חפש מאמרים:
שלום אורח
22.12.2024
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

מיסי נכס בארהב אך זה עובד .

מאת: ישראל הריסנדל"ן26/07/20091735 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק

מיסי נכס בארהב אך זה עובד .

דרך קביעת החובה וגודל המיסוי על בית בארהב לוטה בערפל מאמר זה ינסה להסיר את הלוט במקצת.

מיסי נכס  אינם מתבססים על שווי הנכס בלבד  - עקבו אחר דברי ותבינו אך נקבעים חובות המיסוי על נכס .  

דרך חישוב דרגת המס לנכס שונה מהותית  מהמקובל.  נביא כדוגמא את שני מסלולי המס העיקריים  א. מס מכירה( מע"מ) אותה גובה המדינה ב. מס הכנסה אותה גובה הממשל הפדרלי . אותם די קל לחשב כמה אנו עתידים לשלם  מכיוון והם ניגזרים כאחוז מסוים וקבוע ( מדורג) מן הסכום הכולל ( במס מכירה מן הסך שנמכר – במ' הכנסה מן הרווח).

חישוב מיסי נדלן (נכס) הינם חיה שונה.  מושכל ראשון הגובה של מיסים אלו הינו המחוז של המדינה ומיסים אלו מופנים לטובת מערכת בתי הספר, כבישים, ביוב וכדו'.

כמו שהפדרל עושה את כספו מן מס ההכנסה והמדינה ממס המכירה כך גם במקרה הנ"ל המחוז עושה כסף ממיסי נכס (ארנונה).

בכל שנה המחוז קובע תקציב הנצרך לשרות התושבים אותו סכום נגבה מכל הנכסים המוציים באותו מחוז וחובת התשלום מתחלקת בניהם. לדוגמא המחוז נצרך לתקציב של

10,000,000 $ לאותה שנה  אם ישנם 1,000 נכסים במחוז  החיה נוח לומר שכל בעל נכס ישלם 10,000 $  בכל אופן ישנם הבדלים מהותיים בן נכס למשנהו הן בגודלו והן בשוויו. ולכן אין זה נכון לחייב את כל הנכסים בסכום קבוע פר נכס .

לכאן נכנסת הערכת הנכס לעיניין מיסוי "property assessments"  המחוז נותן הערכה לכל נכס כמה שוויו בכדי לוודא שכל אחד יטול את חלקו הנכון בחובת המיסוי

המחוז יתן הערכת שווי לעיניין מיסוי  אשר הינו שליש משווי שוק לגבי מכירה וערך הנכס  1/3 משווי שוק. הערכה מתחלקת לשני נתוני שווי ערך הקרקע עליו יושב הנכס

וערך המבנה היושב על השטח.  לכן אם הבית שלך שווה 300,000 $ ( שזהו ערך המבנה + ערך הקרקע ) ערכו לעניין מיסוי הינו 100,000 $ 1/3

עכשיו לאחר שלכל נכס יש ערך לעניין מיסוי המחוז יעריך את כל פורטפוליו הנכסים המצויים במחוז  נקח לדוגמא מחוז קטן שהערכת  השווי הכולל של הנכסים הינו 100,000,000 $ ( חשוב לזכור שזהו 1/3 משווי שוק של כלל הנכסים ) עכשיו גובה המיסוי מחושב כך התקציב לשנת 09' הינו 6,750,000  והוא מתחלק בסך השווי הכולל של נכסי המחוז שהינו 100,000,000 $  מה שמשאיר אותנו במיסוי של 6.75%  על שליש משוי שוק של כל נכס.

עכשיו נכס גדול המוערך במיסוי ב 250K 1/3 משוויו בשוק ( 750K )  יחויב במס של (6.75%) 16,875 $ ובית של שווי מיסוי של 40K  ישלם רק 2,700 $ .

עכשיו נכנס לעומקו של עיניין  אך יתכן שגם כאשר שוויו במיסוי קבוע ונשאר על אותו סך או אף יורד ומנגד אני מקבל דרישת מס אשר גודלת ?

נקח לדוגמא : ב 2006 הנכס נערך בשווי למיסוי ב 125,000 $ ואתה שילמת 8,437.50 $  ב 2007 המחוז נצרך לתיקון מסיבי של הכבישים או אחר ונצרך להגדיל את התקציב מהסכום המקורי של 6,750,000 $ ל 9 מיליון $  והמחוז יעלה את אחוז המיסוי לנכס ל 9%  גם אם שווי הנכס נשאר בעינו בסך של 125,000 $ אתה תדרש לשלם 11,250 $ לשנה שהם עוד 2,812.50 $ מהסכום שנדרשת לשלם בשנה שעברה.  גם אם תבקש הערכה מחודשת לשווי הנכס ותקבל הורדה והרכה מחודשת בסך 100K  עדיין תשלם סכום גבוה יותר בסך 9,000 $  שהם 9% .

לכן הגורם המשפיע בחישוב המס וכמה תדרש לשלם הינו כמה כסף המחוז נדרש לגייס.  ולא כמה הנכס שווה גם לא כמה שוויו לעניין מיסוי . לכן אם כל המחוז יקבל הערכה מחודשת וירידת ערך של 50% עדיין תדרש לשלם אתו סך ששלמת בעבר .

נסכם את הדברים בכך חיוב במס נכס נמדד בכמה המחוז נדרש לגייס ולא בכמה מוערך הנכס.

ולכן בקשת הערכה מחודשת לנכס אינה מפחיתה את גובה החיוב במס אלא באה לתקן במקרה והנכס הוערך שלא כדין.

לעניננו מיכיוון והמאמר נכתב לענות על צרכי המשקיע הישראלי בנדלן ארהב. אוסיף ואומר מכיוון והשוק ירד וקוב לוודאי לפי מחוז בצורה שווה ההנחה במיסוי אינה משמעותית אף כי תיתכן הנחה לזמן קצר עד להערכה מחודשת של כלל המחוז.

השקעות נדלן

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

ישראל הריס מנכ"ל חברת B&H REAL ESTATE אשר מלווה משקעים ברכישות נדלן בארהב.

נדלן חול    

ניתן ליצור קשר עם הכותב בטל שמספרו : 052-7755442 

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת ישראל הריס

מאת: ישראל הריסהשקעות20/01/101453 צפיות
האם ממשלת ארהב מסוגלת לפתור את בעיית ה- Foreclosures ? שוק המעוקלים הינו בעיה בכל רחבי ארה"ב, וקרוב לוודאי בעיה שתחמיר כמו גם ירידה בשווי הנדלן בשווקים רבים. עבור חלק זהו נתון כואב .. ומדובר בהרבה אנשים. ישנם כמה דעות ופרשנויות בנושא האחת טוענת שמכת העיקולים תגרום לפשיטת רגל לכלכלה הקיימת, תוביל לאיבוד מקומות עבודה ומורד מתגלגל. ומנגד ישנה דעה האומרת שהעלייה בכמות המעוקלים הינה חלק מתהליך הבראה ותגובת שוק בריא לבעיה שאיננה חדשה, מחזוריות..

מאת: ישראל הריסמיסוי בינלאומי02/08/092564 צפיות
תכנון מס לפני רכישת נכס בארהב במאמר הקצר המובא לפניכם נסקור את עיקרי הדברים הצריכים להלקח בחשבון לפני בואנו לבצע רכישת נדלן בארהב למטרת השקעה

מאת: ישראל הריסנדל"ן02/08/091521 צפיות
כידוע מחירי הנדל"ן בארה"ב נמצאים בצניחה מאז משבר הסאב-פריים ליפני כשנה. מחירי הנדל"ן בארה"ב כולה ירדו בכ- 30% . יש מקומות בהם המחירים ירדו לכ-50% ויותר כדוגמת לאס וואגס ,פלורידה וזה כמובן יוצר הזדמנויות רבות לאלו שיש להם כסף מזומן.

מאת: ישראל הריסהשקעות30/07/091338 צפיות
קבוצות רכישה בשורה לקהל לוקחותינו מתארגנת קבוצת רכישה תחת פיקוחה של חברת BNH וניהולה השוטף לרכישת מקבצי נדלן מהבנקים והבאתם לכדי מצב ראוי להכנסה משכירות ניהולם וחלוקת הרווחים בין משתתפי הקבוצה

מאת: ישראל הריסנדל"ן26/07/091629 צפיות
מה זו החיה הזו ואך זה עובד שורט סל הינה אחת מאפשרויות הקניה (מכירה ) הנכנסות לקטגורית הפור קלוזר ( מעיקול ) בשונה מנכס שעוקל מבעליו ומצוי כיום בבעלות הבנק מדובר בשלב מוקדם של תהליך העיקול הנכס נמצא עדיין בבעלות הבעלים החייב אשר אינו עומד בחובת התשלומים על הבית ובעצם ישנה דרישת חוב על הנכס והוא נדרש לעיקול עי הבנק.

מאת: ישראל הריספיננסים וכספים - כללי 26/07/091927 צפיות
מחפשים דירה מעוקלת בארה"ב? Bizportal שוחח עם המומחים וקיבל טיפים והמלצות רכישה. "המשקיע הישראלי רוצה לשפץ לבד, לרכוש ללא תיווך או ליווי, ולנהל את הנכס בעצמו על מנת להרוויח עוד"

מאת: ישראל הריסנדל"ן26/07/091961 צפיות
במהלך רכישת נדלן בארהב אתם עומדים להפגש עם סטנדרטים שונים מן המקובל בארץ . כמעט לכל הספקט בו תפגשו ותצטרכו לשרות אתם תופתעו לקבל שרות ברמה שאינה מוכרת לנו כרוכשי דירה בישראל

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן

מאת: אבי דוידינדל"ן21/03/223087 צפיות
מידע שימושי לקראת פרויקט פינוי בינוי עם דגש על תכניות בניין עיר

מאת: רונית אלפסינדל"ן01/05/202602 צפיות
תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה שאתם חותמים עליה בטוחה עבורכם ולשמור על כל הזכויות שלכם בעסקה, לכן, כשאתם מבצעים עסקת נדל”ן, רצוי לקחת עורך דין שמומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוודא בעבורכם כי העסקה שאתם חותמים עליה משתלמת בעבורכם, וכך עשוי לחסוך לכם

מאת: טלנדל"ן04/09/183329 צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה

מאת: טלנדל"ן20/08/183314 צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.

מאת: טלנדל"ן16/07/183339 צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.

מאת: אור מחשביםנדל"ן01/07/182757 צפיות
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.

מאת: טלנדל"ן10/06/182382 צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica