האם ומתי ניתן לחרוג מהוראות תקנון הבית המשותף- מאת עורך דין דן הלפרט

שאלת מעמדה של זכות הקניין הינה שאלה מעניינת אשר רבות נכתב ודובר בה ובצדק.
כידוע, נהנית זכות הקניין ממעמד נורמטיבי עליון (סעיף 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו).
שאלה מעניינת היא האם שיקולים כלכליים מהווים טעם מספיק לפגיעה בזכות הקניין, קרי, האם הרצון למנוע פגיעה כלכלית בפלוני מצדיק פגיעה בזכות הקניין של אלמוני?
בית המשפט העליון עסק לאחרונה בשאלה הנ"ל (כבוד השופט רובינשטיין, רע"א 2180/06 גני דולינגר ואח' נ' חברת הנכסים של שופרסל בע"מ, ניתן ביום 18.9.06).
המדובר בסכסוך שפרץ בין בעלים של יחידות בבית משותף המשמש כמרכז מסחרי ואשר לו תקנון אשר נחתם ואושר כדין (להלן: "התקנון").
על-פי התקנון חולק הבניין לשבע-עשרה יחידות שונות. המבקשים הם הבעלים הרשומים של אחת מיחידות אלה ואילו המשיבה היא הבעלים הרשומים של יחידה אחרת.
בתקנון נקבע, כי גג הבניין יוצמד ליחידה שבבעלות המבקשים וכי המבקשים זכאים לעשות בגג כל פעולה שימצאו לנכון, לרבות עבודות בנייה, מבלי שיהא עליהם לקבל את הסכמת בעלי היחידות האחרות בבניין. בנוסף, נקבע בתקנון, כי אחוזי הבנייה בגין החלקה כולה שייכים בלעדית למבקשים וניתנים לניצול בכל עת, תוך שימוש סביר ברכוש המשותף לצרכי הבנייה, ושחזורו אם נגרם לו נזק.
בשנת 1996 התקשרו המבקשים בהסכם עם חברה קבלנית ופתחו בהליכים שמטרתם הקמת מבנה מגורים ומשרדים בן שש קומות על גג הבניין הקיים.
הועדה המקומית לתכנון ובנייה במחוז תל-אביב דרשה מהמבקשים לשנות את מיקומו העתידי של המבנה, כך שעל-פי היתר הבנייה שהתקבל בסופו של יום, אמור חלק נכבד מהמבנה להיבנות על שטחים המהווים על-פי התקנון חלק מן הרכוש המשותף.
המשיבה, אשר התנגדה להקמת המבנה ברכוש המשותף, הגישה תביעה לבית משפט השלום בתל-אביב, אשר  דן בשאלה האם למבקשים זכות לבנות גם בשטחי הרכוש המשותף, ולא רק על גג הבניין, בהיעדר הסכמת המשיבה לבנייה. בית משפט השלום קבע, כי אין בתקנון הבית המשותף הסכמה לבנייה על הרכוש המשותף אלא לכל היותר לשימוש זמני בו לצרכי בנייה, וכי הזכות לבנייה בלא צורך בהסכמה יוחדה לבנייה על הגג בלבד.
נקבע עוד, כי כדי לפגוע בזכותה הקניינית של המשיבה- זכות הבעלות ברכוש המשותף- דרושה הוראה ברורה, מפורשת וחד משמעית בתקנון. לפיכך, אחוזי הבנייה שהוקנו למבקשים יכולים להיות מנוצלים על הגג בלבד ולא ברכוש המשותף.
המבקשים הגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בו טענו, כי יש לפרש את התקנון על-פי תכליתו המרכזית, והיא מימושה של יתרת זכויות הבנייה בחלקה.
לפיכך, כך טענו, תוצאת פסק הדין של בית משפט השלום פוגעת בהם באופן שאינו מידתי, שכן היא מונעת מהם לממש את מלוא זכויות הבנייה שבידיהם.
בית המשפט המחוזי דחה את הערעור וקבע, כי תכלית התקנון היא לאפשר למבקשים לבנות את המבנה המתוכנן בלא שבנייה כזו תגרע משטחי הרכוש המשותף וכי מכח עקרון תום הלב ועקרון המידתיות, אין לאפשר את הפגיעה בזכות הקניין של המשיבה ככל שמדובר בנכס עסקי.
המבקשים לא ויתרו ועתרו בעניין הנדון לבית המשפט העליון בבקשת רשות ערעור. בבקשתם טענו, כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי נישל אותם למעשה מזכויות הבנייה שבבעלותם בחלקה, ובכך הביא לעיוות דין חמור.  המבקשים טענו עוד, כי התקנון נחתם בטרם נודעו ההגבלות התכנוניות לבנייה על הגג, ולכן יש לפרש את התקנון בהתאם לנסיבות החדשות שנוצרו.
בית המשפט העליון דחה אף הוא את בקשת המבקשים הן משום שלדידו איננה  מעוררת שאלה משפטית או ציבורית בעלת השלכות החורגות מתחומם של הצדדים המצדיקים התערבות של ערכאת הערעור בגלגול שלישי, והן לגופה.
לגופן של טענות המבקשים, קבע בית המשפט העליון, כי נכון קבע בית המשפט המחוזי שעקרון המידתיות מחייב שלא לאפשר פגיעה בזכות הקניין של המשיבה ובאינטרס עיסקי לגיטימי שלה, כדי לסייע למבקשים לחרוג מהוראות התקנון ולשנות את הקצאת הזכויות המקורית עליה הסכימו הצדדים.
בית המשפט קבע עוד, כי יסודות המשפט הישראלי בתחום הקנין, אינם מושתתים דווקא על תיאוריה משפטית- כלכלית פלונית או אלמונית (כגן תאוריה של המלומד קוז עליה ביססו המבקשים את טענותיהם), אלא על אדנים ערכיים שבפרשנותם יעמדו בראש סולם הערכים כמו זכותו של אדם בקניינו לפי סעיף 3 לחוק היסוד, חובת תום הלב ועוד.
ברוח זו, דחה בית המשפט העליון את בקשת המבקשים וקבע: "בנידון דידן אין שיקולים ערכיים ברמה גבוהה במיוחד, שכן על פני הדברים בסיטואציה שכולה עסקית עסקינן; אך עדיין קניין הוא קניין והסכם (תקנון) הוא הסכם, ואיני רואה שיקול מכריע המטה את הכף לכיוון משאלתם של המבקשים".
במישור הפרקטי ניתן ללמוד מפסק הדין, כי עיגון זהיר ויסודי (במסגרת תקנון) של הסכמות בעלי היחידות בבית המשותף (לרבות בכל הנוגע להצמדות חלקי הרכוש המשותף, לאחוזי הבניה ולאופן השימוש ברכוש המשותף), עשוי למנוע מבעלי יחידות בבית המשותף המעוניינים לממש ולהשביח את חלקם, מלפגוע בזכויות הקניין של בעלי יחידות אחרים.

הכותב, עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין (רחוב בן גוריון 2 רמת גן, בניין ב.ס.ר. 1, טל'- 03-7554466). הכותב חבר בועדת הקניין של לשכת עורכי הדין ומאמריו מתפרסמים בקביעות בעיתונים "גלובס" ו"הארץ".