לפני מספר שנים, נכנס לתוקפו תיקון חשוב מאוד בתקנות סדר הדין האזרחי, הנוגע לסוגיה של פינוי דייר שלא מתפנה מן הנכס.
תיקון זה שיפר פלאים את ההתמודדות של משכירים מול שוכרים בעייתיים, על ידי הגדרת מסגרת זמן ברורה בתקנות, לבירור תביעת פינוי דייר.
שמה של תביעה זו בתקסד"א היא תביעה לפינוי מושכר אשר עניינה בסעד של פינוי השוכר, בלבד. בית המשפט לא דן בכל סעד אחר, מלבד הפינוי, מה שמאפשר את סיומו המהיר של הדיון בתביעה ומתן צו פינוי מדירה.
כתב התביעה יהיה קצר ותמציתי ויש להצמיד לו כל מסמך התומך בטענות המשכיר, לרבות תצהירי עדות ראשית. מומלץ מאוד, טרם הגשת תביעה, לשלוח אל השוכר מכתב התראה טרם תביעה, אשר ייתכן ויגרום לו לפנות את הנכס.
מכתב התראה לפני תביעה
הדרך החוקית לפנות דייר בעייתי היא לקבל צו פינוי מבית המשפט. קבלת הצו מותנית בהגשת תביעת פינוי דייר, אשר במסגרתה מבקש התובע כי בית המשפט יורה לשוכר, לפנות את הנכס.
לפני הגשת תביעה, כדאי לשלוח אל השוכר, בדואר רשום עם אישור מסירה, מכתב התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים.
מכתב ההתראה ימלא שלוש מטרות:
1. השוכר יעזוב : התרחיש האידאלי הוא כי מכתב ההתראה יבהיל את השוכר ויגרום לו לעזוב את הנכס לאלתר. במצב דברים זה, נחסכה מן המשכיר הגשת תביעת פינוי דייר ויכול הוא להשכיר את הנכס לשוכר אחר.
2. הדייר ימנע מנזק נוסף : אף אם יבחר הדייר שלא לעזוב את הדירה, ייתכן וההבנה כי הוא עתיד להיתבע, תמנע ממנו לעשות נזקים נוספים בנכס. לא פעם, חפץ המשכיר בפינוי מיידי של הדייר, עקב שימוש בלתי סביר שלו בנכס.
3. אסמכתא לבית המשפט : מכתב ההתראה הוא אסמכתא מצוינת עבור בית המשפט, המראה כי המשכיר עשה כל ניסיון להביא לפינוי הדייר. כך, שאף אם השוכר לא עזב, בעקבות המכתב, ישמש המכתב כראיה לטובת המשכיר, הן בתביעת פינוי מדירה והן בתביעה כספית שיגיש בעתיד, בגין הנזקים שגרם להם השוכר.
תביעה של פינוי דייר
כאשר מדברים על תביעת פינוי מושכר, חשוב להדגיש כי ניתן להגיש תביעה זו, רק לגבי מושכר שלא חל עליו חוק הגנת הדייר. המדובר בשוכרים שאינם דיירים מוגנים, קרי שהוראות החוק הנ"ל, אינן חלות עליהם.
מוסד הדיירות המוגנת אינו בשימוש כיום אך בעבר, היה מוסד זה בשימוש רב מאוד. לפיכך, נותרו עוד מעט דיירים מוגנים בישראל וחשוב להבהיר כי תביעת פינוי דייר, אינה מתייחסת אליהם.
תביעת פינוי מדירה רלוונטית רק לגבי דיירים שחוק הגנת הדייר לא חל עליהם, כאשר נדרשת כמובן עילה לפינוי הדייר.
המשכיר לא יקבל צו פינוי דייר, ללא שיוכיח כי השוכר, אינו רשאי עוד לשהות בנכס. לעיתים, מדובר בשוכר אשר מפר את חוזה השכירות באופן מהותי, למשל, לא משלם את חשבונות הנכס או את שכר הדירה. במקרים אחרים, תקופת השכירות הסתיימה אך למרות זאת, השוכר מסרב לפנות את הנכס.
לפני הגשת תביעה, מומלץ לשלוח לשוכר, מכתב התראה, על מנת לבדוק אפשרות של פינוי, ללא צורך בתביעה משפטית. היה והשוכר בוחר להתעלם מן האמור במכתב, ישמש כראיה לטובת המשכיר.
מאז תיקון תקנות סדר הדין האזרחי, מחויב בית המשפט לדון בתביעת פינוי מדירה, תוך שישים ימים, כך שבידי המשכיר, כלי אפקטיבי לפינוי דייר סרבן.
כיצד בוחרים שוכר טוב?
כאשר השוכר הוא אדם ישר והגון, המשכיר מקבל את תשלום שכר הדירה כסדרו ויכול להיות רגוע כי השוכר עושה שימוש סביר בנכס.
שוכרים טובים אינם דורשים מן המשכיר להגיש תביעות משפטיות בכלל ותביעת פינוי דייר בפרט.
אם כן, נשאל, כיצד בוחרים שוכר טוב?
1. חברים ובני משפחה : אין ספק כי השוכר הטוב ביותר יהיה אדם שהמשכיר מכיר, כמו חבר או קרוב משפחה. במצב שכזה, גם אם נוצרה איזושהי מחלוקת, לא יהיה צורך בהגשת תביעה בשל פינוי דייר וניתן יהיה לפתור את הדברים בצורה נעימה.
2. לשוכר עבודה קבועה : שוכרים בעלי מקצוע ועבודה קבועה, לא יתחמקו, לרוב, מתשלום שכר דירה ושאר החשבונות, אלא יקפידו על תשלום בזמן.
3. המלצות ממשכירים קודמים : שוכר טוב לא יתקשה להציג המלצות ממשכיר קודם ורצוי גם לשוחח עמו בטלפון, כדי לקבל רושם כנה.
4. ערבויות כספיות : יש לדרוש ערבות בנקאית מן השוכר, אשר תבטיח את קיומו של החוזה. פינוי מדירה, לא יתרחש, קרוב לוודאי בשל שוכר אשר יש לו יכולת כלכלית לתת ערבות בנקאית למשכיר.
בחירת שוכר טוב ומהימן, יכולה למנוע מצב של פינוי שוכר. אולם, גם כאשר נתקלים בסיטואציה כזו, המשכיר מצויד בכלי משפטי טוב והוא תביעת פינוי מושכר. טרם הגשת התביעה, מומלץ לשלוח לשוכר מכתב התראה, אשר יכול וישכנעו לעזוב את הנכס. במידה ולא, ישמש המכתב כאסמכתא טובה לכך כי המשכיר דרש את פינוי השוכר, טרם פנה לבית המשפט.