היקף חובת הגילוי בעסקת מכר מקרקעין- מאת עורך דין דן הלפרט

הסכמי מכר נפתחים לרוב בהצהרת המוכר כי הנכס במצב טוב ומערכותיו תקינות וכי אין מניעה חוקית או אחרת למוכרו. הקונה מצידו מצהיר, כי ביצע את כל הבדיקות בנוגע למצבו הפיזי, התכנוני והמשפטי של הנכס וכי הוא מוותר על כל טענה כנגד המוכר בנוגע למצב הממכר.
אין חולק על העובדה, כי מבין שני הצדדים המתקשרים בעסקת המכר ידו של המוכר על העליונה בכל הנוגע למידע אודות מצבו של הנכס הנמכר, שהרי המוכר מכיר את הנכס היטב ובוודאי מודע לפגמים ו/או ליקויים הקיימים בנכס ואשר עלולים לפגוע בהנאה המופקת ממנו (אגב- "פגיעה בהנאה" עלולה להיגרם לאו דווקא מפגמים במערכות הממכר, אלא אף על ידי גורמים "חיצוניים" כגון שכנים בעייתיים, בניה מאסיבית באזור הממכר, רעש בלתי סביר מכביש או בית עסק המצויים בסמוך לנכס הנמכר ועוד).
לא אחת עומד מוכר הנכס בפני דילמה קשה- האם לשטוח בפני הרוכש הפוטנציאלי את מלוא "מגרעותיו" של הנכס הנמכר (ולסכן על ידי כך את העסקה כולה) או להימנע ממתן פרטים "עודפים" אודות הנכס- בבחינת ירצה הרוכש לגלות עוד יגלה בעצמו.
ומה קובע הדין בעניין זה?
חובת הגילוי נחשבת בפסיקה כחלק בלתי נפרד מחובת תום הלב החלה על צדדים לעסקה עוד משלב מוקדם ביותר של ניהול המשא ומתן ביניהם.
שאלת השאלות היא מהו היקפה של חובת הגילוי ומהן גבולותיה?
בעניין זה לא קיימת הלכה חד משמעית. ככלל, נקבע כי צד לעסקת מקרקעין חייב לגלות לצד שכנגד את מלוא המידע המצוי בידו אודות הממכר (חובה זו חלה ביתר שאת על המוכר שידיעתו עדיפה ללא ספק על זו של הרוכש).
אולם, קביעה זו איננה חד משמעית. בתי המשפט נוהגים לבחון בין היתר גם את שאלת זהותם של הצדדים. כך, ככל שמדובר בקונה בעל ידע והבנה טובים יותר בהלכות נדל"ן ומסחר, שיכול בקלות יחסית להשיג את המידע הדרוש לצורך בחינת מצבו האמיתי של הנכס, תצומצם חובת הגילוי החלה על המוכר.
בית משפט השלום בחיפה עסק לאחרונה בעניין זה בת.א 16878/05 במסגרתו הוגשה תביעה על ידי זוג צעיר שהתקשר בהסכם עם הנתבעת לפיו רכש ממנה דירה ברחוב חברון בחיפה.
הנתבעת (שקיבלה את הדירה בירושה מאמה) מגוררת בכפר סבא ולצורך מכירת הדירה נעזרה בקרוב משפחה שלה המתגורר בחיפה.
לגרסתם של התובעים, היה זה קרוב המשפחה שניהל איתם את המשא ומתן ומסר להם מצגים מטעים בנוגע לדירה. התובעים טענו, כי במסגרת המשא ומתן טען קרוב המשפחה כי שלוש מתוך ארבע המרפסות שבדירה עברו שיפוץ מסיבי ואילו המרפסת הרביעית לא שופצה הואיל והשכן בדירה שמתחת מנע את הגישה למרפסת זו.
לטענת התובעים, לאחר שקיבלו את החזקה בדירה, החלו חלקים מהמרפסות ש"שופצו" להתפרק וליפול על ראשיהם של השכנים מלמטה, או אז הבינו כי הוסתר מהם מידע אודות מצבם האמיתי של הדירה והמרפסות.
התובעים פנו בעניין זה הן לנתבעת והן לקרוב המשפחה ומשאלה לא היו מוכנים לקחת אחריות לליקויים בדירה, הגישו התובעים את התביעה בה טענו כי הנתבעת וקרוב המשפחה (שנתבע אף הוא) יצרו כלפיהם "מצגי שווא אקטיביים" שהניעו אותם לרכוש את הדירה.
בעלת הדירה וקרוב המשפחה הכחישו מצידם את התביעה וטענו כי הסבירו לתובעים היטב שהדירה נבנתה לפני כ- 100 שנה ושלא בוצע בה כל שיפוץ, זולת תיקונים הכרחיים (במרפסות) בטרם מכירתה. הנתבעים טענו כי גם בהסכם המכר נכתב במפורש שהדירה נמכרת במצבה "as is".
עוד טענו הנתבעים, כי במסגרת המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, נמסרו מפתחות הדירה לידי התובעים (על פי בקשתם) לתקופה של שבוע ימים והתובעים ביקרו בדירה פעמים רבות אף בליווי בני משפחה ומכרים שונים.
הנתבעים הוסיפו וטענו, כי התובע הינו אדריכל במקצועו ולכן יכול היה לבצע את כל הבדיקות הדרושות ולבחון את מצב הדירה בעצמו. נטען עוד, כי התובע גילה עניין רב בדירה דווקא לנוכח היותה ישנה וייחודית.
לאחר בחינת ראיות הצדדים, קבע בית המשפט, כי בנסיבות העניין (היותו של התובע אדריכל במקצועו, ביקוריהם הרבים של התובעים בדירה במהלך שלב המשא ומתן לפני חתימה ההסכם) מדובר בהתנהלות חריגה במו"מ בין מתקשרים פוטנציאליים אשר בוודאי איננה מתיישבת עם טענות התובעים המייחסות לנתבעים "נוכלות".
לגופן של טענות התובעים לעניין המרפסות, קבע בית המשפט, כי הנתבעים לא הסתירו כל מידע, שכן מלכתחילה נושא המרפסות היה גלוי וידוע ואף נמסר לתובעים על ידי הנתבעים כי שלוש מרפסות עברו שיפוץ, וכי המרפסת הרביעית לא שופצה כלל.
אמנם, כך נקבע, היה מקום שהנתבעים יכללו בהסכם הצהרה מפורשת שהדירה נמכרת במצב מיושן ומוזנח ולא יסתפקו בהצהרה שהדירה נמכרת "as is", אך גם העדר הצהרה זו איננו מצביע על הסתרת מידע מהתובעים. על שום כל אלה, החליט בית המשפט לדחות את התביעה.
נמצאנו למדים, כי חובת הגילוי הינה חובה מהותית בה חבים שני הצדדים זה כלפי זה כבר מן השלב הראשוני של ניהול המשא ומתן. חובה זו חלה ביתר שאת על המוכר בכל הנוגע למידע אודות מצב הממכר, אולם בית המשפט יתן משקל גם לזהותו ויכולותיו של הרוכש בדונו בסוגיות ממין אלה.
נראה, כי נכון להמליץ למוכר להביא בפני הרוכש הפוטנציאלי את כל המידע הידוע לו ולהימנע מהסתרת פרט זה או אחר אודות הממכר וזאת על מנת לשמר ערכים כגון תום לב והגינות החשובים כל כך לניהול חיי מסחר טובים ופוריים.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר ועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".