חפש מאמרים:
שלום אורח
22.11.2024
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

השפעת פתיחתו של כביש "עוקף קריות" על מחירי הדירות בדרך עכו

מאת: אריה נירנדל"ן08/11/20121080 צפיות שתף בטוויטר |   שתף בפייסבוק

                                                       1.11.2012

גיליון מס' 17

 

השפעת פתיחתו של כביש 22 ("עוקף קריות")

על מחירי הדירות בדרך עכו

 

       דרך עכו מפרידה בין קרית ביאליק וקרית מוצקין לכל אורכן של 2 הערים. משך שנים נחשבו מחירי הדירות כאן לנמוכים בשל הרעש העצום והעשן המזוהם שפולטים כלי הרכב הרבים בדרכם צפונה לעכו/נהריה ודרומה לחיפה – במיוחד אוטובוסים ומשאיות.

       בחודש ספטמבר האחרון נפתח הקטע הראשון של כביש "עוקף קריות" (מס' 22), וזאת במטרה להקל על התחבורה ממפרץ חיפה צפונה ו"לשחרר" את דרך עכו העירונית לטובת הדרך החדשה, "המקבילה הבינעירונית". 

       בעלי הדירות בדרך עכו ציפו זמן רב למהלך הזה: איכות החיים עולה – הנה הזדמנות להעלות את מחיר הנכס שלי!...

       אז בואו נבדוק את זה: האם כ"ציפייתה"?!

       ובכן, לצורך כך נכנסתי הפעם ל-4 אתרי אינטרנט – "יד 2" + "winwin" הגדולים, וכן "מעריב" + "מדס" היותר קטנים. בדקתי את מחירי הדירות שפורסמו באתרים אלה לתקופה 7-10/2012 על דרך עכו ועל רחובות "דומים" לדרך עכו בק. ביאליק ובק. מוצקין, כך:   

* בק. ביאליק – רחוב קק"ל בביאליק מרכז; רחובות דפנה, קרן היסוד, נרקיסים ופלמ"ח בסביניה.

* בק. מוצקין – רחובות דבורה, כצנלסון, אהרון במוצקין הותיקה; רחוב ההגנה במוצקין מרכז; רחוב קדיש לוז.

הערה:  רחובות אלה סומנו כ"דומים" בשל אופיים התחבורתי, היינו, הם ארוכים ומקבילים לדרך עכו וכ"כ זורמת בהם תנועת מכוניות רבה יחסית – מה שאמור להשפיע על השיקולים לרכוש בהם דירה.

       בנוסף, מיקדתי את איסוף הנתונים על סוגי בתים מסויימים, שהם נפוצים הן בדרך עכו והן ברחובות האלה, ו"מבוקשים" בין משקיעי נדל"ן לצורך השכרה:

א)   בניינים "מרובעים" (6 עד 16 דיירים) בני 3-4 קומות.

ב)    בתי "שיכון" (עם כניסות), גם הם בני 3-4 קומות.

         את כל הנתונים האלה ריכזתי בטבלה א' (מצורפת לעיונכם בקובץ DOC): "מחירי דירות (באלפי ₪) בדרך עכו בהשוואה לרחובות דומים בק. ביאליק ובק. מוצקין לתקופה 7-10/2012" – סה"כ נדגמו 80 דירות מתאימות.

        לשם הבנת הנתונים המוצגים בטבלה, הנה דוגמא להמחשה: מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בדרך עכו ק. ביאליק, ק"א (על עמודים) שבבניין"מרובע" – הוא -.760,000 ש"ח (יש 2 דירות כאלו – המספר מצויין בסוגריים), וזאת בהשוואה למחיר ממוצע של דירה דומה בביאליק מרכז (רחוב קק"ל) – שם המחיר -.800,000 ש"ח (על 2 דירות), ובהשוואה למחיר ממוצע של דירה דומה בסביניה (רחובות קרן היסוד, דפנה, פלמ"ח, נרקיסים) – שם המחיר -.890,000 ש"ח (על 6 דירות).

        מה שעוד חישבתי בטבלה זה הפרש המחירים בין דרך עכו לרחובות האחרים – כשבדוגמא שלנו ההפרש נע בין -.40,000 ש"ח  (קק"ל במרכז ביאליק) ל-.130,000 ₪ (קרן היסוד, דפנה ושות' בסביניה). כל זאת "לרעת" דרך עכו, כמובן.

'הפרש המחירים' הוא בעצם הגורם המרכזי למתן תשובה לנושא המרכזי שעל הפרק: האם אכן כביש 22 כבר תורם להקטנת הפער בין מחירי דרך עכו לבין מחירי הרחובות האחרים הדומים (או במלים אחרות האם המחירים בד. עכו במגמת עלייה סוף-סוף).

        לשם כך "שלפתי מן הבוידעם" את גיליון מס' 11 (מפברואר 2010), וממנו העתקתי נתונים לטבלה ב', המוצגת כאן בקובץ DOC נוסף, על התקופה 12/2009-2/2010: ושוב, יש לנו בה את אותן קטיגוריות כבטבלה א' – "בתים מרובעים" ו"בתי שיכון" בדרך עכו מול רחובות דומים ב-2  הקריות (אלא שפה מופיעים השכונות 'ביאליק מרכז', 'סביניה', 'מוצקין הותיקה', 'מוצקין מרכז' ו'קדיש לוז') – כל אלה נתנו לנו דגימה של 130 דירות. ושוב, אם להסתכל על הגורם המרכזי 'הפרש מחירים', אזי לדוגמא (בטבלה ב') ההפרש בין דירת 3ח' ק"א בבניין "מרובע" בק. מוצקין (-.310,000 ₪) לבין דירה דומה בקדיש לוז (-.415,000 ₪) הוא -.115,000 ₪ "לרעת" דרך עכו.

        כל אלה מביאים אותנו לטבלה ג' (המוצגת בהמשך – לא בקובץ DOC...), המשווה בין הפרשי המחירים של דרך עכו מול הרחובות הדומים האחרים בין 2 התקופות 12/2009-2/2010 מול 7-10/2012: המספרים בסוגריים מציינים את אחוז הפער במחיר בין דרך עכו לבין האחרים – וזה בעצם הביטוי הסטטיסטי הברור ביותר למתן התשובה בנושא המרכזי שעל הפרק.

לדוגמא בטבלה: 3 ח' ק"א בבניין "מרובע" בק. מוצקין – דרך עכו "זולה" בשנת 2009/2010 ב-37% מדירה דומה ברחובות האחרים בקריה (לפי החישוב:  115,000 X 100 = 37%         

                           310,000                   ).                       הנה הטבלה:

טבלה ג'.   השוואת הפרשי מחירים (באלפי שקלים) בין דרך עכו

        לרחובות דומים בק. ביאליק ובק. מוצקין

    סוג הבית          מידגם 12/2009-2/2010      מידגם 7-10/2012

                               ביאליק     מוצקין      ביאליק     מוצקין

1.    בניין "מרובע"

* ק"א (עמודים) 2-3ח'   -          115(37%)      -    145(29%)  

* ק"א (עמודים) 4+ח' 130(28%)      -       40-130(11%)  -

* ק"ב 2-3ח'              -          75(20%)       -              -

* ק"ב 4+ח'             -    160(33%)  150(21%) 115-145(17%)

* ק"ג לא אחרונה 2-3ח'   -       25-30(7% )   -     200(48%)

* ק"ג לא אחרונה 4+ח'   -            -            -     15(2%)

* ק"ג/ק"ד אחרונה 2-3ח' 200(80%) 75-95(25%)-   50-80(14%)

* ק"ג/ק"ד אחרונה4+ח'145-180(42%) 105(24%) 150-235(32%) 60-115(14%)

2.  בניין "שיכון"

  * ק"א (עמודים) 2-3ח'    70(20%)    -      50(10%)        -

  * ק"ב 2-3ח'     -      110-215(60%)  135-180(33%)   5(1%)

  * ק"ג/ק"ד אחרונה 2-3ח'  - 5-25+(6%-) 40-120(19%) 80(18%)  

ל ס י כ ו ם :      מתוך עיון בטבלה אפשר לאבחן כי בעת האחרונה

7-10/2012 (עם פתיחת כביש 22) יש ברוב סוגי הדירות לעיל ירידה באחוז הפער במחירי דרך עכו לעומת הרחובות הדומים בקריות: זאת (בטבלה) החל מהסוג "2-3ח' ק"א 'מרובע' במוצקין" – ירידה מפער של 33% ב-2010 לפער של 29% ב-2012 (מסומן בטבלה בכחול), וכלה בסוג "2-3ח' ק"ב 'שיכון' בביאליק" – ירידה מפער של 60% ב-2010 לפער של 33% ב-2012.

        ובכן, ניתן לדבר על מגמה של עליית מחירי הדירות בדרך עכו לאור כניסתו של "עוקף קריות" ל"שוק התחבורה" באזורנו!! אולם אנא זיכרו: זה בפירוש לא "שוס"; זה תהליך שככל הנראה יצבור תאוצה בזמן הקרוב.

אפשר איפוא לענות ב-"כ ן"  לשאלה שנשאלה בפתח המאמר – "האם 'כציפייתה?!".

        בהקשר לכך, מעניין יהיה לראות כיצד תשפיע כניסתה של המטרונית בחודשים הקרובים על המחירים: את זה מעניין לבדוק על מחירי השכרת הדירות בדרך עכו – הבה נשמור זאת למאמר נפרד.

                            להתראות בגיליון הבא  -  שלכם אריה. 

נ.ב.  מאמר זה הופץ אל כ-300 חברי "מועדון בעלי בתים בקריות" החיים בארץ ובחו"ל, במסגרתו הם מקבלים אחת לחודש-חודשיים טיפים ועדכונים שונים על הנעשה בשוק הדירות בקריות. אתם מוזמנים להצטרף: כיתבו אלי אל arienir1@gmail.com, ואשמח לענות לכם בהקדם                                                                               

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

משרדי נותן מזה כ-15 שנים שירותי תיווך במכירה/בהשכרה של דירות פרטיות יד-שנייה ב-3 הקריות - ק. ביאליק, ק. מוצקין וק. חיים. ההתמקדות שלי לרוב בבעלי-בתים שיש להם דירות למכירה או להשכרה, ואני נותן להם שירות חד-צדדי. אני יליד הקריות וגר בהן כ-60 שנה, אקדמאי בוגר קורס "ניהול ושיווק נדל"ן למגורים", מורשה משרד המשפטים לעסוק בתיווך מקרקעין (רישיון מס' 742). סגנון העבודה שלי: שיתוף פעולה אישי והדוק עם בעל הבית. אינני מעסיק סוכנים ואיני קשור לרשת נדל"ן גדולה.
נוסף לכך הקמתי לא מזמן "מועדון אינטרנטי" של בעלי-בתים בקריות, המונה כבר כ-250 בעלי דירות בקריות הגרים הן בארץ והן בחו"ל. במסגרתו מקבלים החברים בחינם מדי חודש-חודשיים טיפים ועדכונים שונים על שוק הדירות בקריות, המתפרסמים גם כמאמרים באתרים שונים כמו אתר "מאמרים". אם רצונכם להירשם, כתבו לדוא"ל שלי המתפרסם כאן.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת אריה ניר

מאת: אריה נירנדל"ן30/11/111141 צפיות
השכונה ה"מניבה" ביותר מבחינת תשואה שנתית של השקעה בדירות להשכרה בקריות היא, למרבה ההפתעה, קרית חיים מערבית - עם תשואה של 6.22% לקטגוריית דירות 2-2.5 חדרים. במאמר מובאת טבלת נתונים שנאספו על 21 שכונות ורחובות "גדולים" בקריות חיים, מוצקין וביאליק בחודש נובמבר 2011. ממנה ניתן לראות גם שהמגמה הכוללת של תשואה שנתית בגין השכרת דירות בקריות היא סביב ה-5%, וזה לא רע...

מאת: אריה נירבניין ואחזקה - כללי15/01/11911 צפיות
היחסים בין בעלי הבתים לבין הדיירים שלהם משולים ל"נישואים" כלשהם ושותפות הדדית באחזקת הדירה. כדאי מאד לבעל הית לגלות הקשבה, סבלנות, עירנות ופעלתנות מושכלת בכל אחד מהשלבים של תקופת השכירות - ה"טירונות", ה"שירות הצבאי השוטף" ו"סוף השירות" - כדי לצאת בסופו של דבר "גדול יותר" לא רק בכסף, גם בשביעות רצון מהדירה המושכרת.

מאת: אריה נירבניין ואחזקה - כללי09/08/10900 צפיות
"רכבת המחירים" בקריות "לא עוצרת בתחנה": אמנם לא קרתה "דהירה" של מחירים בשכר הדירה מאז קיץ 2009 עד היום (קיץ 2010), אך עלייה ממוצעת של 13% בק. חיים, של 5% בק. מוצקין ושל 6% בק. ביאליק - בהחלט משדרת מגמה חיובית במחירי שכר הדירה בקריות.

מאת: אריה נירבניין ואחזקה - כללי18/04/101462 צפיות
כדי למכור או להשכיר את דירתנו טוב ויפה, בלי שיהיו לנו צרות- צריכים הרבה זמן וסבלנות.יש 4 מצבים שבהם אנו עלולים לאבד את סבלנותנו ולפספס: כשגרים רחוק מהדירה, כשזו דירת ירושה, כאשר אנחנו אנשי עסקים או בעלי מקצועות חופשיים, כאשר יש לנו "ריגשי" חזק לדירה. במצבים כאלה כדאי לפנות למתווך

מאמרים נוספים בנושא נדל"ן

מאת: אבי דוידינדל"ן21/03/223034 צפיות
מידע שימושי לקראת פרויקט פינוי בינוי עם דגש על תכניות בניין עיר

מאת: רונית אלפסינדל"ן01/05/202592 צפיות
תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה שאתם חותמים עליה בטוחה עבורכם ולשמור על כל הזכויות שלכם בעסקה, לכן, כשאתם מבצעים עסקת נדל”ן, רצוי לקחת עורך דין שמומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוודא בעבורכם כי העסקה שאתם חותמים עליה משתלמת בעבורכם, וכך עשוי לחסוך לכם

מאת: טלנדל"ן04/09/183319 צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה

מאת: טלנדל"ן20/08/183303 צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.

מאת: טלנדל"ן16/07/183329 צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.

מאת: אור מחשביםנדל"ן01/07/182734 צפיות
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.

מאת: טלנדל"ן10/06/182361 צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica