלצה היא לפתוח בהליכי פינוי מוקדם ככל האפשר, ובכך יוקטן הנזק אשר עלול להיגרם למשכיר. יש להכין כתב תביעה מפורט המתאר את השתלשלות הפרת החוזה באופן מפורט ככל האפשר. לתביעה יש לצרף מסמכים תומכים בבקשה, כגון חוזה השכירות, ככל שנחתם, נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין, או תעודת רישום במנהל מקרקעי ישראל, המוכיחים את הבעלות על הנכס, התראות שנשלחו לשוכר, וכן תצהיר מפורט ותומך בעובדות.

כותרת המספר של כתב התביעה תהה "ת.א.ח".

סכום האגרה לבית משפט כיום הוא כ- 633 ₪

מועד דיון בתביעה לפינוי מושכר

כבר בעת הגשת התביעה ייקבע מועד דיון שלא יאוחר מכ- 45 יום מיום הגשת כתב התביעה, וזאת כדי לין לשוכר פרק זמן להגיש כתב הגנה. השינוי המבורך בחוק זה הוא פרק הזמן הקבוע לדיון שחייב להיות לא יאוחר מ 30 יום מהגשת כתב ההגנה האחרון, ולא לפי היומן הפנוי בבית המשפט כמו בתביעות אחרות, שלעיתים לוקח חודשים רבים עד שנקבע מועד דיון ראשון. בכך נתן המחוקק את דעתו למצב הבלתי אפשרי ששוכרים נהנו מההפקר וניצלו לרעה את יומנו העמוס של בית המשפט, ונשארו בנכס פרק זמן נוסף.

המצאה של פסק הדין

על המשכיר להמציא לשוכר את כתב התביעה תוך 15 יום, ובאפשרות השוכר להגיש כתב הגנה תוך 30 יום מקבלת כתב התביעה לידיו, במידה והוגש כתב הגנה יתקיים דיון במועדים כפי שנכתב לעיל, ובסיום הדיון תוכרע המחלוקת סופית ויינתן פסק דין סופי בעניין.

פסק דין בהעדר הגנה

במידה ולא הגיש השוכר כתב הגנה (מה שבד"כ קורה) ניתן להגיש לבית המשפט בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה בצירוף "פסיקתא", כלומר דוגמת פסק דין המורה לשוכר לפנות את המושכר ולשלם למשכיר הוצאות משפט ואגרות (לשים לב: רק הוצאות משפט, ולא את דמי השכירות) ולצרף לבקשה אישור מסירה על דבר קבלת כתב התביעה לידי השוכר.

פסק הדין, והמצאה לשוכר

בשלב זה ולאחר קבלת פסק הדין, המשכיר אוחז בידיו פסק דין  על פינוי המושכר, ובמידה ופסק הדין ניתן בהעדר הגנה, יש להמציאו לידי השוכר, אך עדין לא ניתן לבצע את הפינוי עד לפתיחת תיק הוצל"פ לשם ביצוע ומימוש פסק הדין,. ולכן נסקור את הליכי הוצל"פ לאחר קבלת פסק הדין כאמור.

הליכי הוצאה לפועל וביצוע פסק דין לפינוי מושכר

לאחר תיקון חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967 (תיקון מס' 35), התשע"א – 2011,

היסטוריה של הליכי הוצל"פ בטרם התיקון החדש

בעבר ובטרם חוקק התיקון האמור, ניתן היה לפתוח תיק הוצל"פ לאחר 30 יום מקבלת פסק הדין. כמו-כן, יש להמציא האזהרה לחייב ולאחר המצאת האזהרה יש צורך להמתין עוד 20 יום ולשלוח הודעת פינוי עם תאריך יעד לפינוי שיהיה כ -50 יום. הודעת הפינוי שהתבצעה ע"י פקידי הוצל"פ הייתה נמסרת לאחר כחודש, ורק אז היה ניתן לבצע את הפינוי בפועל. בסיכום כללי, פרק הזמן של שלבי הוצל"פ עד לפינוי המשכר היה לוקח כ- 90 יום בערך.

פתיחת תיק הוצל"פ כיום לאחר התיקון

היום, ניתן לפתוח תיק הוצל"פ לביצוע פסק הדין לפינוי הנכס לאחר שחלפו 15 יום ממתן פסק הדין, או מיום המצאת פסק הדין לידי השוכר (בשונה מפסק דין רגיל או בטרם התיקון הנ"ל שניתן לפתוח את תיק ההוצל"פ לאחר שחלפו 30 יום ממתן פסק הדין).

סכום האגרה כ- 174 ₪

המצאת אזהרה + הודעת פינוי

עם פתיחת התיק יקבל המשכיר הודעת אזהרה למסור לשוכר, בצירוף הודעת פינוי עם תאריך פינוי שיכול להתבצע לאחר 35 יום מקבלת האזהרה לידיו.

במידה והמשכיר מיוצג ע"י עורך דין, תימסר האזהרה לעורך דינו לשם ביצוע המסירה ישירות לידי השוכר, ובמידה והשוכר אינו מיוצג, קיימת אפשרות שלשכת ההוצל"פ תשלח את האזהרה לידי השוכר, בכפוף לתשלום אגרה נוספת. יודגש כי, אופציה זו לא מומלצת עקב כך שלשכות ההוצל"פ מבצעות לאחר פרק זמן ארוך את המסירה לשוכר בשל עומס עבודה, וברור שכל יום שחולף מסב נזק למשכיר.

עובר לקבלת אישורי המסירה של הודעת הפינוי לשוכר כשהם חתומים, יש להמציא אותם לתיק ההוצל"פ, ולהגיש בקשה דחופה לרשם ההוצל"פ לקבלת צו פינוי בפועל בתאריך שנכתב בהודעת הפינוי. לרוב תאושר הבקשה מידית והמשכיר יקבל צו סופי לביצוע הפינוי בפועל.

פינוי הנכס בפועל

בשלב זה פתוחה הדרך בידי המשכיר, ויכול ליצור קשר עם מוציא לפועל אשר עובד ברישיון מטעם ההוצל"פ (ומומחה בפינויי דירות!!) לשם ביצוע הפינוי של המושכר והוצאת המיטלטלין מהנכס. חשוב לפנות מבעוד מועד למוציא לפועל ולקבוע תאריך לפינוי, שכן לעיתים יש לבקש ממשטרת ישראל לקבל ליווי ואבטחה להליך פינוי הנכס, ובמשטרה דורשים הודעה מוקדמת של 20 יום ממועד הפינוי (כותב רשימה זו, אשר עוסק בפינויי דירות, ממליץ תמיד לדאוג לליווי משטרתי, חרף התשלום הנוסף שכרוך בזה, זאת למנוע תקלות בלתי צפויות שעלולות להאריך את מועד הפינוי).

לאחר שחלפו 35 יום כאמור, ניתן לבצע את פינוי המושכר בפועל, וזאת כשקבלן ההוצל"פ מגיע לבית המשכיר (שם "יושב" השוכר) בד"כ עם משאית ומפנה את הבית על כל תכולתו. בסמכותו המלאה של המוציא לפועל לפרוץ לבית ולחדרי המגורים, ולעשות את כל אשר נדרש לפינוי של הבית על כל תכולתו. את החפצים והריהוט יעביר המוציא לפועל למחסני נעמן אשר מופקדים (בתשלום) לשמור את החפצים של השוכר.

הוצאות הפינוי מועברים לחשבון השוכר

כל ההוצאות אשר שולמו לגורמים השונים בגין פינוי הנכס, ניתנים להגדלת החוב בתיק ההוצל"פ. בעניין זה, יש להגיש ללשכת הוצל"פ בקשה להגדלת קרן בתיק, בצירוף חשבוניות המס אשר שולמו לגורמים השונים, והחוב בתיק ההוצל"פ יוגדל בהתאם למחירון הרשמי של ההוצל"פ. התיק יישאר פתוח כתיק כספי בלבד, בו יהיה ניתן לגבות את הוצאות המשפט אשר ניתנו בפסק הדין וכן את הוצאות הפינוי

בשלב זה, ולאחר כל ההליך המקוצר, חוזרת החזקה של הנכס לידי המשכיר, ויכול לפעול בנכסיו כטוב בעינו.

הכותב בעלים של משרד עורכי דין יוסף ויצמן ושות' תחומי פעילות בתחום האזרחי, ההוצל"פ, מזונות, ודיני שטרות. וכן מרצה במכללה האקדמית אונו בתחום ההוצל"פ.

ניתן לקרוא עוד באתר www.yw-law.co.il

יובהר כי האמור במאמר אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.