תכנון מס לפני רכישת נכס בארהב

תכנון מס לפני רכישת נכס בארהב

במאמר הקצר המובא לפניכם נסקור את עיקרי הדברים הצריכים להלקח בחשבון לפני בואנו לבצע רכישת נדלן בארהב למטרת השקעה

על כל מקרה מס משולם על רווחים ואם אנו מתכננים זאות אנו נגשים בצורה אופטימית לכך שיהיו רווחים מן ההשקעה  על כל מקרה כדאי שנתכנן זואת בשלב הקודם ולפני שנגשים לדון במיסוי לבל נקדים את המאוחר .

אוקי אז יש לנו השקעה מנצחת ביד אם צפי רווחים גבוה כמה ישאר לנו ביד ובכמה נתחלק עם הרשויות.

ישנם שלושה דורשי מס  במקרה השקעה בנדלן ארהב  

השניים הראשונים הינם הראשונים לדרוש וחבתנו להם הינה ראשונית הם גם ישפיעו כמה ואם נשלם פה בישראל.

א. מס פדרלי  אשר הינו מיסוי מדורג על הרווח ראה טבלה בסוף המאמר.

ב. מס מדינתי  אשר גובה מיסי מכריה (מע"מ ) וחובת המיסוי על רווח הינה שולית ומסתכמת בהרבה מן המקרים *בכלום.

מס רווחי הון פה בישראל . על מכירת נכס בארהב ברווח עליו נדרש לשלם 20% אשר שולמו מתוכם 15% במדינת המקור את ההפרש נדרש להשלים כלומר 5% .   

וכן על שני סוגי רווח אותם נדרש לדווח לאותם גורמים

א.      רווח הון המגיע ממימוש נכס ע"י מכירתו ברווח – נשלם לאחר שנה שהחזקנו בנכס 15%. אם נמכר בתוך אותה שנה נחויב במיסוי מדורג לפי גובה  הרווח

ב.      רווח מן השכירות  מחוייב במיסוי מדורג 10% עד סף מסוים וכן הלאה (בסוף המאמר נציג את טבלת דירוג החיוב במס).

דבר נוסף ישנם מספר מסוים של חייבים במיסוי ונזכיר את 3 העיקריים שהם בעצם 2 .

יחיד המחויב במיסוי או התאגדות כחברה אלו שני סוגי החיבים

היחיד מחויב במיסוי מדורג לפי גובה הכנסתו ורווחיו נטו. החברה  מחויבת  במספר חיובים ובכללם מס חברות מיסי דוידנד וכדו'  התאגדות כחברה למטרת השקעה מתבקשת כאשר הרווח הינו בסוכום גבוה ומצדיק זאות ובמצב זה יתכנו יתרונות מיסוי לצורת התאגדות שכזו בכל אופן אם נדבר על הכנסות של עד עשרות אלפי דולרים בשנה עדיף לדווח כיחיד ולשלם מיסוי מדורג .

התאגדות של יחד כחברה ( LLC ) נחשבת כיחיד לעניין מיסוי אלא עם מס' השותפים הינו רב . ולכן החברה תגיש טופס דיווח מס'  ולא תדרש לשלם כחברה אבל במקביל בעל החברה או בעלי ידרשו לדווח כיחידים ושלם את חובות המיסוי בחובה מדורגת לפי רמות הרווח.

דרוג חובת המיסוי ליחד נעה מ 10% מן הרווח ועד לדרגת החיוב הגבוה של 35% .  בארהב ופה בישראל עד רמה של 47% . לכן חשוב לעשות תכנון מס מוקדם

תכנון מס נכון יביא אותנו קרוב לרמת מיסוי השואפת לאפס במקרים המצויים.  

נתן לדוגמא  כמה נשלם על עסקת השקעה מייצגת נאמר שאנו מקבלים הכנסה נקייה של  10,000 $ המגיעים מן השכירות בשנה. אנו אוטומטית אנו נקבל הטבת מיסוי בסכום של 3,500 $ שיוכרו כהוצאה . זאות אומרת הרווח הנקי הינו 6,500 $ לעניין חובה במס'

דרגת החיוב עד לסכום של 8,350$ הינה 10% מכאן ועד 33,950 דרגת המס הינה 15% וכן הלאה זאות אומרת שנדרש לשלם 650 $ מס לשנה על רווחים נטו של 10,000 $  שזהו 6% מיסוי

חובת המיסוי הינו על רווח נקי לאחר ניקוי כל הוצאה בגין הנכס מה שלא ינוכה הינו מחיר הקניה אשר לא נרשם כהוצאה  גם לזה תכנון מס נכון נותן פתרונות יפים  בכדי לאפשר לחשב את סכום הקניה כהוצאה

כך שתכנון מס נכון יביא אותנו לחסכון עצום וחובת מיסוי השואפת לאפס.  

* במדינת אוהיו המיסוי המדינתי עד 1000,000 $ רווח הינו 0% אשר מתחלקים כך- עד רווח של 150,000 $ החובה הינה 0% מכאן ועד 1,000,000 $ נדרש לשלם עמלה שנתית קבועה בסך 150 $

האמור לעייל אינו בא במקום יעוץ מקצועי מן הגורמים המוסמכים לכך רואה חשבון ודומיו אלא בא לענות על הצורך שלנו כמשקיעים להבין את המתרחש במיסוי .

לצפיה בטבלאות דירוג חובת המס בקרו באתר הנדלן