בעל הבית והדייר שלו בשכירות: איך להבטיח "נישואים" מוצלחים ביניהם?!
היחסים בינינו (בעלי הבתים) לבין הדיירים שלנו בשכירות משולים לנישואים ברמה בסיסית כלשהי: יש לנו חוזה כתוב וחתום (כמו ה"כתובה" בחתונה...) מחד-גיסא; לאחריה מתחילה "תקופת השכירות": חיי היום-יום השוטפים, המחייבים שותפות הדדית באחזקת הדירה שלנו – מאידך גיסא.
לפני הכל אציין בפניכם כי התאור להלן הוא בבחינת "פסיכולוגיה בגרוש", היינו, איני מתיימר להיות מקצוען סופר-דופר בתחומים שלא למדתי אותם פורמאלית: הניתוח שלי בא הן מתוך ניסיון מצטבר בניהול הדירות הפרטיות שלי והן מתוך ליווי של הרבה מלקוחותי הפונים אלי כדי לקבל "עצה חברית" בעיתות משבר ביחסים עם דייריהם. אז אנא קחו את הדברים הבאים בקלות: זו לא תורה משמים – זו סה"כ דרך-חיים, לרוב מתוך "תחושות בטן" כמו גם מהלב.
אז נתחיל איפוא: "תקופת השכירות" (זה למעשה המונח המשפטי המופיע בחוזה השכירות – בד"כ שנה אחת, מיום... עד יום...), כמו בצבא, נחלקת לשלושה חלקים עיקריים (תראו בהמשך התאור כי אני "נצמד" למטאפורה הצבאית):
א) החודש-חודשיים הראשונים – תקופת ה"טירונות". הדייר כ"מטאטא חדש" בדירה שלנו: איכפת לו מאד מעצמו בתוך הדירה. פונה אלינו הרבה פעמים, שואל, מתלונן – על גבול ההטרדה ממש.
ב) החודש השני-שלישי ואילך – "השירות הצבאי השוטף". תקופה שאמורה להיות
יציבה ורגועה. כל אחד בפינה שלו – בלי הרבה חיכוכים אחד בשני.
ג) החודש-חודשיים האחרונים – "סוף השירות". הדייר כבר רואה את עצמו "מחוץ
לעסק" והרבה פחות איכפת לו מהדירה שלנו.
איך נבטיח לעצמנו את הצלחת "חיי הנישואים" עם הדייר שלנו בכל אחת מהתקופות הנ"ל, ושההצלחה ב"טירונות" תמשיך בכיף עד "סוף השירות" – זו שאלת המפתח כאן:-
תקופת ה"טירונות" בדירה – בחודשים הראשונים אפשר לצפות כי הדייר "יפגיז" אותנו בטענות על פגמים וליקויים שונים שהוא מגלה בדירה. נא לא להתרגש מכך: "המטאטא החדש" מפגין את עירנותו ואת איכפתיותו! בואו לא ניקלע לכעסים מיותרים בשל "עודף המרץ" של דיירנו. להיפך, הבה ננצל את זה, שהרי איננו גרים שם פיזית ולא נהיה מסוגלים להיות ערים כל-כך לשינויים החלים בשטח, כפי שהדייר החדש מגלה: סוף-סוף הוא "העיניים" שלנו בין הקירות ובתוכם.
אז אם הבנתם אותי עד כאן, אני ממליץ לכם ב"טירונות" להיות קשובים לטלפונים של הדייר ולהיענות לבקשותיו במידת האפשר, הגם אם זה "מכביד קצת על הכיס" – תזכרו שזו בעצם הזדמנות לתחזק היטב את הדירה מצד אחד, וזה בסיס ליצירת אמון הדדי בהמשך עם הדייר שלנו – מצד שני. במסגרת ההיענות הזו רצוי לבוא לבקר בדירה פעם-פעמיים בחודשים הראשונים כדי "לראות ולהיראות", אך זאת בכפוף ל"כללי המשחק" העקרוניים בתחזוקת הדירה, כפי שאסביר בהמשך.
מנגד, ברור כי מצב שבו הדייר פונה אלינו בתלונה כל יומיים-שלושה על עוד ליקוי ועל עוד פגם – זה מצב "לא בריא", ועלינו למנוע "התעלקות כרונית" שלו מבעוד מועד.
עניין נוסף עליו אני ממליץ לכם להקפיד עם כניסת הדייר החדש: לרשום אותו (או לדאוג שהוא יירשם) מיד בחוזה מול "הרשויות", היינו, העירייה, חברת החשמל ותאגיד המים – לא לחכות עם זה. זו סוגייה שהרבה פעמים נשכחת, ולבעל הבית צריך להיות אינטרס לזכור אותה ולטפל בה מיד בימים הראשונים של תקופת השכירות (מטבע הדברים, הדייר בד"כ מזניח את זה). לסוגייה זו אקדיש אולי מאמר
נפרד באחד הגליונות הבאים...
הייתי מסכם את תקופת "הטירונות" באלו המלים: לשמור על פאסון פאסיבי ורגוע, להקשיב לדייר שלנו ולהשתדל להיענות ולסייע בעדו; אך לדעת גם להציב גבולות.
תקופת "השירות הצבאי השוטף" – ציינתי כבר כי זו התקופה הארוכה והאמורה-להיות-רגועה ביחסינו עם הדייר שלנו: האמון ההדדי נבנה כבר בחודשים הראשונים, והציפיות ההדדיות – כמה שפחות "להתחכך"...
ובכל זאת, במקרים של תקלות שוטפות במצב הדירה, יש איזשהם "כללי משחק" עקרוניים עליהם אני ממליץ לכם לשמור מבחינתנו כבעלי הבית:
ראשית, כדאי שבעלי מקצוע מטעמנו הם אלה שיגיעו לשטח כאשר צריך לתקן (ולא מטעם הדייר שלנו). לא מעט בעלי דירות "מתחמקים" מזה ומשאירים את הטיפול בכך לדיירים עצמם, כאשר בעל הבית הוא כמו "שולמן ישלם" (זוכרים את המערכון?!) – רק משלם את הכסף בסוף או מתקזז עם הדייר בשכר הדירה השוטף לאותו חודש. ובכן, מנסיוני זו טעות! עדיף שאם קורית תקלה, תתוו מראש את ההתנהלות מולה כך: הדייר יודיע לכם עליה, יקבל הסכמתכם לתקן, כאשר במעמד זה תתנו לו אתם את שמו ואת מספר הטלפון של איש המקצוע המתאים שלכם – והדייר יתאם כבר איתו את הדרוש תיקון. כך תישמר הבקרה השוטפת שלכם על מה שקורה בדירה (כמובן בתנאי שאיש המקצוע הזה מוכר לכם ואמון עליכם: אני בהחלט ממליץ לכם "לשמור" בתיק הדירה רשימת בעלי מקצוע אמינים כאלה...).
שנית, שאלה מעניינת בסיטואצית התקלה בדירה היא מי צריך לשלם את תיקונה? – זוכרים את חוזה השכירות עליו חתמנו?! – אחד הסעיפים החשובים בחוזה מתייחס לחובת השוכר (=הדייר) לתקן על חשבונו כל נזק או פגם שייגרם למושכר (=הדירה) כתוצאה מהשימוש בו (שצריך להיות זהיר והוגן מצידו של הדייר משך כל תקופת השכירות). לעומת זאת, המשכיר (=בעל הבית) מתחייב לתקן על חשבונו כל קלקול, פגם או נזק שייגרם למושכר כתוצאה מבלאי סביר ורגיל – גם את זה נזכיר כאן, למען ההגינות.
אספר לכם עתה על שתי דוגמאות בהן נתקלתי בקשר לשאלה "מי צריך לשלם":
האחת, תופעה נפוצה (ותסלחנה לי ה"בנות" כאן) היא סתימת הכיור או פתח ניקוז המים למטה באמבטיה, כאשר הדייר/ת זועק/ת לקרוא לאינסטלטור לשחרר את הסתימה. אוקיי, האינסטלטור מגיע, משחרר ואז מחכים ש"שולמן ישלם"... נכון?!
פה בדיוק הרגע לעצור לפני שנושיט היד לכיס ולשאול את עצמנו מדוע הכיור נסתם?! – ובכן, התשובה השכיחה-סטטיסטית לשאלה זו, יקירי, היא: זה קורה לרוב כתוצאה משערות "עלמת החן הצעירה" שחפפה ראשה במקלחת, והן נשרו להן פנימה אל פתח הניקוז בכיור/באגנית הטוש. רוצה לומר: כאן נעשה שימוש רשלני שהביא משך הזמן לסתימה הזו – הדייר איפוא הוא מי שצריך לשלם את זה ולא בעל הבית!
דוגמא שנייה היא מסיפור שקרה לי באחת הדירות אותן אני מנהל: קיבלתי קריאה דחופה מהדייר ש"לוח החשמל בדירה נשרף, והיא מנותקת מהזרם". מיד מסרתי לדייר את פרטי החשמלאי שלי כדי שיתאם איתו להגיע מייד ולתקן. ואכן, החשמלאי הגיע בזמן וביצע התיקון לשביעות רצונו של הדייר. אלא שבינתיים הספיק החשמלאי לדווח לי כי לוח החשמל נשרף כתוצאה מכך שהדייר, ברצותו לחמם לעצמו מים בקומקום החשמלי שבמטבח, שפך את המים (לא בכוונה) על התקע החשמלי של הקומקום, היכן שמתחבר לשקע בקיר – מיד נוצר קצר שגרם לשריפת לוח החשמל. ובכן, הנה לפנינו מקרה מובהק של שימוש בלתי-זהיר ע"י הדייר: בסופו של דבר הוא אכן הסכים לשלם את הוצאות התיקון הזה על חשבונו – אפילו לא התווכחתי איתו. דוגמא זו מתחברת אף לכלל הראשון שכתבתי לכם: בעל המקצוע שיגיע לשטח לתקן – שיהיה מטעמנו. הוא יהיה גם העד המקצועי שלנו לאירוע, אם וכאשר עלולה להיווצר מחלוקת עם הדייר מי ישלם...
בצד האחר של "חיי הנישואים" האלה אני בהחלט מציע לכם כבעלי הבית לשמור על איזון ביחסים עם הדייר: כאשר הוא מצלצל ומתריע על תקלה – בדקתם ואכן היא נגרמה כתוצאה מבלאי סביר ורגיל – אנא לשלוח את איש המקצוע שלכם
לתקן אותה מהר ככל האפשר: גם הדייר צריך להיות שבע-רצון מההתנהלות שלכם מול התרעותיו. אבל – כל זאת בתדירות סבירה. קריאה אחת לחודשיים בתקופת "השירות השוטף" זה נורמאלי; מעבר לזאת – חשד "להתעלקות"... זיכרו "להציב את הגבולות"...
תקופת "סוף השירות" – בחודשי השכירות האחרונים הדייר שלנו יתנהל בדירה לרוב כמו החייל הותיק בסוף שירותו הצבאי: פחות ופחות איכפתי לסביבת הדירה, על גבול האדישות ואולי אפילו הזלזול. כבעלי הבית שומה עלינו אזי להיות עירניים יותר, וזאת כדי ש"העניינים לא יצאו מכלל שליטה" – ואפילו אם זה קורה בתום לב.
ראשית לכל הקפידו אתם ביוזמתכם – לרוב 60 יום קודם סיום תקופת השכירות (ועפ"י החוזה עליו חתמתם) – לבדוק אם הדייר רוצה בכלל לממש את האופציה שלו להאריך את השכירות ובמחיר (החדש) כפי שתסכימו ביניכם, או שמא לפנות את הדירה. אם הדייר נשאר, אז יופי: הכל כשורה; תקופת "השירות הצבאי השוטף" נמשכת לה עוד שנה.
אם הדייר מודיעכם כי הוא מתכונן לפנות את הדירה, כי אז כדאי, כבר במעמד ההודעה שלו, לתכנן שלושה מועדים לביקור שלכם בדירה:
*"מועד ראשון" – 50 עד 55 יום קודם הפינוי. במועד זה מומלץ לבוא לדירה
ולתאם עם הדייר ימים ושעות שבהם נוח לכם ולו להראות את הדירה למועמדים
חדשים. בהזדמנות זו, כשאתם בתוך הדירה, "העיפו מבט", ולו שטחי, על הנעשה
בתוכה מבחינה פיזית – כדי להתרשם ממצבה. ב"מועד הראשון" אני מציע לכם
גם לבדוק במקביל מה מצב החשבונות השוטפים של הדייר אצל "הרשויות" –
ארנונה, מים, חשמל, גז, ועד בית – אם לא הצטברו חלילה חובות "מעיקים" כבר
בשלב מוקדם זה.
*"מועד שני" – יום-יומיים קודם הפינוי. במועד זה, אחרי שווידאתם טלפונית כי
הדייר כבר "ארוז" לקראת הפינוי שלו, כדאי להגיע כדי "לתפוס בעין" כיצד
נראית הדירה שלנו כשהיא "חבוייה לה בין הארגזים והמיטלטלין": האם אין
פגמים, סדקים, תריסים שבורים ו"שאר מבישין" שכאלה (שהרי אנחנו זוכרים:
לדייר שלנו כבר פחות איכפת מהדירה...). כמו-כן, במועד זה כדאי שבואו
מצויידים בעט ובנייר כדי לקרוא ולרשום גם את מצב מוני החשמל/המים/הגז –
הכל כדי "לתפוס חובות נסתרים" של הדייר (חלילה...) מבעוד מועד.
*"מועד שלישי" – יום הפינוי עצמו. רצוי לתאם עם הדייר מבעוד מועד מה השעה
אותו יום, שבה תהיה הדירה ריקה ופנויה מכל אדם ו/או חפץ השייך לו (כך אומר
גם נוסח החוזה שלנו). עיברו יחד עימו חדר-חדר: ודאו כי כל הציוד שמסרתם לו
אכן נמצא – והוא תקין. אחר-כך עיברו עם הדייר על מוני החשמל/המים/הגז, ותנו
לו לרשום את מצב הקריאה שלכם (אתם אמורים כבר לעשות "שיעורי-בית" יום
יומיים קודם לכן...). על בסיס הקריאות האלו תוכלו לבצע את העברת השמות
המתאימים בחוזי הצרכנות מול הרשויות.
לבסוף, קבלו חזרה את מפתחות הדירה מידי הדייר (זה אקט חשוב כשלעצמו,
אפילו אם תכננתם להחליף את הצילינדר בדלת הכניסה). את הבטחונות שמסר
לכם הדייר בחתימה על החוזה (צ'קים לפקודת הרשויות, שטר חוב וכיו"ב) –
החזירו לו רק לאחר שוידאתם כי הוא סיים את חובותיו מול הרשויות עפ"י
המספרים במצב המונים, כפי שקראתם יחד ביום הפינוי.
(עכשו הערה לעצמי: אריה – כל התיאור בפיסקה האחרונה מצדיק לכתוב פעם
מאמר נפרד בנושא "תיעוד הדירה שלנו להשכרה" – נא
שנס מותניך בהתאם!).
לסיכום הנושא : הקשבה, סבלנות, עירנות ופעלתנות מדודה ומושכלת – אלו
הן מילות מפתח להצלחה ב"נישואים" השנתיים עם השוכר שלנו – תחשבו על זה
היטב – ורק שיהיה בהצלחה!
א ר י ה
נ.ב. מאמר זה הופץ אל כ-300 חברי "מועדון בעלי בתים בקריות" החיים בארץ ובחו"ל, במסגרתו הם מקבלים אחת לחודש-חודשיים טיפים ועדכונים שונים על הנעשה בשוק הדירות בקריות. אתם מוזמנים להצטרף: כיתבו אלי אל arienir1@gmail.com, ואשמח לענות לכם בהקדם