מכירת דירה מחייבת את המוכר לשלם מס שבח. מס זה, כשמו כן הוא, מוטל על השבח, קרי, על הרווח שקיבל המוכר כתוצאה מן המכירה.
ישנם מקרים שונים בחוק מיסוי מקרקעין המאפשרים לקבל פטור מתשלום מס שבח. היות שהמדובר בחיסכון כספי משמעותי, כדאי לברר, טרם מכירת דירה, האם ומתי, ישנה זכאות לפטור. לעיתים יגלה בעל הדירה כי עליו להזדרז ולמכור את הנכס, על מנת ליהנות מפטור. לחילופין, יגלה כי עליו להמתין ולמכור את הדירה במועד מאוחר יותר.
לעניין מס שבח, חשוב לדעת כי בחודש ינואר השנה, נעשתה רפורמה בחוק, אשר על פיה הופחת שיעור המס באופן משמעותי. עד לרפורמה זו, עמד שיעור מס שבח על מכירת דירה על 50%, אלא אם חלו על המכירה, אחד מן הפטורים שבחוק.
החל מינואר 2011, הופחת שיעור המס והוא עומד עתה על 25% בלבד.
תשלום מס שבח בעייתי ביותר כאשר בבעלותו של אדם או תא משפחתי, מספר דירות. החוק שם דגש ברור מאוד על נושא זה ולכן, יש לבדוק היטב, האם מכירת דירה, יכולה ליהנות מפטור. היה וברשותו של אדם דירת מגורים אחת ויחידה, אין בעיה של מס שבח.
מכירת דירה – פטור ממס שבח
אחד הפטורים החשובים ביותר ממס שבח הוא פטור של מכירת דירת מגורים. חלק נכבד מן הציבור, הוא בעל מספר דירות, אשר באחת מהן הוא מתגורר והשאר, נועדו לצרכי השקעה.
מכירת דירת מגורים יכולה להיות פטורה מתשלום מס שבח, אך יש לשים לב היטב לכללים. למשל, לעיתוי המכירה. מכירת דירה שהיא דירת מגורים, תהיה פטורה מתשלום מס שבח, אם בעל הדירה, לא מכר דירה אחרת, במהלך ארבע השנים הקודמות.
מכאן, עולה כי אם חלפו להם שלוש שנים, לא יוכל בעל הדירה, ליהנות מסוג פטור זה. עליו יהיה לברר האם פטור אחר חל עליו או שמא כדאי יהיה להמתין שנה נוספת, עד למכירת הדירה.
כיצד מקבלים פטור?
על המוכר המבקש פטור ממס שבח על מכירת דירה, להגיש בקשה לפטור. אם לא יעשה כן, יניחו רשויות המס כי המוכר מבקש להיות ממוסה.
ישנם מועדים ברורים להגשת הבקשה ואם סבור המוכר כי לא יספיק להגיש הבקשה, ישנה אפשרות לבקש הארכת מועד.
ניתן למצוא את כל המידע באתר האינטרנט של רשות המיסים וכמובן שמומלץ להתייעץ עם עורך דין, לעניין זה, כמו לכל אספקט אחר בהליך מכירת דירה.
יש לשים לב לנושא הדיווח לרשויות. מכירת דירה, דורשת דיווח תוך 30 יום ויש גם להגיש שומה עצמית, תוך 50 יום.
היה ונקבעה שומה שונה מזו שהוגשה על ידי המוכר, יכול הוא להגיש השגה למנהל מס שבח.
על מכירת דירה
מס שבח הוא ללא ספק אחד העניינים החשובים ביותר, כאשר מדובר על מכירת דירה. יש לקבל ייעוץ מקצועי של עו"ד ו/או רו"ח, על מנת לבדוק אפשרות של פטור.
כאמור מעלה, יש להקפיד על דיווח נכון ובמועד, לרשויות המס, כך שהליך מכירת דירה, יעבור בשלום.
אולם, נושא המס אינו עומד לבדו. במסגרת מכירת דירה, יש לתת את הדעת למספר עניינים נוספים:
1. מחיר המכירה : וודאו כי קיבלתם את המחיר הטוב ביותר עבור הנכס שלכם. קחו בחשבון את כל השיקולים הרלוונטיים, לרבות, דחיפות המכירה וקבלו החלטה נכונה, האם לקבל את ההצעה שלפניכם, או להמתין להצעות טובות יותר.
2. זכרון דברים : אנשים רבים סוברים בטעות, כי זכרון דברים איננו מחייב. חשוב מאוד להבין כי זכרון דברים הוא חוזה לכל דבר וככל שהוא מפורט יותר, כך הוא מחייב יותר.
מחד, חתימה על זכרון דברים, מחייבת את הקונה ואם המדובר בקונה הגון, אשר נתן הצעה אטרקטיבית, הרי הדבר הוא לטובת המוכר. מאידך, על אותו משקל ניתן לומר כי אם לא קיימת הסכמה על הפרטים, חתימה על זכרון דברים, עלולה לפגוע במוכר.
ישנם אפוא שיקולים לכאן ולכאן וההחלטה צריכה להילקח בהתאם לנסיבות המקרה. אולם, אין לחתום על זכרון דברים, בפזיזות.
3. חוזה מכירת דירה : ישנם מצבים משפטיים, אשר מחייבים ייעוץ וייצוג משפטי. משא ומתן של מכירת דירה וחוזה מכירת דירה, הם ללא ספק מצב שכזה. אין לחתום על חוזה עם הקונה, ללא ייעוץ משפטי על ידי עו"ד המתמחה במקרקעין.
כל פרט ופרט בחוזה, הוא בעל משמעות ענפה ויש לוודא כי כל הזכויות והחובות מעוגנים היטב.
תשלום מס שבח הוא חלק אינטגראלי מהליך מכירת דירה. כדאי מאוד לבדוק, טרם מכירת דירה, האם זכאי המוכר לקבלת פטור ממס שבח. לעיתים, ייעוץ מקצועי יגלה כי כדאי להזדרז עם מכירת הדירה או להמתין, בכדי להיכנס לגדרי פטור מתשלום. הליך מכירת דירה דורש גם קבלת ייעוץ משפטי לעניין חוזה המכר.
**ייעוץ מקוון בנושאי מקרקעין ניתן ומומלץ באתר הפורומים המשפטיים – פורום נדלן >>