זיקת הנאה- לא על חשבון הבעלים- מאת עורך דין דן הלפרט

 מאת עורך דין דן הלפרט- פורסם בעיתון גלובס- 9.12.07

זיקת הנאה מוגדרת בחוק כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". רוצה לומר, מדובר בזכות הניתנת לאדם להפיק הנאה מסויימת (ללא זכות חזקה) ממקרקעין של אדם אחר.
כך לדוגמה, תוגדר זכות הניתנת לפלוני לעבור בשביל בתחומי מגרשו של אלמוני לצורך הגעה לביתו של פלוני כזיקת הנאה. גם זכויות הניתנות לפלוני לחנות את רכבו מעת לעת בתחומי מקרקעין של אלמוני או להניח צנרת של מים, דלק או ביוב בשולי מקרקעין אלה הוכרו בפסיקה כזיקות הנאה.
ככלל, זיקת הנאה יכול שתוענק על ידי בעל המקרקעין לנהנה יחיד או לקבוצה מוגדרת של בני אדם או אפילו לטובת הציבור כולו, היא קיימת לתקופה בלתי מוגבלת וביטולה מצריך פניה לערכאות ואפשרי רק בתנאים מסוימים הקבועים בחוק.
ברם, זיקת הנאה עשויה להתהוות גם בדרך אחרת הקרויה בחוק המקרקעין "זיקה מכח השנים". החוק קובע, כי מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה (באופן גלוי לעין וללא התנגדות בעל המקרקעין) במשך תקופה של שלושים שנים רצופות, רכש זיקת הנאה והוא זכאי לדרוש את רישומה.
בית משפט השלום בתל אביב דן באחרונה בנושא מעניין זה במסגרת ת.א.23834/07 גת ענב בע"מ נ' יוסף פילס.
התובעת הינה חברה בע"מ שלה זכויות דיירות מוגנת בחלק מבניין המצוי ברח' אילת בתל אביב ובכלל זאת בשטח פתוח בסמוך לבניין המיועד לשמש כמעבר וסככה.
בכתב התביעה שהגישה התובעת לבית המשפט נטען על ידה, בין היתר, כי הנתבע פלש לשטחי המעבר והסככה והוא משתמש בהם לאיחסון גרוטאות ללא רשות.
הנתבע לעומת זאת טען, כי הוא מחזיק בנכס מאז שנת 1975 מכוח הרשאה שניתנה לו על ידי מנהלה הקודם של התובעת ומשחלפו למעלה משלושים שנה מאז ניתנה הרשאה זו הרי שיש בידיו זיקת הנאה (מכח השנים) לשימוש במעבר ובסככה.
במסגרת טענותיו הודה הנתבע, כי הוא מחזיק באופן בלעדי במעבר ובסככה ושולל בכך את החזקה בשטח זה מידי התובעת.
בפתח דבריו לאחר שמיעת טענות הצדדים, ציין בית המשפט כי תנאי לגיבוש זיקת הנאה מכח השנים הוא שלא תישלל החזקה מבעלי המקרקעין.
נקבע, כי משהודה הנתבע שהשימוש הנעשה על ידו במקרקעין שולל את החזקה מידי התובעת, הרי שחשף בכך את אופייה המהותי של התנהלותו ואת העובדה כי למעשה השתלט באופן חד צדדי ושרירותי (בניגוד לדין) על חלק המקרקעין של התובעת. בכך, נקבע, השמיט הנתבע במו פיו את הבסיס לטענתו בדבר רכישת זיקת הנאה מכח השנים.
כך משטענת הנתבע כי רכש זכות של זיקת הנאה במקרקעין נדחתה, הורה בית המשפט על סילוק ידו מהמקרקעין לאלתר.
חשוב להכיר ולדעת כי זיקת הנאה מכח שנים הינה זכות קניינית לכל דבר ועניין בין אם נרשמה בספרי הרישום ובין אם לא נרשמה, והיא מהווה חריג לכלל לפיו זכות קניינית נרכשת עם רישום הזכות בספרי הרישום.
אין חולק, כי סוגיה זו הינה חשובה ומהותית במיוחד עבור בעלי מקרקעין אשר מבלי להיות מודעים להשלכות מעשיהם, הם מאפשרים לפלוני לעשות שימוש במקרקעין שבבעלותם לצורך מעבר או חניית רכבים (אף אם שימוש זה איננו קבוע ומוסדר). בעלי מקרקעין אלה מוטב שידעו, כי במתן זכות השימוש כאמור לתקופה ארוכה בת 30 שנה ויותר מעניקים הם במו ידיהם לפלוני זכות קניינית ממשית מסוג זיקת הנאה במקרקעין.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466).
עו"ד דן הלפרט בעל תואר ראשון ושני במשפטים ותואר ראשון במנהל עסקים, חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".